悉尼目前正经历房地产周期的最新阶段。图: Steven Woodburn

文：Dr Nicola Powell

原载：Domain

编译：澳房汇

悉尼目前正经历房地产周期的最新阶段，市场高度期待每周的拍卖结果或清出率。

清出率只是在拍卖中售出房屋的百分比，但由于可以即时了解市场中潜在买家的需求，所以受到重视。

拍卖物业比例及年度房价升幅  图: Frank Maiorana / Domain 集团数据 （曲线为拍卖物业占比，竖线为房价变化）

不过，有一个因素往往被忽视。不管市场是热是冷，多数悉尼住宅都是通过私人协约而非拍卖方式出售的。这可能令许多人感到意外。

对于卖家来说，有必要了解哪种类型的房子更有可能通过拍卖出售，无论这是由于房产类型、位置还是价格。

私人协约有很多好处。一些卖家更喜欢设定一个没有最后期限的价格，从而消除销售过程中的某些压力因素。私人协约的规则也提供了谈判的空间，附加合同细节的好处，以及房屋推出销售期间的更大灵活性。

房价上涨与拍卖出售房屋的比例确实存在相关性。

在房价上涨的强劲时期，通过拍卖出售的房屋比例更高，而在房价较低的时期，情况恰恰相反。这种关系对于独立屋来说比公寓更明显。

2015年悉尼房价增长达到顶峰。与此同时，通过拍卖出售的物业所占的比例也是最高的，在截至2015年10月底的6个月里，有30%的房屋通过拍卖售出。

随着房价下跌，拍卖占总销售额的比例也在下降。在截至6月底的6个月里，这一比例降至22%。

纵观以往的表现，我们可以发现同样的趋势。上一次悉尼房价出现负增长是在2012年中，当时只有15%的房屋通过拍卖出售，而在此前的上涨周期中，这一比例约为20%。

自2012年中以来，以拍卖方式出售的房屋越来越多的趋势一直在加快，直到最近一次房市低迷。

成功的拍卖取决于许多因素。图: Peter Rae

对于公寓来说，通过拍卖出售的比例低于独立屋。在最近的价格上涨之前，约8%的公寓通过拍卖出售，在截至2017年9月底的6个月里，这一比例升至20%的高点，但之后这个数字一直在下降。

拍卖可能会加快销售的速度，但成功与否取决于许多因素。

随着市场环境受到挑战，私人协约出售房屋的比例可能会继续上升。

更多详情可参阅：https://www.domain.com.au/news/data-deep-dive-why-auction-clearance-rates-dont-tell-the-full-story-on-home-sales-in-sydney-20180810-h13t2k-758604/