悉尼城区房产差距大（房产网站Realestate图片）

悉尼城市两端房价差异大，与CBD距离同样都是2千米的两个城区，房价差距却超过400万澳元。据房产网站Realestate报道，悉尼内西区罗泽尔（Rozelle）与东部城区达令角（Darling Point）距离CBD均为2千米，中位房价差距却达到456.8万澳元。

距离悉尼CBD 6千米的城区中，买家如果在北部城区兰谷（Lane Cove）买房，预算可比在东部滨海城区塔玛拉玛（Tamarama）少255.5万澳元。与此同时，悉尼下北岸朗格维尔（Longueville）与东部邦迪中心（Bondi Junction）房价差距达251.0万澳元。南部班克西亚（Banksia）房价比北部曼利（Manly）便宜197.6万澳元。这些城区距离CBD均为10公里。

Realestate网站首席经济学家科尼兹比（Nerida Conisbee）表示，达令角等区域房价超出居民负担能力，促使罗泽尔及其他交通方便的城区关注度上涨。根据房产研究机构CoreLogic 数据，截止至2017年11月份的一年里，达令角只有15套房产交易，而同期罗泽尔有155套房产交易。期间，罗泽尔房价上涨6.2%，而达令角房价下跌2.8%。

地产中介肯尼迪（Cindy Kennedy）表示，罗泽尔正吸引许多来自东部、选择便宜替代房产的买家，买家也经常提到东部与罗泽尔间的房价巨大差距。悉尼苏富比地产公司（Sydney Sotheby）地产中介索瓦热（Daphne Sauvage）表示，居住在达令角是地位的象征，居民看中的当地的生活方式。“历史上有一些非常有趣的人住在达令角，这里是富裕及威望的象征”。

经济学家是这样描述只还息贷款市场的。“ 三年前，监管机构埋下了隐患的种子，三年后，人们将自食其果。我们知道它何时会发生，我们也理解它的威力。”

只还息贷款是一种不用支付本金，只支付固定期限利息的贷款形式。多年来，它占据贷款市场不到20％的份额 。但从2014年开始，伴随着澳洲房价的飙升，只还息贷款开始激增。2016-17年达到了峰值，60％新申请投资型贷款（new investment loans）和20％新申请自住业主贷款（new owner-occupier loans）都是以仅付息的方式贷出的。今年年初，澳储行开始担忧，未来几年，投资者将如何应对这类贷款的偿付。

近日，APRA重申，它没有计划改变监管策略，维持限制银行只还息贷款低于所有贷款的30％，这是板上钉钉的事。为什么固定利息贷款人要选择只还息贷款呢？答案很简单，因为那时的投资者认为，根据当时处在利率周期性低位，只还息浮动利息是非常低的。事实证明他们的想法是对的，而且许多投资人当时是第一次得到只还息贷款。

对于这些投资者来说，这个问题是严峻的。因为当他们的只还息贷款到期时，他们将面临较高的利率。也许有人认为，更高的利率要在几年后才会出现。但从目前的投资周期来看，有两个潜在的问题是需要只付息贷款人引起注意的。

首先，大多数首府城市房价正在软着路。最新2月份数据显示，几乎每个城市房价都在下滑，尤其是悉尼。对于仅仅依赖资本收益去偿付只还息贷款的投资者而言，能不能赚上钱，还是个未知数。其次，租金收益率基本已经停滞 。在一些州府城市，租金收益大约在3％左右，其中，悉尼和墨尔本创下历史新低。而在偏远地区，租金收益稍高些，大约在4％到5％之间。

 “股神”沃伦·巴菲特（Warren Buffet）曾说 “只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。”这句话用来描述当前的澳大利亚的抵押贷款市场再合适不过了。当只还息贷款协议终止时，如果借款人转变成本息贷款（也可能因为银行不批准延期贷款合同），那么他就自动回到本息贷款模式，需要支付更高的利息，偿付更多的钱。

这对许多投资者来说，可能是双重打击。伴随着贷款成本的提高，租金增长的停滞，如果投资者不能在其他地方筹集到资金，那么最终越来越多的卖家会被迫同时抛售房产。到那时，监管机构APRA可能会放宽整体贷款限制，但正如前面提到的那样，对只还息贷款的限制不会改变。

事实上，在近半年里，银行已经以惊人的速度淡出了借贷市场 。例如，在最近一个季度，澳新银行 抵押贷款账户中，纯利息借贷仅占14%。

此外，为了迎合房贷收紧政策，许多银行 都将自己的贷款业务划分为业主自住型和投资型，分类进行审核。以前两者享有相同的利率，如今大多数银行的特殊投资者利率（special investor rate）比标准浮动利率还要高出0.8％。财务顾问James Gerrard表示，只还息贷款现在已经非常昂贵了，可能不再值得申请。

有人提出可以考虑延长只还息贷款期限 。但是所有迹象都表明，在不久的将来，银行只可能继续严控这一领域。一些贷款专家一直暗示，非银行机构可以为投资者提供一个“窗口”，因为这类机构的纯息贷款的权重并不大。