澳洲深陷住房危机！租金上限呼声越发高涨，经济学家：短期内“可行”，但...

2023年05月13日 悉尼印象


据ABC报道，随着澳洲住房紧缩的持续，对租金上限甚至完全冻结租金的呼声越来越高。经济学家表示，这是一个解决住房危机“可行的短期解决方案”，但一些分析师担心该政策可能会对投资者和租户产生负面影响。

 
报道称，周二晚上，联邦政府宣布，作为预算的一部分，从9月开始，联邦租金援助（ Commonwealth Rent Assistance）计划的最高费率将提高15%，最高达每两周31澳元。
 
政府称这是该计划三十多年来最大的增幅，并表示这将帮助100多万低收入的澳人应对不断上涨的生活成本。
 
为了维持生计，Jacob Harrison在全日制学习期间从事三份工作，他将收到增加的付款。

 
Harrison与另外两个人合租一栋房子，他担心增加的租金援助金（他说这相当于“四杯咖啡”）会促使房东涨租。
 
Ashley Ognenovski一个月前第一次涨租，她认为自己很幸运，与某些人相比，她的租金上涨幅度不大，每周只涨了40澳元。

 
她说：“我知道很多人的租金上涨幅度过高且不成比例。”
 
但她也担心，如果她的房子需要维修，下次续租时，房东可能会再次涨租。
 
她说：“所有的权力都在房东手中。而且房东确实有权力增加这么多租金。而且，实际上，房客对此无法控制。我们需要租金上限。我们现在就需要干预。”

澳洲各地的司法管辖区限制房东在租约有效期内可以提高租金的次数，但只有一个司法管辖区可以控制租金上涨的幅度。
 
经济学家表示，由于空置率太低，房东在租户续租时涨租，租户几乎没有选择，只能承担成本或去其他地方。

CoreLogic经济学家Eliza Owen说：“现在的租赁市场非常紧张，任何额外的收入补贴实际上都可以转嫁到更高的租金上。对房东涨租的幅度没有太多的限制，目前，房东有很大的权力。”


租金冻结是答案吗？

绿党呼吁全澳租金冻结两年，以便在通胀和生活成本上升的情况下给租房者提供确定性，然后将租金涨幅限制在每年2%。
 
绿党住房问题发言人Max Chandler-Mather说：“这是澳洲自二战以来历史上最严重的住房危机，政府需要认真对待这个问题。澳洲各地有数百万人（他们）一涨租就可能被驱逐。没有什么能阻止这种情况的发生。”

Owen说，虽然增加租金援助金很好，但这一措施并没有触及问题的核心。
 
她说：“住房供应量非常低，包括空置率在1%左右徘徊。虽然这一措施可以使每两周的援助金增加31澳元，但仅在过去一年，平均租金就增加了约113澳元。因此，在帮助应对租金成本上涨方面，这一措施没有太大帮助。”
 
Grattan Institute的Joey Maloney 表示，在当前的经济环境下，有理由限制租金上涨幅度。
  
Maloney认为，租金管制可能会产生不利的副作用。
 
“它减少了人们的搬迁倾向。也就是说，随着时间的推移，人们最终会住在不适合他们需求的住房中。所以，如果没有人搬家，就没有新的住房供入住，这增加了无家可归的风险。”
 
房东称租金冻结会让租户的情况变得更糟
 
澳洲税务局的数据显示，大约1/7的成年人拥有投资房产。
 
Scott Levoune拥有10处出租房产，他也涨租，但他表示（增加的租金）都低于市场价值。


他说：“一般来说，对于我们的租户，我们的租金比市场价值低10到20澳元不等，这让他们稍微松了一口气。但对我们来说，这也是一个很大的损失，但一个好租户是值得的。”
 
最近，Levoune提高了一位签订了两年合同的租户的租金，将周租金从之前低于240澳元的锁定价格提高到330至340澳元之间。
 
他说，涨幅是合理的，因为该房产需要产生“正现金流”来资助维修。
 
他说：“如果租户确实需要维修，我需要能够负担得起维修费用，以实际帮助租户并确保他们住得舒适。我认为人们已经忘记了，租金已经很多很多年没有增加了。”

Levoune说，绿党提出的全国租金冻结和未来租金上限的政策建议将对租客产生负面影响。

 
Levoune说：“投资者要做的是找到理由，把租户从房产中赶出去，然后将租金提高到市场价格，然后每年都会有更多的租户寻找房产。”
 
Levoune说，任何冻结租金上涨的做法都会遭到房东的强烈反对。

租金上限能否成为一种解决方案？

Owen认为，租金上限是一个“可行的短期解决方案”，但不应将其视为永久解决方案。
 
悉尼大学的住房经济学家Cameron Murray说，应该认真考虑在租金上涨与通胀率挂钩的情况下更广泛地引入租金上限。

 
他说：“首都领地是澳洲唯一一个限制租金涨幅的地区，限制是CPI乘以1.1。如果CPI是5%，房东可以每年涨租5.5%。”
 
其他司法管辖区受市场定价的影响，租金会随着市场变化而迅速上涨。
 
Murray认为，租金管制类似于消除租赁市场的“突然变化”。
 
他说：“这对租户来说显然是非常好的，可以帮助他们制定预算，让他们不至于在12个月后发现租金上涨了20%或更高而感到惊讶。”
 
编译：Kazaf
来源：abc




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