投资地产的朋友，想必这几年都听过民宿这个词，民宿和传统的长租不同在于，民宿是把房子短期内租给游客，访问学者和来城市短期工作的人。民宿的利润被宣传的非常可观。如果长租一套房子每月收益只有2000，做了民宿可能马上收益翻倍，所以网上有很多人在讨论如何把自己的房子拿出去做民宿，做家庭旅馆。
对于对民宿感兴趣的朋友，我今天有两个消息给您，一个是好消息，另外一个是坏消息。我们先说坏消息，把惊喜留到后面说。
澳洲最早期民宿公司，也是很多华人听说过的And Chill property(安齐地产)在7月初宣布破产，并自愿进入托管程序。
除非是非常知名的公司，澳洲公司破产倒闭算不上什么新闻，但这间公司的独特之处在于，它们的主要债务人来自于交给他们托管房屋的客人。And Chill 早在一年前跟客户宣传，他们提供布里斯本市中心包租服务，保证每年租金回报6%，条件是必须强制跟公司购买一个家具套餐来布置房间，价格在一万澳元左右。
在包租的一年期间内，第一个月租金归公司所有。所有房子按实际收入来支付，所有和包租收入的差额，会在年底结清。问题是到年底该结清差额时，这个公司倒闭了。更耸人惊闻的是，这次还爆出，很多房东看到每个月账单上写着没有租金收入，但去查房后发现，房子里明明住着租客。据传闻，有十几个房东已经准备好联名起诉公司法人。
万邦君的一个朋友，也是买在了布里斯本的CBD，交给这间公司托管半年，总共租金才收到4000刀，实在迫不得已要求解除合约，最后一周租金也被没收，一万元买的家具也被收走。
民宿目前处在一个口碑两极分化的状态下，喜欢的人非常喜欢，觉得自己以前养房很累，靠着民宿一下子解决了还贷问题，甚至有些利润把自己自住房贷款还款解决了。
不喜欢的人也非常不喜欢，很多人带着极大的期待去把房子交给短租公司。原本期待房子正现金流，结果出现了家具损坏，入住率不理想，承诺利润无法实现等一系列问题。最后得出结论就是短租都是骗人的，还不如长租，省心也又省事。
那我们来说说好消息，我们有幸邀请到澳洲华人最大民宿公司之一Optinest的老板，臧少凡先生来做一期节目，因为我们这次不是事先策划好的广告，而是纯粹为投资打造的知识分享会，所以我们所提出的问题，都是投资者所关心，但又有些尖锐的问题，臧总答应会无条件回答我们全部问题。下面让我们来进入访谈：
万邦君：
臧总您好！感谢您接受我们的采访，本次采访会分为三部分，一个是您对大民宿大环境的个人看法，第二是请您回答我们投资人最关心的一些民宿问题，最后我们可以谈一下您在管理自己公司一些经验，可以分享给同行业人士，您看可以吗？
臧总：
好的，我们开始吧！
万邦君：
首先请您发表一下您对and chill公司倒闭看法，and chill作为最早期发展民宿公司，在一段时间里声势浩大。外有投资人注资，内有将近20多名全职员工，在全国主要城市都成立了分公司，很多华人早期选择民宿托管，也是选择他们。但是为何会沦落这般田地，莫非是民宿整体大环境不如以前，红利期结束了吗？
臧总：
你的问题其实可以分为两部分，一个是民宿的大环境，另一个是and chill为何会倒闭。首先我认为两者没有任何关联，and chill公司倒闭源于他们自己经营不善，而不是来自行业竞争激烈或顾客需求改变。
万邦君：
请您详解
臧总：
我个人十分看好民宿这个行业，我认为目前这个行业还是处于高速增长的红利期。悉尼和墨尔本做为旅游，经济与文化中心，两地之间人口短期流动十分频繁，短租的需求一直很旺盛，这是我在经营自己的民宿公司时亲身体会到。目前这个行业发展到现在，还没听说澳洲哪个酒店因为airbnb的出现而倒闭的，酒店活的很好，我们这些短租公司也活的很好，说明目前的需求是远远超过供给的，怎么可以说红利期结束了呢？
当然，虽然现在是民宿的红利期，我也承认目前行业还在野蛮生长的状态下，市面上各路短租公司鱼龙混杂，有的公司成立纯粹是为了打着共享经济的噱头搞融资。有的是中介因为客户房子长租困难，只能搞短租帮客户度过难关。政府相关法令也很空白。
万邦君：
那在这种高增长环境下，and chill怎么还会倒闭呢？
臧总：
客观来说，我分析and chill倒闭有三个原因。
第一是管理层诚信有问题，就拿我们来说，and chill把他们公司的清洁任务外包给我们，在我要求解约前的这一年里，and chill在高峰期最多欠我们的清洁费高达10万。虽然我们是签的合同是法人担保，但至今我们还是有一万元没拿回来，现在成了坏账。他们也有在其它公司有赊账记录，请问这样的公司能做好事吗？能认真对待客户吗？
