《澳大利亚财富生活指南》——购买澳洲房产的流程,澳中商圈微信公众号文章

《澳大利亚财富生活指南》特刊连载

澳洲楼花购买流程

1.预定房屋 Reserve A Property

购房者选定了满意的房子后，需支付一笔订金（一般是2000－5000澳币），用来让中介向开发商申请保留该物业；订金会在规定时间内退还给购房者。一定要选择有实力且具有澳洲当地资质认证的中介公司帮您操作整个程序。

2.签订购房合同 Sign the Contract

中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同，购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字；同时，开发商也需要在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同，购房合同就此生效。

3.申请海外人士购房许可 Apply for FIRB approval

海外人士可以购买澳洲房产，用来投资、以房养学、休闲度假等。但海外人士买房需要通过澳大利亚海外人士投资委员会批准，即FIRB。绝大部分的楼盘都有FIRB的配额；对于部分没有申请FIRB的楼盘，海外购房者可向澳洲海外投资审核委员会（FIRB）提交购房申请，这一步骤仅适用于非澳大利亚公民。购房者需填写一份申请表格并递交FIRB审核，这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。

4.支付10%的购房首付金 Pay 10% Deposit

购房者需要在合同规定的时间内（一般为10个工作日）支付购房款的10%作为首付。

支付方法：

订金可以支付到开发商律师的信托账户，也可以存入购房者自己的账户再由其银行出具一份担保；银行收取一次性开户费（250澳元），并有一年65%的管理费。如果是以银行担保（Bank Guarantee）的方式支付订金，在房屋交割前，购房者还可以获得这笔定金的存款利息（根据当时的利率而定，但通常都比当下的利率高）。

5.房屋施工 Construction

在此施工期间，购房者不需支付任何费用。

6.申请印花税减免和首次置业补助 Stamp Duty Exemption and First Home Grant

澳洲公民或永久身份的首次购房者可以向政府申请印花税减免和首次置业补助。以维州为例，现在购买低于$75万澳币以下的房产可以拿到1~2万澳币的首次置业补助（FHOG），但房龄必须低于5年。这个申请可以通过和律师交涉完成，也可以通过之后的贷款机构完成。

7.交割前验房 Final Inspection

在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验收。在验收过程当中，发现的问题将被记录在案，开发商随后将安排修善。如果房屋在完成交割后的三个月内出现了任何问题，开发商也将及时负责维修。

8.保修及室内设施的维护和使用 Warrantee

在每季度交付的物业管理费中，已经包括了房屋保险，因此不需要另行支付。这里涉及的室内设施包括洗碗机、烤箱、抽油烟机和炉灶，它们都是拥有三年的厂家保修和两年的政府强制险，即一共五年保险期。

9.交割 Settlement

房屋交割的当天，购房者需将购房的全款支付给开发商，购房者的律师会持合同和房款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。购房者随后即入住新屋。

重要提示：

1. 买家的委托律师有责任向开发商或业主的律师索取售楼的合约，并审核该出售物业的相关档案是否齐全，并向客人解释条款的含意，然后按客人的意愿与对方律师协商，对其中某些条款（比如付款办法）的安排做出修订，从而形成一份买卖双方都接受的合同。这一点要特别说明：澳洲办理购买手续必须委托专业律师或过户师，不能自己办理。向政府递交文件、房屋交接、银行结算房款也由律师安排。

2. 一般情况下，买家签订合约后，须先付房款的10%作为首期订金；其余的90%在对方律师通知交房时起，一周内付清。注意作为购房首期的订金不是直接支付给开发商的，而是汇入买家律师或者代理商受政府有关部门监管的信托银行户口内，期间还可以获取相应利息。期间开发商是不能动用这笔钱的。这给了购房者充分的保证。国内钱款是打给开发商的，所以会有开发商卷款而逃的情况。并且，在国内，一旦贷款开始，不管工程是否完工，就要开始缴贷款利息了。比较下来，澳洲的房产系统更健康，安全透明。

3. 售楼时，由开发商聘请有执照的合格测量师根据合同规定的标准进行验收，出具完工证明；市政厅有关部门再验收，并出具合格证书。如果验收不合格买卖双方可终止合约，律师会退还前期所支付的10%订金以及银行利息。

4. 买方如果有需要，可与金融界专业人士洽谈有关贷款问题。视买方的实际情况和需要，贷款额可达楼价的70%至80%。为了保险起见：需要贷款的朋友要在房屋建好前约三个月办理贷款，给贷款审批以充足的时间。

5. 通常只要买家提供护照复印件和中国住址，就可以为买家开设一个澳洲银行账户。买家可以将购楼的款项汇入该账户，所收入的房屋租金以及可支付的供款都可以通过该账户处理。如果买家贷款低于房价的70%，那么以目前澳洲的利率计算，租金收入已经足以支付货款的利息。

新房购买流程

1. 选房锁号

选定自己喜欢的房型和房号，支付“小定”向开发商申请保留。备注：“小定”（deposit）费用在墨尔本为2000澳币，其他城市需支付5000澳币。“小定”打至开发商的信托账户。

2. 冷静期

交付“小定”后，有1周的冷静期，在冷静期之内，客户可选择是否继续购买。如不考虑购买，开发商则无条件退还客户订金。如选择购买，继续下一步的流程。

3. 签订合同

开发商收到“小定”后准备购房合同，交由开发商律师审核；
审核后的购房合同直接发给买方律师，经买方律师审核后再交给业主本人；
买方律师联系业主，解释重要条款，业主无异议则签订合同；业主签字后的合同原件发回澳大利亚，可保留合同副本；
开发商在合同上签字后发还客户。

4. 支付大定

业主将总房款10%的首付款（即“大定”）打入由政府监管所的开发商合作律师行的信托账户中。备注：“小定”费用会返还客户或者直接抵扣“大定”。

5. 缴印花税

在交换合同8-12个月后，开始缴纳印花税。在澳洲买房的印花税，每一个州政府收的税率不同，具体数额由律师进行核算。

6. 办理贷款

期房交房时间一般为一年半；
交房前3个月，会有贷款专员联系业主，为业主量身制定贷款计划；
业主准备贷款所需相关材料，选择合适的银行申请贷款；批贷时限为1个月左右。

7. 房屋交接

房产开发商律师发出正式通知信给买家律师，通知购买的楼盘已经完工；
业主可委托代理律师检查房屋；律师发出成交付款通知书，业主将首付款尾款转入由政府监管的开发商律师行的信托账户中，由开发商律师再转发给开发商进行成交；
业主拿到新房钥匙当天开始还贷。

8. 购买保险

为房屋购买保险可以在房屋遭遇意外损坏时降低损失，保住财产的价值。具体费用会有保险公司跟进。

9. 委托房屋中介

对于买房投资而不是自住的业主，可以委托房屋中介代为打理；
房主和中介签订合同，约定代理内容和每年支付打理费用等。中介的义务：每3个月对房屋进行检修，维修费用由业主承担；为房主寻找租客，将租客信息告知业主，并与业主商议后选择租客；每月由代理收集租金，将租金打入业主账户；
澳洲房子购买后都会要求上保险，租客租赁房子时也会被强制要求为自己上保险，很好地保障了租赁安全。