讲稿 / Victor Dominello MP
编者按
8月19日，澳房汇举办了一场《澳房业主论坛》，这是一个重要的活动。因为在未来30年，我们悉尼的人口会增加到800万人，而其中将有一半是住在公寓、Townhouse等以Strata形式管理的住宅区里。
800万的一半就是400万人，而现在住在分契式管理物业的人数才只是120 万人。华人业主群是其中一个最大的群体。
所以，让大家了解新州房地产发展的远景很重要、了解Strata的管理变很重要。我们很荣幸请到新州物业法改革的主导人Victor Dominello部长和Registrar General Jeremy Cox 先生来到现场……本周，就把他们重要的发言整理给大家。
“大家好”，谢谢大家让我有机会谈一下我非常热爱的话题。
我是Ryde的州议员，我知道有很多朋友到过Ryde，甚至住在Ryde。
我们这儿有新州第二大的商业中心Macquarie Park，有很棒的教育设施，如果你喜欢购物，我们有麦格理中心，Eastwood和Top Ryde等大型购物中心，相信很多朋友会喜欢这个地方。
但Ryde只是大悉尼其中一部份，悉尼有很多地区都在强劲增长，所以我今天要讲的内容，是悉尼成长必定要经过的问题。
这是一些比较大、而且值得关注的话题，比如：如何让悉尼不断成长，但又不会牺牲我们的生活品质；如何建立新的家园，但又不会让我们的买家利益受损。
所以我要先来讲一下产业的“持续发展”。
这是我非常注重的事，也希望是大家所关注的重点。
谈到这一点，常有人误解，认为“可持续发展”是一个用来取消开发的理想借口。
其实，我们新州非常注重并且推动房地产开发，因为我们的人口增长很快，房价的可负担性在恶化。
我们必须有强大的住宅供应量，才能确保悉尼居民的需求，并且稳定房价。
那么，可持续发展究竟代表什么呢?
简单来说，这代表我们只要步行、骑自行车或短途开车，就可以从家里快速去到商店、学校、医疗设施、公园和停车场。
比如有朋友加我微信:“部长先生，Meadowbank真的需要更多餐馆和商店，我们已经有太多的住宅公寓了，生活非常不方便”。
生活非常不方便，其实就说明已经不是“可持续发展”了。我们还可以想象一下：
周六开车去Eastwood，要等上30分钟才有停车位；
高峰时段有两列火车因为客满而误点；
为让你的孩子上学排队注册，但等候的名单超过100人；
在拥挤的医院急诊室里坐上8个小时，还是无法看到医生。
更糟糕的是，这些已经不是想象中的场景……而是正在悉尼发生。
所以我们该怎么做呢?
悉尼无疑是越来越大，联邦政府、新州政府和地方议会必须一起合作。
首先, 联邦政府必须制定更聪明的移民人口目标。去年，悉尼接收了近8.5万名海外移民，这是6个Eastwood这么大！
更关键的是，我们应该仔细衡量人口增长的速度，是否与我们增加新学校、医院、道路和公共交通工具的速度一致。
之前，我也听说过中国的高速公路可以3个月就建成，真是快得令人难以置信。尽管我也希望新州能有类似的发展速度，但我们并没有足够的规模和资源来实现这一目标。
此外，还有我们至关重要的民主程序，新项目开发的公众咨询都不是一个快速的过程。
因此，在力所能及的情况下，联邦政府必须制定合适的政策，使我们能够及时处理，持续发展就尤其重要。
其次，州政府需要加快建设基础设施。我们在新州的建设力度有多大呢？我可以自豪地告诉大家，我们有一个庞大的872亿预算，这包括以下的项目：
西部快速（Westconnex）和北部快速（Northconnex）高速公路。
悉尼新地铁（Sydney Metro）和悉尼到Parramatta轻轨。
还有将建立和升级120所新学校、40所医院，这是全州最急需的。
第三，除了基础设施，新州政府必须与地方议会合作，制定出合适的土地用途计划。
要做到这一点，我们要求地方议会都要完善地方环境计划(LEP)，这是用来指导地方议会推行规划管理的法律文件。也就是说，地方的住宅开发审批，必须与基础建设相匹配。
可能很多人已经知道，我刚刚叫停了Ryde地区中高密度的住宅开发，并且还拨款250万给Ryde议会更新他们的LEP。
相信关于产业的可持续发展，我们已经有一致的理解，接下来我就谈谈，政府应该如何保护楼花的购买者。
首先，我要告诉大家，大多数开发商都是用正当方法来运营的，只有少数人靠占买家便宜的手法来赚取利润。其中一个被他们利用的手法就是“日落”条款。
他们通过触发“日落”条款，取消与买方的合同，然后以更高的价格出售，在悉尼房产市场很热的时候，这是有可能的。
因此，我在2015年的时候，推动了一次紧急立法来阻止：除非买方同意，否则开发商不得在没有最高法院许可的情况下，通过日落条款取消合同。
这项立法有效地阻止了开发商靠故意拖延工期，来获得经济利益。
目前的房地产市场，正在经历一个冷却的阶段，但这并不意味着我们的买家就不需要被保护。
相反，我们利用这个机会制定好妥善的法律制度，为未来的增长作准备。
举个例子，我们要继续加强对“日落”条款的限定，扩大它的规管范围，有效地消除任何剩余的、可以被利用的漏洞。
我们也把法规清晰化，当开发商利用“日落”条款终止合约导致买方损失时，最高法院可以作出裁决，要求开发商赔偿。
不仅如此，我们也要求更多关于物业的资料披露，并且立法把合约的冷静期从5天增加到10天。
该法案预计将在今年年底前获得议会通过。
但是，我们是否已经做得足够呢?
有些朋友可能会希望我们要求开发商在推出广告销售前，必须先拿到DA，又或者要求他们先获得全部建筑资金。
但是好的立法其实是一个微妙的平衡，在保护消费者的同时，我们还需要确保具有创业精神的开发商，有足够的自由去承担开发项目的风险。
从另一角度来说，购买楼花，应该类似于购买IPO的原始股票。它会有风险的因素，但通过招股说明书，投资者会被告知所承担的风险。
我们的目标，就是要采取类似的高透明度手段，让更多的信息得到披露。
最后，让我描绘一下新南威尔士州未来的规划愿景。
到目前为止，我已经讨论了区域环境规划法则，立法和规划政策。但这些并不是我们做出更明智的规划决策的唯一工具。
在21世纪，我们都生活在数码世界之中，大数据无处不在。我们已经从一个什么都记录在纸上的世界，迈进到一个什么都以1和0来记录的世界，而且通过互联网连接在一起。
这是第一次，我们有机会根据人工智能来优化规划策略，而且这是实时而具体的，这样我们就可以为新南威尔士州的持续发展打下基础。
以这个为愿景，和作为一个在数字化转型领域的领导者，我负责在政府内推行ePlanning计划，把新州各部门的工作数据化。
这将意味着每一个项目的报建(DA)和建造，将可以被集中在一个屏幕上，让像我这样的人做出更好规划决策。
不仅如此, 我们将能够把这些数据与其他方面的数据组合在一起，比如教育、卫生和交通等，让政府各部门之间可以充分协调和合作。
这就是我希望给大家描绘的未来新州发展的图景，那是令人激动和值得期待的。
我也希望我所讲，能够给大家足够的信心，继续在悉尼和新州生活和投资。
Victor Dominello
Minister for Finance, Services and Property
