【今日分享】海外购房者“卖房预提税”细节解析,澳鹏置业微信公众号文章

早前联邦预算中宣布——

当海外人士在售出其在澳洲的房产时，若该房产市场价在$75万澳元以上，除非卖家可以提供一份完税证明（Clearance Certificate）,否则购买该房产的买家会被要求保留其应付款购房款的12.5%，并将这部分钱支付给税务局（ATO）。

那这项政策到底该如何解读？“卖房预提税”具体细节如何操作？以下为专业人士的新政细节解读：

新政内容

哪些资产会受到新政影响？

此次受新政影响的资产类别：

市场价值高于75万澳币的不动产。如土地，住宅，商用楼，矿山以及有产权年限的房地产（比如在堪培拉的地产）等；
海外投资者通过澳洲的公司收购的75万澳币以上的资产，他们直接或者间接持有的公司股权；

75万怎样来确定？

一般情况，如果买卖双方不属于关联方，则税务局认可实际成交价就是该资产的市场价值。这里实际成交价仅仅指资产购买价格，而不包括在房屋交割时发生的税费，如律师费，印花税等。

如果本地买家需要代扣代缴12.5%的预提所得税，实际中如何来操作？

12.5%预提所得税的代扣代缴义务是由买家来承担。买家不能以借口不知道卖家是海外投资者而不承担该义务。如果买家不履行该义务，将会被处以$7,200到$21,600的罚款。

在实际操作中，买家在购买75万以上房产时，必须先咨询卖家是否海外投资者身份。如果不是，卖家则可以向税务局申请出具一份叫做“Foreign resident capital gains withholding clearance certificate”的证明，依据此证明，买家就可以无须担心12.5%的税费。如果卖家是海外投资者，买家必须在房产过户前，将12.5%购房款扣下，先行交给税务局。注意：此12.5%的预提所得税是在房产过户支付余款的时候上交税务局，而不是在签合同交定金的时候上交。

“Foreign resident capital gains withholding clearance certificate”的证明如何申请？

该证明直接在税务局网上填写并递交，或者向税务局取纸质申请表填写递交。

可以是自己填写，或者委托会计师，过户师或经纪人等填写。

该证明共有六部分：

PRAT 1：卖家的个人资料：包括卖家税号，姓名，邮件地址，电话号码，家庭住址等

PRAT 2：房产交易时间：包括房产买卖合同的签订和房产过户时间

PRAT 3：联系人：指的是填写表格的人，可以是卖家本人，或中介、过户师等。最后会将该证明发给该名联系人

PRAT 4：具体问题：

在卖家最近一次报税之后或者在卖出房产之前，税务居民状况有无发生改变？
最近两年卖家有无进行纳税申报？
卖家是否是为海外居民代持物业？

PRAT 5：纳税实体：纳税实体包含个人，公司，信托，和养老金。这个部分主要是来判定该名个人是否属于澳洲的纳税居民。判断标准是：

如果居住在澳洲，是否持有澳洲绿卡或者澳洲护照并打算长期居住在澳洲？
如果既不是绿卡持有者也不是澳洲公民，于当年在澳洲居住的时间是否超过183天？经常性居所在澳洲吗？
如果是刚回澳洲的澳洲公民，现在是否已经居住在澳洲？已在澳洲居住了多久？有无超过六个月?配偶和孩子居住在哪里？主要资产在澳洲吗？是否打算在澳洲居住半年以上?在其他国家是否有经济上或者社会上的紧密联系？

PRAT 6：签名

如果海外投资者卖家认为12.5%的税金太重，应该怎么办？

由于购买价格的12.5%是代扣代缴的预提所得税，只是一个预估所得税，而并非是真正精确的资本利得税。按照税法规定，海外投资者还必须在年底报税的时候再次向税务局申报其精确的资本利得并计算准确的税金，多退少补。

实际中有海外卖家投诉，在某些交易中，毛利率可能不到12.5%，甚至出现亏损，如果预交了12.5%，则会占用到他们的现金流量而变得不公平。此情况下，税务局允许海外卖家申请”Foreign resident capital gains withholding rate variation application form”，要求税务局重新核定代扣代缴税率，税务局一般会在28天内给予答复。