如果你投资一处房产，却没有明确目的，这样很可能赔钱。

解决方案：明确投资目的，是转手出售、坐等升值还是用作出租房，知道这些，有助于你制定正确的投资方案。

无论你多么中意这处房产，只要它一直空置着，很快就会变成你经济上的负担。

解决方案：做调查。

“你可以向房产管理专家咨询这个区的租房需求和租客市场，如果很多租客都想要租这样的房屋，那这就是一处值得投资的房产，”约翰先生补充道，“同时，了解租房空置率。通过墨尔本时报搜索目前在租的房屋，并将其与整个郊区的出租房总量相比（可从澳大利亚统计局获得数据）。”

若比值小于5%，那此时的租赁市场就很适合投资。

就同一个区而言，并不是该区所有的地段都是一样的，有些街区更受追捧，有些则不然，你要确保你的投资房在前者而非后者之中。

解决方案：确保地段是买家和租客想要的。假如你想租给学生，那就尽量选靠着公共交通设施和教育机构的投资房，若是家庭租客，靠近学校会更有吸引力。

房屋拍卖可能会给投资者带来困扰，如果你没有做好充足准备，很容易多花钱。

解决方案：做更多的调查。约翰先生建议，投资者可以浏览郊区的销售报告，例如APM的房价指南，或者在网上搜索待售房屋的数量。

如果待售房屋数量比月平均数量少，房产市场就相对较火热，如此一来，你不仅要支付过高的交易额，而且未来的资本增长也很可能受到限制。

当你的投资房满足了以上4个要素，你一定要考虑最后一个要素——房屋结构和法律手续，否则，你将赔钱，而非盈利。

解决方案：在交易完成前要进行检查。进行建筑检查，确保投资房的结构稳定，向地方政府机构查询，找出法律手续上可能存在的问题，因为这些问题很可能会阻碍你的投资房翻新或开发计划。

what's the next？

考虑完所有的因素，选到了心仪的住所，那么购买有需要注意什么呢？在我们很多的客户中“海外人士”占很大的比重，作为“海外人士”我们需要注意的有哪些呢？

提到“海外人士”的问题，通常可以归为两类：

一是获得澳洲永久居留权（持他国护照）的海外人士

二是没有永久居留权或持有有效临时签证的海外人士

其中，获得澳洲永久居留权的海外人士，无需经过任何特殊许可或审批，就可以在澳洲各地购买房产，并可以申请澳洲本地贷款。

但是，不在澳洲居住的海外买家以及持有效临时签证的临时居民，购买各类房产都必须获得外国投资审批委员会（FIBR）的审批。

在澳洲，政府一向把房地产作为主要的支柱产业大力扶持，每年都回采取多项措施支持其发展，其中一项很重要的政策就是鼓励海外人士购买澳洲房产，以此作为个人投资组合的一部分。海外人士在买房时可以享受到和澳洲本地居民买投资房同样的政策，即国民待遇。唯一需要多办的一个手续就是须经FIRB批准。

全新住宅指在住宅用地上新建好，在建或将建造的住宅并此前从未被交易买卖过的未居住过的住宅；或住宅未被使用累计超过12个月。

购买二手装修或翻新的物业不属于新房。如果购入二手房推倒重建请查阅二手房住房再开发。

＊新房交易是海外投资者选择最多的房产类型。一般海外投资者购买新房都可以无条件获批并对新房次数及数量没有限制，但每次需要重新申请。

二手房的购买有很严格的限制条件。首先购买者必须持有一年及以上澳洲临时居住签证（学生签证，工作签证）；其次购买的房产必须为自住房；再者房产必须在签证到期离境前的3个月出售该购入的二手房产。

二手住房再开发

对于重新开发的住宅项目，海外投资者同样需要经过FIRB的批准并且保证新建造的住宅数量大于原有的数量。

＊FIRB在审批申请是遵从的原则是看购房行为是否增加了澳洲房源，所以如果满足这个条件，原则上海外投资者是可以投资二次开发的住宅项目的。

一般海外投资者购买空地建房将有条件获批。具体条件是买地开发及建造需要在4年内完工并且需要在购买后的24个月之内动工建造。在完工前30天需要提供个竣工证书或者入住证书。

外国投资审批委员会（FIRB）不会颁发任何预批文件，所有的潜在买家必须提供要购买房产的具体地址，从而审批委员会可对每项申请做单独评估。买家必须在购买前获得购房批准，如果在FIRB批准前签定购房合同，该合同须明文规定此交易在获得FIRB批准后才能生效。（通常在递交申请30天内会得到批准答复。）

有一个概念我们必须清楚，FIRB的批准是指具体某一房子可不可以卖给外国人，而不是这个外国人可不可以买这一套房子。

我们经常听到一手房不需要去申请外管局的批准，但是这个概念其实不够完整，因为这通常是因为开发商已经将他们开发的楼盘整体拿去FIRB审批了，外国投资审批委员会可能批准该楼盘的80%可以卖给外国人，所以给我们的“假象”是一手房（新房）无须申请，但是实际上这些房子已经获准卖给外国人了。

而之所以二手房通常都要去审批，因为原来的业主卖给你前是不可能去审批过的。所以申请人在申请外管局的批准时必须要提供具体的房子信息，如果批准的准备购买的房子因故没有买成，申请人则需另外申请购买其它房子的批准。

符合以下任意一个条件，则可以在澳洲购房之前获得豁免：

澳大利亚公民在购买住宅房地产不需要审批，无论他们是否居住在澳大利亚；

新西兰公民、澳大利亚永久居留签证的持有人也免除审批要求；

澳大利亚公民，纽西兰公民，澳大利亚永久签证持有者的配偶在作为共有人(joint tenants)购买住宅房地产的时候，不需要进行审批。

从2015年12月起，违反澳洲外国人投资管理条例的处罚将包括强制出售房产、最高达127,000澳元的罚款，甚至还会被判处最长3年的监禁。

除此之外，其他协助购买者违反FIRB规定的协力厂商也可能会受到相应的处罚。