“上山下乡“移民新政背后的房地产藏宝图,澳房汇微信公众号文章

文 / Jay Huang

作为一个资深的澳洲房地产投资者和研究者，笔者一直都在默默的关注这片土地上发生的一切，特别是政府政策动向和市场心态变化，希望能从中找出合适的投资机会和恰当的投资时点。

房产研究方法论

和主流房地产研究者不同，笔者一般不太喜欢关注那些广为人知的热点城市和地区，比如像悉尼和墨尔本，包括前几年很火的布里斯班和黄金海岸。

理由很简单，大家都知道并热捧的地方大概率是滋生泡沫最大的地方，对于非专业投资者，特别是海外投资者来说，当你听说这个地方的时候，有很大可能已经到了当地楼市的繁荣末期，这时候介入风险比较大。就像股市中大多数韭菜都是在牛市接近最高点的时候全仓杀入的。

笔者的风格是更喜欢做个侦探，通过自己挖掘相关统计数据，独立分析并进行合理推理，得出自己的初步判断，然后亲自跑去当地作实地考察，如果有条件的话，甚至在当地住上一段时间来挖出那些有巨大增长潜力，但是市场暂时还没有关注到，因此价格被严重低估的城市和地区。

过去几年间，笔者就是通过上述方法论，成功的在当地房价起飞前，挖掘出了像霍巴特，吉朗，巴拉瑞特和本迪戈等一大批当初不为人熟知，但是增长潜力很大并且价格低廉的城市。

这些城市或者地区的房地产即使在最近两年澳洲整体楼市不景气的大背景下，依然顽强地保持着良好的上涨势头,这里面最典型的例子就是霍巴特。

笔者当初是通过好几个月的数据挖掘，政策分析，反复推理判断并且亲自飞到当地做实地考察，最后才锁定了这个当时很多人都没怎么听说过的澳洲城市。

记得当初撰文推荐研究成果时，笔者还被一些读者谩骂，说误导投资，但最后事实有力地支持了笔者的研究。

当然对于那些没有那么多时间和精力做研究，搞实地调查的投资者来说，跟从大多数，投资热点地区和城市也不吝是一个好策略，毕竟从长期来看，这些城市的风险还是可控的，只要不怕等，房产泡沫总能被未来通胀消化掉。

上山下乡的移民新政

和其他移民国家一样，澳洲房地产市场起伏波动与政府的移民政策息息相关。这一点，政府知道，房地产开发商知道，房地产中介知道，投资者知道，甚至很多普通民众也知道。不愿意承认这一点的，不是傻就是坏。甚至可以这么说，影响澳洲房地产波动的主要因素排名，移民政策绝对可以排进前三，其重要性高于海外投资者。

这主要是基于一个最基本的常识，人要吃饭，人要睡觉，所以人多地少的地方，房子一定贵或者更容易被炒起来，即使有泡沫，只要泡沫不是太疯狂或者政府决心挤泡沫，比如像上世纪末的日本，那么泡沫也更容易被源源不断融入的外来人口所消化。之前的中国，更之前的香港，包括现在的东南亚，无一不在重复演绎这样的故事。

所以移民政策的变化，特别是重大转向，都是房产投资者和研究者最需要密切关注的点。我们知道这两年政府有意收紧移民，不仅削减了每年的移民配额，而且在现有移民申请的审理上更严格，审批速度也慢了很多。

最重磅的是政府终于意识到如何控制两极分化才是移民政策成功的七寸。几乎所有的海外移民都会跑去像悉尼或者墨尔本这样的大城市，甚至很多申请州担保的外来移民，一旦取得签证，成功落地，也会或偷偷摸摸或大摇大摆的卷起铺盖，搬来悉尼或者墨尔本生活。虽然他们之前信誓旦旦的声明打算在担保州居住和生活，但这种声明也只是一种君子协定，拿到签证他们就翻脸不认帐，担保州也拿他们没办法，毕竟移民法再牛，也牛不过宪法规定的人有自由迁徙的权利。这种用州担保做跳板的故事不仅在澳洲，在另一个移民大国，加拿大也比比皆是。

所以澳洲城市正所谓旱的旱死，涝的涝死。为了改变这种尴尬局面，政府出台的这个移民新政，据说在签证上会特别注明签证持有者必须先去偏远地区居住一段时间，据说是5年，住满之后才可以自由迁徙，否则会被视为违约，取消签证。中国人称该新政为“上山下乡”。新政生效期为今年的7月1日。

