文 / 王小麦
最近世界有点乱套，咱们聊点轻松的。
你喜欢吃烧鸭饭吗？
油亮发光、香气漫鼻、外焦里嫩的烧鸭，配上清水烫好的青菜和米饭，浇上汁，不用看听了我30个字的描述你都开始咽口水的那种超好吃的烧鸭饭。
如果运气好，还能有个鸭腿在里面。（澳币玩家还能付钱升级成烧鸭腿饭）
那么问题来了，你是会先吃烧鸭腿，还是留到最后呢？
这个话题的由来其实是因为我最近读了一本书，合上最后一页的时候深有感触，觉得这就是给地产投资者写的嘛，于是用这篇文字和你分享。
书名你也许听过，叫做“The Road Less Travelled“，中文译名《少有人走的路》。作者是大大有名的斯科特·派克，美国精神医生，哈佛大学高材生，15本好书的作家。这本书出版的时候香港还没回归祖国，而且过去这22年几乎每年都登上榜畅销书排行榜。
书的核心内容其实一句话可以概括，那就是：人生很艰难，一生其实是条心智成熟之路，学会激发全知全能的潜意识，借助知识作为力量来直面现实，刻服困难，成为更好的自己。
回到今天的主题，这和地产怎么扯上关系的？
以下是我的读后感，用书中的思路，聊聊地产投资者应该具备的一些素质。
当然了，并不是每个人都把地产投资当做那么高标准严要求的事做，但如果你希望自己通过在澳洲投资地产实现人生梦想财富自由早日退休，那么这篇文章也许对你会有些帮助。
书中开篇：Life is difficult. 人生困难重重，无可回避。
回顾这两年的澳洲地产市场，大家可都不太容易，无论是地产的从业人员，还是买家，还是开发商，还是建筑工人，还是银行，都经历了近三十年来澳洲最大的一次地产调整期。
而且这并不是第一次，也绝对不会是最后一次。
因为澳洲地产市场是成周期性变化和调整的，周而复始，整体上长线上升。
所以作为地产投资者，必须学会和时间做朋友，那就意味着总会遇到市场波动的时候。
但是，历史数据清楚地画了出来，每次调整期后，都会迎来一次更大的上升。
所以只要你有足够的耐心和够鼓的钱包（也就是现金流），真的没什么好担心的。
但除了诗和远方，我们也要实实在在的面对眼前的苟且，的确有不少投资者面临不能交割、还款现金流压力大、租金抵不过贷款的实际情况。
如果想每次都能安稳的过关，不出闪失，那么以下四个原则对克服困难就显得非常重要。
一.
承担责任
买房可是门学问，也涉及到很多的环节，稍有疏忽就会入坑。
买的房不升值、过户合同没找律师看、新房交割后烤箱被偷不知道谁来负责、买了房后发现房子有白蚁、想做开发发现有一大堆限制不能拆等等等等。
我之前有过一位读者来问我问题，因为是在国内买的澳洲楼花，看不懂英文购房合同，又不愿意花钱找律师解读，就麻烦房产中介的小伙子帮忙把关键点给翻译下，小伙子还很勤快，详细的用中文写出了关键点和涉及到的款项发给这位读者。
结果后来因为这名读者不能拿到贷款而无法完成交割。
他问我的问题居然是，能否把责任推给这位小伙子，因为他翻译的时候并没有说如果不能贷到款会怎样。
可这明明就不是这位中介的责任，好心帮忙结果引出这么个结果。
咱们不评价谁对谁错，不过我很肯定的是，如果我们的思维模式是遇到问题就推卸责任，在别人身上找问题，那我们会一直陷在这个“万恶”的世界之中，觉得怎么总这么不顺，总遇到坏人，总遇到不顺心的事。
其实，世界依然是那个世界，是置身其中的你的问题。
愿意承担责任可能会带来眼前的损失，但如果愿意主动承担责任的人大多会一直进步，躲坑能力越来越高，走的弯路也会越来越少。
不信你看身边很牛的人，都愿意习惯性的在第一时间为自己做错的事道歉，而不是埋怨。
想变成地产投资老司机？先从为自己犯过的错承担责任开始。
二.
尊重事实
我为地产投资者演讲的时候经常会提到一个观点，那就是买自住房的时候可以很主观很任性，如果你就是喜欢客厅每天早晨钻进来的那条彩虹阳光而喜欢这套房子，那你就出手。
但如果作为地产投资者，就要非常理智和客观，尊重事实。
你喜不喜欢厨房的瓷砖不重要；墙的颜色不满足你的品位不重要；院子太小你没地方种菜不重要。
因为这是投资房，不需要适合你，只要适合当地这个区的人口组成、居住习惯才好。
所以买投资房就别那么任性了，尊重数据，尊重事实，你才可能若干年后不后悔。
三.
保持平衡
上周遇到一位刚做地产开发不久的朋友，最近遇到不少压力，主要原因是对市场的判断不够保守，造成了很大现金流的压力，但又不知道如何解决，毕竟房地产虽好，但流通性太差，不是想脱手点点鼠标就能做到的。
这就说到了长期地产投资者必须意识到的一个原则：资产组合。
简单的说，在房产投资中，让你发财致富的是资产增值，比如顶楼大户型的公寓或者带土地的house，但这样的房产现金流往往比较差，租金很难比房贷高，就需要你自己掏腰包养房，一套你可能还能搞定，多了之后你的收入也许会让你过上“资产富、现金穷”的日子，所以会适当的配合一些现金流很好的房产，比如适合短租的公寓，增值可能不太好，但能往你的钱包里塞钱，帮你买更多的大house。这个就叫做“资产组合”了，也就是要做到“保持平衡”。
时刻问自己一个问题，如果现在日常的收入出现问题，或者大环境发生变化，你是否还能持续的还贷。
四.
延迟满足
曾经有个很出名的跟踪调查，是给一群幼儿园小朋友一些零食，告诉他们暂时不能吃，如果不吃之后会有更大的奖励，然后老师走出教室。
有些小朋友忍不住开吃，有些还真的忍得住，等待之后更大的奖励。
结果后来发现，但凡能忍住不吃的小朋友，后面的人生路走的更好。
这个，就是延迟满足。
如果你盘子里有烧鸭腿，你是先一口把它吃掉呢，还是最后再享用。
地产投资者，尤其是初期阶段的投资者，一定需要这个品质，忍住不乱花钱，忍住不冲动消费，认真攒钱做投资，把满足感推后数年，但回报也会颇丰。
这样的故事实在是很多。
以上四点原则，承担责任、尊重事实、保持平衡和延迟满足，说白了，都是“自律”。
如果你不是那种辛辛苦苦工作了几年攒了8万块，加上老爸给的300万成功买了一套房子的人，那么以上四个原则，你可以认真想想。
最后引用书中的一句话结束本期文章：“这条成熟之路艰难曲折，越往后走人越少，但这条路对每一个人都敞开着。”
作者：王小麦
墨尔本大学MBA，澳洲地产学院校长，高级品酒师
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