地产项目开发

地产项目开发在现实情况中颇为常见：开发商购买土地后，经过Town Planning，Architectual design, construction等等过程，最后将建成的Townhouse卖出，有时候也会留下一栋作为自住或出租房。

这种情况会引发怎样的赋税呢？我们自然是希望能够少交税。而如果这块土地以前就是属于我们自己拥有时，我们甚至希望ATO能够让我们完全免除这笔沉重的税赋。

可问题是，澳洲目前缺少沟壑分明、条条框框鲜明的条例来准确的应对各种情况。其结果便是，待到报税之时，我们怎样选择自然是我们的事，但ATO怎么想我们却左右不了。

能够和平相处固然是好，一旦ATO不同意我们的观点，双方起了争执、甚至成为法庭上的案件时，细节上的定位难免会成为决定事情最终结果的“一垒基石”。

今天这篇文章就为大家分享一下项目开发如何赋税的一些小知识。

首先，我们要说一下项目开发可能引发的几种税收模式与结果，在此自住房土地的划分暂不考虑。

Mere Realisation of Capital Asset

2017

如果ATO认为您的行为“仅仅是将固定资产变现”（Mere Realisation of Capital Asset），其所得的利润便被视为增值（Capital Gain），从而可以享受50%的增值优惠政策。

Profit-Making Scheme

2017

如果ATO认为您的行为属于“盈利模式”（Profit-Making Scheme），其所得的利润应视作收入（Income），增值税50%的折扣与自住房豁免不能降低其利润；您需要注册ABN，而且还有可能被要求注册并缴纳GST。

Property Development Business

2017

如果ATO认为您的行为属于“不动产开发的生意”（Property Development Business），增值税的有关规定不会适用，包括增值税折扣；您需要注册ABN，而且还有可能被要求注册并缴纳GST。

土地分割（land subdivisions）在房产、土地的买卖中是一个根本性质的变化，它意味着分割后的每一块土地都会拥有一个独立标号（Separate Title）。而从增值税法（CGT）的角度讲，它意味着原有的土地被划分成了两个或以上的独立资产（Separate Assets）。

如果开发商继续持有这些土地的话，划分土地本身不会引发增值税事件（CGT Event），但一旦将划分后的土地出售，土地分割这个动作就有极大的可能会被ATO（或法庭）高度重视起来。

而土地分割的收税方式则要根据事情本身的情况而取决于以下两个重要的因素：

1、纳税人获得土地时，他/她是否有盈利企图。

2、纳税人在整个过程中参与的程度（Degree of Activity Involved）。

Profit attempt

2017

盈利企图，较为通用的解释是纳税人意图在出售土地或房屋时获得利润，不管该不动产在获得之后是否进行过开发、修缮或出租。

根据相关的案例法，盈利企图必须要大于一定的可能性。“盈利”不一定要是单独或最主要的原因，只要它是纳税人众多目的当中“很重要的一项”，这就足以构成“盈利企图”。

所以，如果您获得土地的目的就是为了“盈利”，在ATO的人看来，这便不仅仅是变卖固定资产了，这样增值税50%折扣的优惠政策几乎很难适用。

注意

如果您的交易被认为具有盈利企图的同时，还被认为该交易属于您生意中的一部分、具有生意业务性质或者交易本身具有商业性质的话，则该交易取得的任何利润都会被视作是您的普通收入（Ordinary Income），并且视情况可能要申请并缴纳GST,即便这项交易是只发生一次的“一次性交易”（One-Off Transaction）。

为了避免这种情况，您在获得土地时不能够以盈利为目的(或是为此采取了相关的举动或措施)，且在土地分割之前必须要长期持有一段时间并使用（自住/出租）。

如果持有土地的时间相对较短，则很有可能被认为是以盈利为目的，尤其是当获得的土地具有相当的开发价值。

需要说明的是，“盈利企图”这一概念与“意图占有土地或房屋作为投资(如出租出)或自己使用（如自住）”相比，有很大的区别。

前者所产生的利润会被视作收入，而后者产生的利润则属于增值，视情况可以享受50%的增值优惠、或者享受100%的增值税豁免。

Degree of Activity Involved

2017

在土地分割、设计、开发、出售的过程中，纳税人的参与程度会成为ATO或法院衡量的重要指标。要想避免被划分到不利的纳税政策中，纳税人要确保不要过多参与进土地分割工作。

即，纳税人与具体进行操作的合伙人之间不应该有直接的合约性安排（Direct Contractual Arrangement），而是应当通过第三方参与并管理合伙人。

当涉及到的土地面积较大时，除了上述两个因素，还应当注意以下：

纳税人不应当有借款。即使有，借款数额也应当最小化，并且只能短期存在。

广告与出售划分后的土地纳税人不应当直接参与市场营销、出售或与购买人洽谈，而应通过中介或第三方承担这些工作。

出售土地时需要有一个合理的原因，如健康问题、经济压力；在做土地分割之前，纳税人曾尝试去将土地整块出售；纳税人保持其正常工作；纳税人之前未曾划分土地或就职于房屋开发或房地产中介。

以上因素虽然通常都涉及在土地面积较大的案例中，但这更主要是因为面积较大的土地分割、开发与买卖更容易引起ATO的注意。

事实上我们不难发现，这些因素都是上面两个主要因素的延伸。无论土地面积是大是小，一旦与ATO产生了分歧，这些因素或多或少都会作为直接或间接的证据被提出以作为考量。