中密度住房建造的增加将部分抵消高层公寓建造的减少。图: Dominic K Lorrimer

文：Michael Bleby

原载：AFR

编译：澳房汇

BIS Oxford Economics 预测，收紧对投资者的贷款限制将加剧高层公寓建造的减少，情况会延续至2020年。

BIS董事总经理Robert Mellor表示，在去年的第二轮贷款限制前，布里斯班供过于求的高密度住宅市场已经受到影响，而昆州的外国买家附加费，以及占新州和维州销售额四分之一的外国投资者减少，将令市场进一步放缓。

Mellor向澳洲金融评论报透露: “今年上半年，我们将看到一些相当大的降幅。我从开发商那里听到的所有消息都显示情况非常差，他们因为施工前的销售未如理想而难以启动项目。”

虽然人口增长超过预期，促使包括BIS在内的预测机构改变之前对墨尔本住房供应过剩的预测。但澳洲金融监管局的信贷限制，导致澳洲有史以来最大的房地产建设热潮放缓。在新州和维州，本地投资者失去了印花税优惠，还有对海外买家收取更高的费用，加剧了这两个最大州的房市放缓。

房屋审批数据 (‘000s)   来源: HIA

上周公布的官方数据显示，截至去年12月的一年里，新公寓、联排别墅和半独立式住宅的审批从115,976套下降到103,417套，跌幅为百分之10.8。

Mellor表示，到了2020年年底，私营机构建造的高密度 (四层或以上) 公寓的动工数量将比顶峰时下降超过百分之40。

在截至9月份的一年中，昆士兰州动工数量的跌幅已达百分之53，而且还会继续下跌。预计昆州最终将从顶峰水平下跌约百分之70。维州最终将至少下降百分之50，而悉尼的高密度公寓建造量也会下跌百分之40至50，尽管没有出现其他城市的供应过多风险。

高层公寓建造量下降符合去年BIS所做的预测，但并非市场的全局。Mellor指中密度公寓的增加将支撑建造业的发展。

Mellor表示，在到今年6月份的一年里，私营机构建造的高密度公寓的动工数量可能会下降百分之13，至约55,000套，中密度住宅数量可能会上升百分之12，至44,000套。

澳新银行(ANZ)预计，今年住宅投资总额将从去年的990亿元下降至975亿元，2016年为1012亿元。

房屋业协会首席经济学家Tim Reardon预计，到2019年，多层住宅(包括高密度和中密度住宅)的审批将下跌百分之40，从2016年顶峰的116,000套下降至约72,000套。

顾问公司Charter Keck Cramer预计，有10套或以上公寓的项目今年完工的数量，将从50,100套增加到52,200套，这主要是悉尼竣工项目激增所推动的。明年，这个数字可能会下降百分之15左右，但最终数字将受到信贷和需求等因素影响。

Charter Keck Cramer澳洲执行董事Robert Papaleo指2019年和2020年的全国前景将很大程度上取决于项目的楼花销售成绩，预计届时的完工量为每年40,000到45,000套。

Mellor认为监管和税收措施令投资者的需求减少，所以应该放宽，在3年左右的时间内让投资者重回市场，以防止在租房人数不断增加的情况下出现住房短缺，租房人士占市场的比例将继续上升。

Mellor表示，如果很多人租房，便需要有人拥有物业，需要本地或海外投资者。如果现在完全拒绝投资者，当再需要他们时，他们不一定会回到市场。

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