房市“熔断”？央行曾经为疫情作最坏打算

2020年06月20日 澳房汇

住宅建造的前景将影响整个经济。图: David Rowe

文 / James Thomson

看看一些过程或活动在背后进行的方式总是一件很有趣的事情，而大量详细描述澳央行对疫情危机反应的文件也值得一读。

这些电子邮件、演讲笔记和内部报告最初是根据信息自由法向澳大利亚广播公司公布的，现在又由澳央行公布。这些文件显示澳央行有理由密切关注全国最关心的问题——住房。
 
一位澳央行官员认为央行可以建议政府停止房地产交易，引起广泛讨论，不过文件也突显了央行最关心的房地产问题。

这些从3月到5月的文件简洁地总结了大多数房地产分析师在疫情爆发时的意见。

央行对房价的担忧有三方面。

第一，随着经济放缓、失业率上升，疫情引发的经济混乱是否会对价格构成下行压力。

其次，很多人越来越担心，在实施保持社交距离措施下，能否进行房屋买卖。

最后，也担心如果市场接近停顿，是否真的可以量度价格。

因此澳央行官员Nick Garvin认为“建议政府暂时停止所有二手住宅的销售确实是明智之举”。

他担心的是，在没有交易发生的情况下，房价似乎已经崩溃，让整个国家都感到恐慌，被疫情导致的停摆吓坏了。

我们不知道Garvin的上司对这个建议有什么反应。虽然不得不说，这个想法可能是为了安抚消费者，但可能会产生完全相反的效果，更不用说其他意想不到的后果了。

显然，澳央行没有采纳这个想法。CoreLogic等数据提供机构明智地暂停其短期的房价衡量指标，住房交易恢复了正常，尽管仍实施限制令。截至5月18日，澳央行的内部预测是，明年房价将下跌7%。

考虑到过去几年的价格走势，不会出现房市末日的情况，而且预测可能过于悲观，因为这是基于消费者信心受到的冲击是全球金融危机的1.5倍。国家处理疫情危机的成功显示，信心受到的打击可能没有那么严重。

不过，还有一些长期的担忧，包括预计房屋空置率将上升，这可能对房价构成中等压力。

但对整体经济而言，或许更为重要的是，澳央行有理由担心住宅投资。住宅建造占GDP的比例略低于6%，占就业的比例略低于6%。

与房价一样，银行对住宅投资的担忧在疫情危机期间也有所转变，但显然仍非常忧虑。

3月中旬，澳央行的经济学家还在研究一些假设，就是随着国际边界关闭对外国买家需求造成打击，新住房的需求将会减少。

在供应方面，澳央行最初预计，在6月和9月这两个季度，将有20%的建筑工人无法工作，并做好了供应链中断的准备，尤其是来自中国的原材料。

到5月份，对供应面的担忧已基本消退。但助理行长Luci Ellis在5月份澳央行董事会的发言中指出，新住宅的需求大幅下降。

“除了实地参观物业和销售的困难外，很多人在买房时还有其他的事情要考虑。他们可能担心自己会否失去工作。我们的联络人指出，很多人取消合同，早期买家兴趣非常疲弱，计划施工的房屋也越来越少。”

澳央行5月份的预测是，本已疲软的住宅投资将明显低于2月份货币政策声明中的预测，建筑业低迷将持续两个季度，直到2021年初。

在接下来的一个月，情况似乎不太可能有太大改变。事实上，就在澳央行做出上述预测的时候，建筑材料巨头Fletcher Building宣布将裁员10%(1500人)，主要是因为要在截至2021年6月30日的12个月内裁员15%。

Fletcher的裁员计划现在看来就像是澳央行对住房问题隐含的看法的一个例子。房价下跌仍可应付，但房地产行业职位受到打击会产生更大的影响。

更多详情请参阅：https://www.afr.com/chanticleer/it-s-housing-jobs-not-prices-that-most-worry-the-rba-20200618-p553uv




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