文 / James Tong
前一个周末(9月16/17日)，是一连两天的Lendlease房产开放日，鼎丰集团请了Domain首席经济学家Andrew Wilson博士等六位澳洲房产、金融、会计和退休金领域的专家到场，就目前澳洲市场的一些疑难和趋势给出答案。
活动之前，鼎丰集团通过澳房群收集了不少朋友的意见，他们希望获得解答的问题有很多。比如：“房价上升是否已经到了澳洲人能负担的极限？利息是应该升还是应该降？悉尼和墨尔本的房市趋势如何？如何评价银行的限贷政策？墨尔本的公寓过量了吗？等等”这些问题其实已不限于Lendlease和鼎丰集团要销售的项目，是市场中普遍存在的，因此显得很重要。
威尔逊博士比预定时间提早了很多到场，我和鼎丰的负责人Denis于是和他有了一个聚会，把收集到问题跟他说了，博士爽快地答：“没问题，我很愿意讲一讲我的看法，只不过，这就不能按我的PPT来说了。”
在我参加过的威尔逊博士演讲中，一半以上都是脱稿的，这对他完全不是问题，而恰恰是魅力所在。于是这里就按他的原话整理成记录。
房市进入了新阶段
我们的房地产市场在过去五年是一波非常显著的增长，特别是悉尼市场的表现非常好，这就是我们今天在此相聚、而且感觉自信的原因。
大家是不是觉得能成为一名悉尼房产的拥有者是非常好的事？当然是。
我要告诉大家，今年悉尼的地产市场预期不会有前几年的大幅增长，但好消息还是有的，这个好消息就是，那些引起我们担心的不确定消息正在一个个地离我们而去...有时房价高也不是好事，因为房市好得不能相信，媒体往往就抓住这种心态，制造一些吓人的题目。“房价升太高，要跌了，要跌了”！
我们现在的房市是进入了一个更为平稳的新阶段，为什么这样说呢？
加息还是减息？
从2012年起，我们的利率不断下降，已经到达历史新低，可是我们的经济始终不能回复到正常。什么原因？
澳洲经济目前有一个大难题，我们的低利率对经济失去了强心剂的作用，这和美国、欧洲的情况是一样的。世界各地正发生同样的事情：即使利率下调到零，经济仍然没起色。
澳洲因为可以卖资源，利率下降的速度稍慢，有一段时间，我们是被中国的发展拯救过来的。但最后，矿业繁荣也走到了终点。我们下调利息的步骤是比其他国家稍为晚了一些，还有一点点再往下调的空间。因此我相信还有机会再减息。
减息是可能的，这对房地产市场永远是好消息。如果减息，我们可以在同样收入的情况下借贷更多。
我知道有人总在喊加息，制定政策的人是习惯往回看的，认为高房价一定会打击市场经济，于是推出各种限制房贷的政策，尤其是针对投资贷款。一年多以来，储备银行也忍着不减息。但我们澳元的币值、我们的经济，并不配合。
APRA也正在检讨，过分打压楼市，有可能制造出更多的问题。
所以我说，这是一个低收入、低通胀、低利率的新经济型态。全世界都如此。
水泥和砖头的好处
怎么办？如何可以脱身而出？这需要的是时间，我们要告诉自己这会是一段很长的时期，日本已经过了二十年这样的日子，这叫通缩。我们进入了一个特殊的经济型态，每当转变时期，就会出现羸家和输家，赢家嘛，我想很可能就是今天在场的听众－房地产投资者。在低利率的经济里，房地产会变成是蓝筹资产。
这是经过一代又一代人验证的，我们甚至形成了买房子的文化，知道买房子可以让自己财务稳健而且自由。这就是投资在水泥和砖头的好处。
越是在疲弱的经济，我们越需要投资在实实在在的资产中，不光是知道财富数字的上升，还要看得见、摸得着。有人或许会说4%的租金回报太低了，但是，你想一想放在银行有多少利息？可能1.5%、2%。赚那么一点，你还要交税。能把钱放到股市吗？上上落落你会更害怕，就像走进了赌场。
地产投资就安全得多，而且可以获得更高的回报。
澳洲人负债太高？
我们现在的房贷利率只有4%，这是以前难以想象的，是历史最低记录，在六十年代初，有一段时间我们曾经是接近这么低的，但是在哪些日子，你要付40%的首期。你还要是借款银行的多年老客户，才有机会借得到。现在？只要你有首期，走进任何一家银行都有可能借到钱。
悉尼、墨尔本房价高，并不是有人指定这儿要高，而是低利率让大家能有更高的还款能力，可以有更多钱买房。