第二点是他们扩张太迅速，开业很短时间内就扩张到好几个城市，高峰期雇佣了将近二十个全职员工，每人至少4万底薪，这个成本太大，很容易资金链吃紧，拆东墙补西墙。
万邦君：
您接着说
臧总：
and chill的优点是他们在市场营销非常厉害。他们没有用传统媒介如报纸，电视，收音机。而是用微信，谷歌付费点击广告的方式来吸引客户。但是他们盲目采用所谓的互联网公司模式，即主打营销与销售，一切实际操作如清洁，客服，售后管理采取外包第三方模式，造成了对公司业务实际运营失去管控，无法保证质量，最终客户体验越来越差。
万邦君：
那我来问个比较尖锐的问题，and chill既然外包业务给你们这样一间优秀的公司，为何那段时间里，房屋管理问题还是层出不穷，难道你们也没有做好外包工作？
臧总：
我们只负责一部分业务，例如我们作为清洁工提醒过你，上个房客弄丢了钥匙你们要再配一副。但是你没听，我也没法强迫你去做。结果下个房客出门前忘带了钥匙，你又刚好没有备用的，那自然房客要露宿街头了。
万邦君：
感谢您的解答，我们来先问几个我们投资人比较关心的问题。什么样的房子和区域适合做民宿？是不是一定是市区内的高层公寓。
臧总：
民宿不是万金油，和普通人想的相反，很多市区的公寓不适合做民宿。第一是很多市区大楼有严格管理条例，禁止大楼居民拿房子来做民宿。第二，如果市区公寓的屋主把房间分租给几个学生，那回报和民宿不相上下，就没有做民宿的必要。
万邦君：
那这部分客户就完全没有必要做民宿是吗？
臧总：
我们给这样的客户提供的方案是灵活的。因为每年10月到1月，学生陆续回国，房子空租，我们可以给这样的顾客管理房子长短租结合，2月-9月长租学生，10月-1月短租。
万邦君：
那什么样的区域做房子效果比较突出呢？
臧总：
做民宿比较突出的区域，往往是那些供大过求的区域，但本身比较靠近各种配套设施。当长租回报实在太低，只要一上民宿，回报就要好太多。如wentworth point，供给多，长租回报低，但这个地方非常接近奥林匹克的会展中心，短租就很好。再如Parramatta，长租供给多，但因为有就业，有很多公司外派的短期工作人员需要居住，短租也很好。
万邦君：
除了这样的区域，您总结下来民宿出租比较好的地段，有什么特征吗？
臧总：
从出租回报率和空租率来说，我比较喜欢那些交通发达，配套方便的小中心，像悉尼的Parramatta， Burwood, Eastwood, Chastwood , 墨尔本的像 Chadstone，Glen waverly，Perston，Box hills，St kilda 以3S（station，shops，school）为标准， 火车站，商场和学校。Chadstone 虽然没火车站，但当地是一条直路到市区，有专门的公交线。
我们后台看到的数据是民宿很多的流量来自国内，澳洲人到了国内另外一个城市，希望生活在一个配套齐全的地段。
万邦君：
就这些吗？
臧总：
如果单纯看回报金额，那就是旅游景区如悉尼的Bondi， 墨尔本的Brighton，近CBD的娱乐休闲区如悉尼的newtown， surry hill， 墨尔本的Burnswick，south Yarra。这些地区面向游客。
无论哪个区域我们都倾向选择三房，Town House或House，因为房子越大，长租租金越低。但短租就不一样，酒店都是两房为主，三房总统套房，那些住大一点又要经济实惠的人，只能选择民宿。
万邦君：
哪些区域您完全回避？
臧总：
悉尼西北，西南新建城区，墨尔本西区新建城区。
万邦君：
短租公司普遍要收一个家具费，请问你们是不是就靠这个赚钱啊？
臧总：
我们认为对于两房两卫的房屋布置，家具费只要在7000刀左右都是合理的。我们每单会赚500，但这是商家的本份，我们也花时间采购和安排。这个价格的前提是家具必须是新的。如果房东不介意，我们也可以布置二手家具，会更便宜。但客户体验感会下降很多，房东自己按我们清单采购我们也欢迎，但费用几乎一样。
万邦君：
市面上短租公司这么多，如何甄别好公司，不要遇到像and chill 这样的地雷？
臧总：
有问题的公司一般有三个迹象。
第一是胡乱承诺，还没怎么了解你们的房子，就给出了一个很诱人的回报。
