随着澳洲房产的投资日益变热，近来澳洲政府对于海外人士购房的限制也在增多。因此很多家长在澳洲投资房产时考虑是否应该以子女的名义来购买。那么以子女名义购买房产有哪些限制？利弊又各自有哪些呢？

和中国的情况不同，目前澳洲对于直系亲属的继承遗产还没有实行遗产税。因此子女继承房产并不用缴纳遗产税。但如果子女继承房产后将房产用于投资，卖方时需要缴纳相关增值税。

如果在澳洲以父母和子女联名方式购房投资后想要转名，则需要额外支付一笔不小的费用。

例如：A与其父亲B共同购买一套物业，价值60万澳元(其中需支付60万澳元房产所产生的印花税)。3年后，房产价值升值到90万澳元，B将自己名下部分物业全部赠与A，则在转让过程中，A需要另付45万澳元(即房产价值的一半)所产生的印花税(澳大利亚每个州对此要求各有不同，因此买家应当事先咨询自己的会计师和律师)。

如果子女已获得绿卡，以子女的名义买房，可以节省澳洲对海外人士额外增收的印花税，在维州，该税率为7%。

以海外人士的身份在澳洲购房，要提前申请FIRB，FIRB的费用根据房产价值呈阶梯型上涨。目前购买价值为100万澳币以下的房产须缴纳的FIRB申请费为5500澳元，100万-200万之间的房产须缴纳FIRB申请费11,100澳元。如果子女已经获得绿卡的情况下，以子女的名义购买房产将省下大额申请费。

没有澳洲签证的海外人士在投资澳洲房产时被限制只能购买新房。而如果子女在海外学习或者生活，只要签证时间满12个月，就可以购买二手房用于自住。因此，如果父母有心仪的二手房产，以子女的名义购买可以打破对于海外人士无法购买二手房的限制。

需要注意的是，子女如果是留学生，购房的基本条件中还包括孩子必须年满18岁。

对于从事商业经营的家长来说，在经营状况良好时提前策划，以孩子的名义购置房产。如果面临生意失败，资不抵债，还能保留一部分东山再起的资本。

对于拥有绿卡的人士，可在澳洲首次购房时享受印花税的减免和首次置业的政府补贴。前提是必须拥有澳洲绿卡，而且是首次置业房产用于自住。

如果父母在子女留学时期（还没有澳洲绿卡时）以子女的名字购置了房产，那么当子女拥有澳洲绿卡之后就无法享有印花税的减免（约5.5%）以及政府的补贴。

如果以子女的名义购买房产，那么此物业的产权会成为将来其家庭财产的一部分。一旦子女与其伴侣的关系发生破裂，根据双方对家庭的贡献和未来所需，其伴侣可获得房产的一部分。

“伴侣”不仅指有婚姻关系的伴侣，在澳洲，同居一样是受到法律保护的，同居超过一定年限的伴侣享有婚姻制度下夫妻的同等权益。

若以子女名义购买的房产为投资房，那么租金须作为留学生在澳洲的收入来报税。当年收入超过18，200澳元，以上的部分需要按规定缴税。此外如果留学生子女将来在澳洲工作生活，该房产的租金更需要作为收入来缴税。

子女若作为唯一产权人，父母便不能随意出售、抵押子女名下的房产。若为未成年人，父母必须保证出售房产是为了未成年人利益的保证书，且出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，子女可提出异议，认为父母侵犯其合法权益，要求其承担赔偿责任。

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