文 / Trent Wiltshire
【关于作者】Trent Wiltshire是Domain经济学家，也曾任澳大利亚储备银行和格拉顿研究所-Grattan Institute的经济学家。他对城市房地产市场，利率，住房和城市政策以及更广泛的宏观经济有深刻的了解。
经历了10年的价格涨跌之后，澳大利亚的房地产市场在2020-2030年之中也将发生巨大变化。
与过去几十年相比，房价上涨速度可能会放慢，这主要是因为利率已经无法进一步大幅下降。主要的人口结构趋势将成为一种推动力。澳大利亚的大城市将继续发展，大型市镇也将继续发展。随着交通拥堵的加剧，公共交通将变得更加重要。在政治上，租房者的声音将会更有力。
本文预测2020-2030年间澳大利亚房地产市场的趋势有如下七个方面：
01
未来十年利率将保持低位
近几十年的利率下降是一个全球现象。人口老龄化加剧、亚洲经济增长强劲、债务水平高升以及潜在经济增长率较低，都压低了利率。这些导致利率低的原因可能会持续到2020年代，这意味着全球利率在未来10年将保持在低位。
所以，房价不太可能因利率迅速上升而出现调整。但由于利率无法进一步大幅下降，所以利率因素不会是未来10年房价上涨的主要原因。
02
人口增长将持续强劲，
但可能比2010年底更加分散
在2020年代，人口将继续快速增长，这和住房需求呈正相关。所以，未来住房需求会增大。
而且澳大利亚的人口增长速度比其他发达经济体快。尤其在2010-2020年之间由于移民人口的增加，澳大利亚人口增长百分比也出现增加。同时政府预测未来几年人口将继续强劲增长。
上一个十年，人口增长主要集中在墨尔本周边地区、悉尼和昆士兰东南部（如下表。）
注:每年6月30日估计常住人口。只有2018年人口不少于100,000的重要城市地区被包括在内。最新数据是2018年6月。来源:ABS 3218.0
但这些趋势很可能在2020年代发生改变。更多移民可能会搬到像珀斯和堪培拉，而不是悉尼和墨尔本等大城市。
联邦政府正在推动这一目标的实现，并已经推出新的偏远地区移民签证，鼓励移民到悉尼、墨尔本和布里斯班以外的任何地方定居。
随着移民人数的增长，偏远地区对他们的吸引力也会越来越大。如果采矿业回归市场，西澳和昆士兰将吸引更多的移民。
虽然人口增长在2020年代还可能强劲，但增长速度可能会开始放缓。政府已将每年的永久移民人数从190,000人削减至160,000人。随着大学饱和，国际学生数量可能会停滞不前，而独立技术移民分数居高不下，留学生和移民可能更倾向于偏于地区。因为要知道在确保经济和社会不受伤害的情况下，大幅减少澳大利亚的移民数量是非常困难的。
但即使是人口增长率小幅下降，总人口在未来10年也会非常可观。如果2020年代人口每年增长1.6%，那么到2029年12月，澳大利亚的人口将约为3000万(见表)。如果人口年增长率降至1.3%，那么在这个十年结束时，澳大利亚的人口也将达到2910万左右。
注:假设在截至2019年9月的一年中，自然增长为145,000人，每个季度增长0.5%(因此在2029年达到178,000人)，剩余部分为净海外移民。来源:ABS 3101.0; Domain Group
03
公共交通将变得更重要，
汽车拥有量可能下降
到2020年代，随着城市扩张和交通拥堵加剧，在澳大利亚主要首府城市，住房靠近公共交通将变得更加重要。随着越来越多的人选择公共交通和其他形式的交通工具，汽车拥有量也可能开始下降。
2001年，每1000人登记的乘用车数量为509辆(见图)。在2016年升至579辆，但此后一直大体稳定。主要原因是越来越少的年轻人依赖公共交通、拼车和汽车共享服务。
这趋势将在2020年代加强，并将扩散到不同年龄的人口数据，这意味着汽车拥有率可能开始下降。更多的城市居民将选择使用公共交通、自行车、电动摩托车、拼车和汽车共享服务。
这意味着接下来十年人们对靠近公共交通的住房需求量将增大。同时意味着更多的中密度住宅和公寓将建在交通成熟和方便的城区。新的开发项目将不需要更多的停车位，房屋价格将更容易负担。
04
未来十年，中密度住宅会更多
从政策角度来分析，随着澳大利亚城市的发展和交通拥堵的加剧，在成熟的城区对中密度住宅的需求将持续增长。这些住宅的建造将在2020年代急增。各地政府和市议会正在修改土地容积率（R-code），来增加这类房屋。
从市场需求角度来分析，当考虑价格、面积和位置之间的权衡时，许多人说他们更愿意住在离城市较近的城区的中密度住宅，比如联排别墅，而不是远郊的大地块独立式住宅。但在澳大利亚的主要首府城市，中密度住宅和公寓供应严重不足。
开发商、建筑师和建筑商正在建造新的中密度开发项目，这将吸引新的买家，由于城市中心及周边的土地有限，开发商可能会将目光投向大学周边，中小学学区周边以及各大商圈。
05
新房子将更节能，更适合温暖的气候
在未来十年，将有越来越多更能适应气候变暖的节能住宅。消费者将倾向于选择更节能、设计更佳、更智能的建筑。
由于去年出现的公寓易燃包层缺陷以及森林大火，澳洲政府也可能会改变建筑标准。虽然2019年5月通过了新的国家建筑法规，但节能要求没有改变，随着气候变暖，新的建筑法规可能将在不久的将来出台。
06
租户将成为一个更强大的政治团体
近几十年来，人们租房的比例一直呈上升趋势。1994年底，18.4%的人选择租房，到2017年，数字上升至27.1%。如果这趋势在2020年代继续下去，到2030年，将有31.5%的人选择租房。
其中中青年租房者的增加最为明显(见表)。房价上涨可能是推动这趋势的主要因素，但晚婚和继续深造等社会变化也起到了一定作用。
越来越多的初入社会者开始租房，这意味着越来越多的人成为了长期租房者。这是一个巨大的社会变化，因为租房通常被视为买房的垫脚石(大多数租房者想在负担得起的时候拥有自己的居所)。
当人们对租房的需求增大，从投资者的角度来说，则是入手投资房的好时机。尤其是像前文所说的城市周围、公共交通附近的中密度住宅，都是未来热门投资区域。
07
需要更多的养老住房
社会老龄化加剧也可能会改变澳大利亚的住房供应。
婴儿潮那一代（1930-1950）年龄最大的将是80多岁，最年轻的将在退休年龄左右。到2020年代末，许多上了年纪的婴儿潮一代将需要更多的养老服务。而入住养老院的高昂定金，迫使他们不得不出售他们的房产给开发商。而老一代的人的房产多数处于城中心政府鼓励开发的区域中。
这也是良性开发中的一环。
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