第二点是费用高，大家可以主要看两个费用，一个是上线费，这个包括房间布置，摄影，铺床，全新的洗漱用品和咖啡，茶，调料，这个费用的话不应该超过400刀。第二个是清洁费，一房90-100，二房120-150，三房150-180，超过这个价格的清洁费会影响入住率。
第三要看售后，别做销售时候很热情，一旦有事了要联系不上了。公司必须接受客人的查账，他们可以接受你们去看其它房子的入住历史。
万邦君：
如果您的房子已经交给短租公司，怎么知道这个公司会不会像and chill一样爆雷呢？
臧总：
当他们拒绝你的查账要求，短租收入出现很大的起伏，工作人员经常联系不上，这些都是不好的信号。
万邦君：
你们既然这么看好这个短租市场，您包租吗？
臧总：
我们包租，但我们正常管理费是15%，如果包租就是20%，另外我们包租是按长租的价格，保证46周的租金收入，房子利润在扣除包租租金和管理费后，还有盈余我们也会给客户。
万邦君：
为什么只给46周？
臧总：
这个房东们可以自己做个计算，当你把房子拿去长租，扣去账单，中介管理费和中介第一周佣金，这些费用大约等于你6周的租金，所以我们以此为参考只给你46周的租金保证，多了的利润扣除管理费后也会给你。
万邦君：
如果短租租客损坏房屋怎么办
臧总：
我们一般会给客户上两个保险，一个是Airbnb本身自带的保险，另一个是保险公司terri scheer的短租保险，所以一旦出现损坏，房东还是能拿到赔偿。
万邦君：
有房子租不出去吗？
臧总：
旅游区域会有季节影响，但你在旺季赚的利润远远大过淡季的空租。如果您的房子是坐落在商业发达的小中心，入住率会一直很好。不过我们建议房东要做好头两个月预热的准备，一旦有6个评论以后，房子入住率就越来越好了。
万邦君：
万一有人留差评怎么办？
臧总：
我们会在网上和客户解释，如果坏评太多，我们会重新上线，用黑科技尽快重新拿到好评。
万邦君：
Airbnb毕竟是美国的，您觉得洋人团队胜过华人吗？
臧总：
洋人更善于宣传，有本土优势，但我们靠的是勤奋。他们的工作人员下班了就是下班了，5点后电话不接，但我们有时候晚上11点还在解决客户问题。
万邦君：
我们投资房产时可不可以按短租来计算投资回报？
臧总：
最好不要，短租受季节性，中介管理能力，地理位置所影响，你很难拿到一个比较精确的回报。
万邦君：
您都敢包租，为什么这么没有信心？
臧总：
我只有在一个区域有100套房子以上，才敢说这个区域能租到多少钱，因为有足够的案例。我目前有足够多的案例只有melborune central和Parramatta， 拿Parramatta来说，去掉管理费，两房2500每月，三房2800-3000每月。
万邦君：
谢谢臧总耐心的回答，在文章结尾您能简单介绍一下您的公司，同时说一说过去这段时间您都遇到了哪些挑战，未来的目标是什么呢？
臧总：
我们公司16年10月成立，前身是一家为酒店做外包清洁的公司，2017年10月有投资人入住后，改组了一次。目前管理250套出租房，在悉尼，墨尔本，黄金海岸和布里斯本四个城市运作。
我们在目前运营的过程中主要遇到过两次挑战。
第一次是行业挑战，因为这个行业比较新，没有什么借鉴的商业模式，而琐碎的事情又非常多。长租的经理最多可以管150套房，但短租最多也就一个人35套，还不包括销售。这样需要太多人手，我们摸索了很久，才制定一套标准工作流程，把任务切割成几块，每块找专门人负责，目前得心应手。
第二次是我们今年中旬入住黄金海岸和布里斯本。这两个城市主要靠游客，但刚好冬天淡季，所以我们采取多平台投放广告，长短租结合，同时增加入住体验，我们有24小时本地客服，所有客户问题会在半小时内解决，目前算是站稳脚跟。
未来目标是希望成为这个行业标杆，因为这个行业新，所以没有方法可以借鉴，我们希望通过自身经验，在行业处于真空地带时，建立行业制度和统一服务标准，甚至打造一个平台给想自营的房东或小公司。
万邦君：
好的，谢谢您接受我们的采访，请问能不能给我们对短租感兴趣的读者一个联系方式，方便他们联系您？感谢！
臧总：
好的，对短租感兴趣的读者们可以扫描下面这个微信二维码, 加上我们客服，我们会为您细心解答有关于短租的问题，感谢
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