但上山下乡并不适用于所有签证，比如像家庭团聚类，公司担保类的就不受影响，这个新政主要针对对象是技术移民，投资商业移民在不在此列尚不可知。

移民新政里的藏宝图

这两天人口部长Alan Tudge透露了五个偏远地区名单，它们分别是维州西南部，阿德莱德，南澳农村地区，昆州远北部以及西澳的Kalgoorlie-Boulder地区。

对于澳洲房地产投资者和研究者来说，这份偏远地区名单其实就是一份藏宝图。

我们先来看一下数据。今年3月份内政部公布了2019-2020年度移民配额规划，该年度澳洲一共接受海外移民16万，其中技术类108,682名，占总数的69.5%，家庭类47,732名，占总数的30.5%，其他类占0.5%，技术类移民包含雇主担保，独立技术移民和商业投资等。如果我们把不受新政影响的雇主担保类和可能不受影响的商业投资类排除掉，至少有将近45%的新移民，也就是大概7万人在新财年后会带着行李落户这五个偏远地区。

7万人对于悉尼或者墨尔本可能不算什么，但对于长期缺人的偏远地区那可是一笔“巨款”，而且和以往不同，这7万人并不是过来洗个澡就跑了，而是要实打实的在这里住5年，更大的好消息是不止是今年，未来每年都会有7万人跑过来，这对当地房地产市场是一个多大的超级利好呀！

接下来一个问题就是这7万人最有可能会跑去这五个偏远地区中的哪个？

我们不妨从人性的角度出发来做个推断。有道是由俭入奢易，由奢入俭难，只要是过过好日子，住过大城市的，很少会有人再愿意跑回偏远地区。现在既然不准选择大城市，那么这些人一定会在这五个偏远地区中选择一个相对不那么偏远的地方，所以答案就出来了，这7万人中的大多数一定会选择阿德莱德和维州西南部。

先说阿德莱德，阿德莱德是澳洲第五大城市，人口大约130万，南澳洲的首府，在这五个偏远地区里是人口最多，城市最大的一个，在某种程度上，其实它根本就不算是偏远地区。笔者之前因为工作原因曾经在阿德莱德居住过一年多时间，整个城市给人的感觉虽然远远比不上悉尼和墨尔本那么繁华，但也是一派现代都市的风貌，商场，酒吧，超市，饭店，中餐馆，游乐设施，图书馆，大型办公楼，城市广场一应俱全，在那里生活完全没有乡村和偏远地区的感觉，而且是这五个偏远地区中唯一一个有唐人街的地方。虽然平时看着人不多，但要是遇到ANZAC Day这种大型游行，你的感觉和在香港街头接踵摩肩的感觉是一样的。除了城市娱乐外，海钓，沙滩等也是非常成规模的。

阿德莱德还有其他五个地区不具备的巨大优势，首先，它有澳洲八大中的阿德莱德大学，除此之外，还有南澳大学和Flinders大学，新移民在一时找不到工作的时候，很多人会选择去读个书作为过渡，反正移民学费便宜，那么阿德莱德就给这类人提供了这个选项，而在其他地区没有。另外，相对于其他四个地区，它的商业是最发达，规模最大的，虽然阿德莱德也不是那么容易找工作，但是相比其他地区，如果你不是学农业的，在阿德莱德找到对口工作的概率要高出好多。最重要一点，阿德莱德是有直飞中国的航班，往返中国不需要频繁转机，甚至汽车转飞机。所以阿德莱德当之无愧的会成为这7万人的首选。

但是阿德莱德有一个最大的缺点，那就是它早就被很多人瞄上了，目前阿德莱德的房价已经积累了不小的涨幅，按照笔者的偏好，阿德莱德不算太有吸引力。

所以笔者的目光就盯在了第二个地区：维州西南部。

为何维州西南部也会成为很多人的选择目的地呢？答案很简单，离墨尔本太近了，从这里开车或者坐火车去墨尔本市中心只需要大概不到2个小时的时间，完全可以做到无障碍每天往返墨尔本，所以工作在墨尔本，居住在维州西南部的生活模式是完全可行的。至于墨尔本的生活便利度，商业繁华度，工作机会度就不用笔者在这里赘述了。

做个选择题，你是愿意住在一个坐飞机至少两小时抵达悉尼或者墨尔本机场的地方呢？还是更愿意住在一个车程不到两小时直达墨尔本市中心的地方？

那么维州西南部有哪些适合投资的城市呢？这个我们下回再说。