文：Jim Malo

原载：https://www.domain.com.au/money-markets/credit-tightening-is-only-one-piece-of-the-puzzle-for-the-diving-property-market-economists-784245/

编译：澳房汇

金融服务皇家委员会已经成为令房地产行业恐惧的怪物，被指为导致所有房市相关困境、从参观物业人数到急跌的清出率的罪魁祸首。

各大银行主管将在下周出席最后一轮委员会的听证会，踏上证人台接受盘问，银行进一步收紧贷款似乎迫在眉睫。

分析师对市场健康情况的看法逐渐变得越来越消极, 本周瑞银公布的一份报告警告,“迅速恶化的房地产市场是一个信号, 显示未来将是更严峻的时期。”

专员Kenneth Hayne摄于2月份皇家委员会针对银行、退休公积金和金融服务行业不当行为的首次公开听证会。图: Eddie Jim

一系列问题令市场承压, 从银行监管机构金管局打击贷款到仍然高昂的价格令买家无法负担，以及国外买家撤出市场。

澳新银行澳大利亚经济部主管David Plank指出，皇家委员会被视为一个临界点。第一轮听证会开始后，清出率从3月开始下降。

Plank指出，到2017年底，在信贷收紧下，房地产市场出现降温，似乎市场趋于稳定。但今年3月, 情况逆转。

信贷增长有所改善，但房价及清出率继续下跌

自住买家及投资者信贷增长情况   来源: 澳央行

墨尔本及悉尼房价中位数  来源: Domain

墨尔本及悉尼的清出率   来源: Domain

他问道: “3月发生了什么事?。3月唯一的事件是皇家委员会的听证会。”  

根据Domain集团的数据，此后墨尔本的每月清出率一直在稳步下降,到了10月更创下14年来的最低水平，仅为45.2%。悉尼的情况也一样, 上个月的清出率为43.5%，是自2008年以来最低的纪录。

Domain经济学家Trent Wiltshire指出，如果银行被迫实施更严格的贷款标准，购买力可能会进一步削减。

他说:“委员会最终的调查结果肯定会建议实施更严格的贷款标准,这可能令房价格增长更加缓慢。”

Wiltshire表示，今年初大家的共识似乎是贷款环境有更大的影响, 但现在却因为市场信心恶化的影响，导致最近的房价疲软。

澳大利亚国民银行(NAB)首席经济学家Alan Oster强调，皇家委员会并不是唯一令银行放贷越来越严格的原因。

Oster 说: “这是一个普遍但却错误的看法。银行只是跟随澳大利亚金融监管局的指示。” 

由于皇家委员会的调查引发了公众的关注, 金管局要求银行评估每个借款人的个人情况。Oster否认这是纯粹因为皇家委员会的调查。

Mortgage Choice首席执行官Susan Mitchell表示，现时基于个人情况作出的房贷审批意味着，很难判断一般消费者的购买力因为放贷收紧而减少的程度。但他指出，一些借款人失去了三分之一的借贷能力。

联邦银行全球市场经济学家Gareth Aird认为，市场疲弱显示贷款需求放缓。

Aird说:“皇家委员会的调查刚刚和信贷收紧发生在同一时间,新州和维州也同时增加外国买家的印花税。很难找到因果效应。”

Aird预测，市场短期内将继续低迷，至少持续六个月。

Domain的Wiltshire同意市场疲软的根源难以确定, 尽管某些情况开始平稳。他说: “ 如果有学者研究这个课题，可能在两年后会找到答案。”

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