文 / Ahmad Imam
许多投资者都在考虑，现在是不是买房的好时机。
在Morrison出人意料地赢得联邦选举，以及金管局放宽贷款限制后，大家感受到了市场情绪的变化。
尽管一些人认为，现在是反周期买房的理想时机，他们可以买到比几年前便宜得多的投资级物业，但一些人则对F.O.B.E感到担忧，亦即担心过早购买和房价可能进一步下跌。
显然，这与我们几年前看到的F.O.M.O.情况正相反，即担心错过我们正在经历的房地产热潮。
然而，捕捉市场时机可能是一件危险的事情。
房地产投资的其中重要的一环是，你能够根据自己本身的因素，而不是外部市场因素，很好地把握买房的时机。
在繁荣的市场中，这一点经常被投资者和投机者忽视。
对我们大多数人来说，决定何时迈出这一步去购买新物业可能会让人感到困惑、有压力，这并非一门精确的科学。
很多专家关于市场状况推出相互矛盾的报告，怀着善意的朋友提供他们的看法和诉说经历过的恐怖故事，我们希望在这些信息之间取得平衡。
更不用说要赶在一轮价格上涨前购入和在周期的适当时机入市这种永远存在的压力，同时还要努力避免经济陷入困境。
难怪我经常被问到什么是最好的方法。
最好的方法是否研究市场的情况，尽可能在市场差不多见底时买入 ?
或者你应该简单地瞄准尽快入市，搭上资本长期增长的顺风车?
事实是，这两种方法都不理想……但话又说回来，这两种方法都可能奏效。这完全取决于你的计划。
没有最佳的时间
房地产投资受到几十个不同变数的影响，尽管许多房地产营销商试图把它变成一门精确的科学，但现实是，永远不会有一个“最佳”的时间来投资或购买“最佳”的物业。
尽管如此，当你考虑投资房地产时，有一些原则是可以应用的，以确保你尽可能感到安心，而面对的风险尽量减至最少。
我们的方式不是通过一个房地产周期时钟或在一个特定的市场周期等待入市的时机。
相反，减低购买另一套投资性房产带来的压力的唯一方法是从头开始: 你的预算。
这个听上去一点都不刺激?
这或许是事实，但对于获得有利可图的房地产投资而言，熟悉这些数字可能是一种非常有效的策略。
记住：这里的目的是消除困惑和压力，这意味着你要把所有事安排妥当。
首先是预算
在你开始想象你可能会投资的房产类型之前，你最好先确保这件事情是可行的。
要做到这一点，你需要了解拥有房产有关的成本——从买房成本(印花税、律师费、检查物业费用)到持续成本(物业管理费、市议会费)。
面对现实地考虑一下另一套物业的费用，你或会可以轻松地纳入你的预算。
然后是现金流
当我建议你计算这些数字的时候，我说的不仅仅是包括你的存款和贷款的前期成本，我说的是长期管理这些开支。
记住，房产是一项长期投资，你最不愿意出现的情况是财务管理欠佳而被迫卖掉物业。
确保你的预算中有足够的缓冲资金来应付物业长期空置未能租出，还有维护和维修的费用。
接下来是投资策略
在投资方面，你的总体计划是什么?
你有目标和策略吗?
如果没有，现在是时候对你的最终目标进行一些具体的逆向工程了。
这将帮助你确定即将购买的房产是否适合你的投资组合。
现在轮到时机出场
既然所有这些繁重的工作都已完成，现在是时候看看外面的情况了。
在我看来，战略性房地产投资者可以在任何类型的市场中赚钱，所以时机不是唯一重要的事，但研究市场的动向从来都不是浪费时间的事情。
选择时机最困难的部分是决定听谁的话。有关 “何时购买”的争论总是有各种各样的不同意见，所以我建议作出决定性的一步：选择买家中介。
聘用买家中介是一个相对较新的现象，但研究显示，尤其是年轻买家，他们更愿意相信买家中介，而不是房地产中介。
这是完全合理的，买家中介主要代表你，而不是卖家，所以你会对你想买的房产的价值和市场状况有一个更客观的看法。
调整和检讨
现在你已经知道想买什么，需要多少钱，那么审视一下你现时的投资组合，发挥想象力，看看能做些什么来增加你的资本或现金流，比如再融资或装修？
最后 - 作出行动
完成了这些艰难的工作，你就可以决定现在是不是购买另一套物业的合适时机。
如果一切都准备就绪，是时候去找一个房贷经纪人，并获得事先审批，这样当你找到合适的物业时，你就可以作出行动。
说到底，在考虑购买投资物业时，要考虑的远不止某个城市的市场周期进入哪个阶段。
通过这个过程，你就能稳操胜券，做出明智、稳健的购买房地产决定。
十年来最好的时机
话虽如此，对许多投资者来说，现在是在悉尼或墨尔本进行反周期购买的好时机。
所有基本面因素都显示，好时光即将来临，房市将在今年稍后时候或明年初上涨。
对于长线投资者来说，现在正是以折扣价购买投资级房产的好时机，不用自作聪明地找出市场何时见底(毕竟这只是一天、一周或一个月的时间)。
这样，十年后当你回头看的时候，你会看起来真的很聪明。
更多详情可参阅：https://propertyupdate.com.au/timing-market-behind-scenes-next-property-purchase/
作者：Ahmad Imam
Ahmad是Metropole Properties Sydney的董事之一，也是一位经验丰富的财富策略师。他是一位充满热诚的房地产投资者，拥有商业学位，是一名持牌房地产中介和认可的房地产投资顾问，曾亲自指导和教授数百名客户通过房地产创造财富。
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