有人惊呼澳洲人的借贷比例太高，但其实我们不能光看借贷与收入的比例，还要看还款能力与收入的比例，看负债与资产价值的比例，我们的资产价值增长得更快、更高，这才是真正的负债比。
如果我们不是有更低的利率，我们也不能借到更多钱，房价当然会平缓下来，不再飞涨上去。我们的银行很好，它们是不会给我们机会借太多的。这就不同于美国市场。美国市场是没有借贷控制的，一个劲地鼓励多借，当然就会造成金融风暴。
澳洲的银行非常稳健，正是因此，我们的房市也非常稳健。
升不上去的利率
唯一能推低房价的是调升利率。有些人听到调升利率就会很兴奋，啊要涨工资啦！但这看来机会不大。我们快七年没有涨利息了。上一次涨息是2010年11月的墨尔本杯日，这是最长一段日子利率没有上涨。
我们的失业率很低，通涨也很低，但有工作并不表示一切都好了，或说明我们的经济就好了。因为同时工资上升速度也很低，远远追不上房价上涨的速度，你努力工作，可能变成徒劳无功，这就是我们面临的新经济情况。
我们理想中的模式是：失业减少，业主要提高工资来争抢劳工，人们有更多的消费能力来推动经济的发展，于是有一个良性循环。这种好事在美国、欧洲都没有发生。美国最新的数据让我们终于看到一点通涨的迹象了，但是经济的增量又重新倒退。
美国去年调升了利率三次，这并不是因为经济很好，而是储备银行认为必须做一些推动，让通涨数据开始动起来。本来美国计划中还要调升两次的，但他们终于也要承认，调升利率真的没什么用，所以很可能要放弃。
悉尼房市为什么强？
在新的经济形态下，我认为悉尼房价的增长很可能只增长3-4%，即使这样也是很好的，它比通涨高2%，而且还有税务上的回报。为什么悉尼房市这么强？这是因为供求关系，因为悉尼是一个旅游城市，是经济金融中心，一个国际级的大都市。
有一个非常著名的预测机构(大家都知道的，这里就不提名字啦)，在一年前研判悉尼的房市将大跌，理由是将会有“过量”的公寓建成。现在如何呢？这无疑是一个不切实际的幻想，房价并没有大跌，而当初的预测，只能算是一条非常棒的新闻标题、或一条卖研究报告的好广告。
我们现在发现，原来根本没有供过于求那回事。房价继续在涨。真实的情况是，法规的制定者在往回看悉尼的历史，说，我们最好不要借钱给新的发展商。于是，在仍然繁荣的背后，悉尼新批的公寓数目已经崩溃，也就是说，在目前存量卖完之后，会出现一段空窗期。对还没买房的人来说，这真是一个坏消息。我们从一个极端转到了另一个极端。
由于悉尼地理条件的特殊，东面是大海、西面是蓝山，南面是国家公园，北面是霍斯帕里河，我们不能任意扩张，只能往上增加层数。去年进入悉尼的移民有七万人，每周1500人，如果你在租房，会发现情况很糟糕，租金会比墨尔本高30%，中价位达$500，年增长5%，远比工资增长得快，悉尼就像是纽约，自住房拥有率会越来越低。近期的Airbnb又把一些住宅转变成短期酒店，令住房供应更紧张，所以悉尼的房价只能增加，在这儿投资就像是买奔驰和宝马。
另一股力量也正在形成，就是希望转换小居所Downsizing的退休人士，政府鼓励人们卖大屋，买公寓，这样我们的公寓需求又再增加，三房、四房、近车站、近购物中心成了受热棒的房产。
让我们回顾一下这一波大升是如何开始的，2012年开始减息当然是一个动力，可是，真正的大升是州政府宣布会取消首次置业者购买二手房的印花税优惠，当时并不是马上实施，而是在年底执行，这引起一大波抢购潮，买、买、买。这个波浪效应又引发了楼花公寓的上升。接下来，把这个效应发扬光大的是储备银行一次次的减息。
Lendlease最新项目Melbourne Quarter的建筑概念图
墨尔本温和而又坚定的递进
墨尔本市场的上升与悉尼不同，是一种温和而又坚定的递进。这是因为墨尔本的经济陷入低迷，失去了整个汽车制造业，也失了税务保护，失业率上升，好在墨尔本城区的房地产开始发力，产生了很多工作岗位，基本上，墨尔本是跟随着悉尼的升浪的。
