【实用贴】中澳地产市场投资环境差异,澳鹏置业微信公众号文章

由于澳洲房地产投资环境在各方面都十分优越，例如，政治稳定，融资便捷，房产需求高，法律健全等。所以，越来越多的海外人士近年来一致瞄准澳洲的房地产投资。那么，钟爱地产市场的投资环境有何差异呢？主要体现在以下方面。

<<< 一. 产权不同

在中国：土地产权70年期满后归国家所有，土地续租费用待定，产权取得时间为交房后一至三年。

在澳洲：房屋的产权是永久的，且澳洲家庭成员不存在遗产税，房产可世代传承。产权取得时间则为现房交割。

<<< 二.还款方式

在中国：本金和利息同时还款。

在澳洲：买家可以选择自己的还贷模式

如：只还利息不还本金；先还利息后还本金；本金利息一起还。

<<< 三.购房首付比例和贷款

在中国：房贷款一般只能申请到50%左右，且银行对买家的背景调查非常严格。很多年轻买家很难从银行贷到足够的钱去买房，购房首付在签合同时付40%-50%。

在澳洲：近期，大多数海外人士贷款较难，若能贷到款，通常银行可以提供房价80%的贷款，还款期限一般为30年。在签购房合同时只需支付10%左右。

<<< 四. 还款的开始时间

在中国：买家需要在签完购房合同后马上开始偿还银行利息。

在澳洲：买家只需要在开发商交房以后，才开始偿还银行利息。也就是说，在楼房盖好之前，买家除了付首期10%以外，不需要付任何的房款。对于期房来说，买家在签购房合同时只需要付10%即可，剩余的10%是在房子建好以后再支付。

<<< 五. 首期的去向

在中国：购房者的首期直接交给开发商，开发商拿着首期去盖房子。

在澳洲： 10%的首期可以存入银行定期或者放入律师行的信托账户，并且有银行的定期利息收入。该账户受到澳洲律师协会的透明监督。这些钱在房子盖完之前会被冻结起来，开发商只有在完成房屋建造并且通过政府验收时才可以拿到这笔钱。该政策充分保证着消费者的利益，同时也监督开发商的建筑质量。也就是说，如果未能顺利完工或者通过政府的验收，开发商一分钱都拿不到；同时，它也充分地保障了消费者首期的安全，如果开发商过了建筑工期，消费者则可以要求退款。

<<< 六.烂尾楼

在中国：存在很多烂尾楼，主要是因为开发商往往一边卖房，一边建房。一旦开发商无法保证后续资金，就会形成烂尾楼。

在澳洲：烂尾楼是不存在的。因为买家的首期全部被冻结在银行或者信托账户里，开发商一般要向银行申请建筑贷款，只有在开发商销售了楼盘70%以上的房子以后，银行才会批准建筑贷款。有了从银行借来的足够资金，开发商是可以保证完工的。唯一的情况是，如开发商无法达到银行的销售要求，银行就不会批准贷款，项目则根本盖不起来。这种情况很少有。

<<< 七. 物业出租

在中国：房屋的空置率高达40%以上，存在管理不善的问题

在澳洲：房屋的空置率低，仅有1%-3%，管理专业规范。

<<< 八. 二次贷款

在中国：申请过贷款的人再申请贷款非常困难。

在澳洲：二次贷款非常容易。

<< *例如，A在3年前买了一个$50万澳币的房子，当时向银行借款80%。之前的贷款还未还清，但是他又想购买第二套房子，无疑又需要贷款。他之前的房子已从$50万澳币上涨到$60万澳币，在申请银行贷款时，就可以多向银行贷款$10万澳币，因为之前的房子升值了。所以，很多人在第二次购房时能申请到90%的贷款。

<<< 九. 对冲账户

澳洲的一大特色政策。如果买家手上有闲钱，不需要直接还给银行，只需把钱放进对冲账户，存款的利息和贷款的利息可以互相抵消。这笔钱可随时放进去，也可随时拿出来。

<< *例如，一套60万的房子，首期给了12万，向银行借款48万，如果买家手上突然多了8万的现金，只需把这部分钱放进对冲账户，银行的利息就会自动以40万的本金来计算；如果买家中了48万的大奖，只要把钱放进对冲账户，本金就马上为0。当然啦，买家有急用或者需要做其它投资，随时可以把资金从对冲账户里面提出来。