目前，随着房地产周期进入更成熟的阶段，前景似乎不明朗。评论人士多数分为两派:一派认为，我们将经历一段增长放缓的时期，但基本上长期的房地产繁荣将继续下去。作为一名房地产投资者，多年来的经验告诉我，不要过度猜测市场每年的走势，而是要以长远的目光看房市，然后考虑周期的长期趋势，并为不确定性、意外和难以预料的情况做好准备。不过，这些较不明朗的经济时期让我回想起自己还是一个新手投资者的时候，我的一位早期导师告诉我，一个房地产投资者会说的最危险的一句话是……
不幸的是，我早年忽视了他的建议。后来我发现，历史确实会重演。以下是我在这个过程中学到的一些其他教训:我学到的最重要的教训之一是，当市场繁荣时，永远不要过于得意忘形; 当房地产市场低迷时，也不要过于失望。
在繁荣时期，每个人都是乐观的，并期待好时光将永远持续，就像我们在低迷时期失去信心一样。房地产市场有周期性，每次繁荣都会让我们为下一次衰退做好准备，就像每次衰退都会为下一次繁荣作准备一样。这意味着，在你享受和利用房地产市场的强劲优势时，也要为房地产周期的下一阶段做好准备。在上一个周期中，大多数投资者并没有真正地为调整做好准备，或是将获利的机会最大化。房地产投资实际上是一种金融游戏，中间涉及一些物业。成功的投资基本上是用足够的资金缓冲来拖延时间，以度过市场的起起落落，让你的资产同时可以增值。房地产是一个长期命题，亿万富翁投资家巴菲特说得对:“财富是把钱从没有耐心的人转移到有耐心人身上。”在我过去的投资经历中，曾不断听到很多房价将暴跌的原因。不过，在这些时间当中，澳大利亚首府城市的“投资级”物业价值一直在增长，而且很可能会继续上升。房价肯定有时会下跌，当然，在周期的低迷期，房价也会小幅下跌，但在我们的首府城市，位置优越的物业价值从未“崩盘”。策略投资者遵循一个原则，不会让情绪影响决定，确保他们不会投机。老实说，几乎所有人都能在房地产市场强劲时赚钱，因为市场掩盖了错误，但当市场转向时，许多没有原则的投资者发现自己陷入了财务困境。如果你想要持续获利和降低风险，应遵循行之有效的原则。从长期来看，你的投资约80%的表现取决于其位置，约20%与你在该位置购买的物业有关。不过，在上一轮繁荣时期，许多投资者忘记了一个古老的基本原则 - 在一个经过验证的地点购买他们能够负担得起的最佳物业。相反，他们转为追逐下一个“热点”，并在矿业繁荣消退时陷入困境。他们也在二线地区购买“便宜”的物业，或者在乡镇地区追逐现金流，现在他们觉得自己输了，因为他们与首府城市的房地产繁荣擦肩而过。他们基于对市场的研究作出明智的投资决策，会以低于内在价值购买土地与资产比率高的物业，所在地点的长期资本增长高于平均水平，同时因为生活在该地区的人口结构，会让趋势得以持续。然后，这些聪明的投资者通过翻新或再开发来“制造”资本增长，并继续持有物业作为长期投资。是的，这一次情况不太可能与以往不同，历史总是以某种方式重演。这些只是我多年来吸取的许多教训中的5个，我将用这经验来为房地产周期的下一阶段做好准备。
更多详情可参阅：https://propertyupdate.com.au/the-four-most-dangerous-words-in-property-investing/
作者：Michael Yardney
Michael是Metropole Property Strategists的董事，该公司通过独立、公正的房地产建议，帮助客户建立、保护和传递财富。他再次被选为澳大利亚领先的房地产投资顾问，他的观点经常出现在媒体上。
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