房市的另一个增长动力是移民，墨尔本的移民比悉尼多30%，维州对于首次置业者买新房的优惠也是一个促进，60万以下是免印花税。在离市区远一点的地方，促进作用很明显，延续到现在还是如此。墨尔本CBD城区有一个特别的公寓市场，尽管房价上升不多，但是租金增长很快。什么原因？因为市中心的公寓也是供不应求，城区的平均空置率只有1.5%，这个是相当低的。CBD的租金回报率可以高达5.5%。
以往墨尔本人是不大喜欢高层住宅的，但现在也在改变。墨尔本的拍卖清出率比悉尼还要高。大部份的周末都能达75%，而且保持得非常好。与悉尼一样，墨尔本的发展商也是受负面情绪影响，纷纷停止开发，后续的供应量也是大减。这令后面房价的上升压力大增，当然我们也听到有声音说要大减移民，但事情总有两面，减移民的结果必然是令经济面临倒退。
减房价－停移民－伤害经济，是一个死循环，而增加建房－创造就业－提升经济，才是出路。就是这么简单。平缓房价的唯一方法是建更多的房子，这要走长远的路。
有人会提出利息上升2%会如何，如何。但我们必须找到源头去问一问，为什么利息要上升？给我一个理由好吗？如果只因为以前升过息现在就应该升息，我认为是废话。为什么这七年来我们不能提升利息？为什么我们不能再保持七年？看看我们的经济、看看美国的经济，经济平缓前行的机会反而是更大。即使经济发展起色不大，但对于房地产来说，虽然增长也会放缓，却是一件好事，因为它的周期起伏没有那么大，未来会变得更加容易预测。
Q & A
以上是威尔逊博士演讲的主要内容，而在问答环节和后面项目解答的环节，我也选了几个很好的问题记录下来。
应该买公寓还是买独立屋？
威尔逊博士回答得很清晰，如果不考虑个人的负担能力，趁着房价上升的浪潮，买独力屋比较好，因为有较高的短期回报，但是，若希望中长期的租金收益，买公寓会更高，不过一定要挑好有大量工作岗位和生活便利的位置。
怎样看银行的限贷措施？
这要从两个方面看，一是银行的限贷，并不能真正挤走房价泡沫，受影响最大的反而是发展商，他们停止建房了，结果一定是推高房价；另一方面，银行靠什么赚钱，当然是放贷呀，他们的限贷措施也必然会打击自己的营收，怎么向股东交待呢？我们已经可以看到很多海外的金融机构进场，抢夺本地银行的市场份额。所以，这一波的限贷也是不能长久的。
墨尔本公寓供过于求是怎么回事？
在过去十年，这个话题一直在说，看统计数据就知道答案。不过，有些区域由于发展规划不完善，引起滞销确实是问题，比如Docklands、Southbank甚至墨尔本大学附近，是传说中的“重灾区”。但这样贴标签其实也不对，就以Docklands为例，其实被海港分成南、北、中三段，这里是墨尔本很好的地段，南段是最早由Mirvac开发的，已经成为真正的豪宅区，一点也不愁卖。
中段是由Lendlease开发，从2000年开始规划，建了很多的高级写字楼和商业设施，并改名字为Victoria Harbour，到2008年，已经成了成熟的商业区，这是把墨尔本市区往海港的直接延伸，所以Lendlease再在这儿建公寓，市场接受度就非常好，这就是所谓“Master Plan”总体规划的作用。而不少发展商看到北段位置也很不错，纷纷买地建了很多公寓，但由于没有总体规划，要把存量消化，确实需要多一点时间。
公寓房价再涨，价值何在？
今天60万房价的公寓五年前可能卖40万，数字上好像是高了50%，但其实是不能直接相比的，好的发展商会在设计上做了很多改进，装进了许多更有价值的东西，令产品更适合现代的生活。比如在Victoria Harbour连接市区的一端，Lendlease有个项目Melbourne Quarter，就建了一个超级会所，除了一般的泳池、健身房，还有会客、宴客、电影院、烧烤、花园种植等高端的社交场所。你可以想像，朋友到你家聚会，就不是局限在十几平米的客厅，这是新世代生活方式的需要。而更好的是，这样的设计，公寓的管理费还相当低，这又是一个超级的“Master Plan”项目。
这两天的开放日，确实和之前广告说的一样，做出了“隆重而高端”的感觉。如有朋友对这里说到的项目感兴趣，或者想要威尔逊博士的房市报告，可扫描二维码联系我。
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
