文 / 羊琛子
引言：
本周一2018年3月5日，新州国税局（Revenue NSW）终于就如何免除海外开发商缴纳土地税附加费推出审核细则。
其实早在2017年，印花税/地税相关法案已经悄然更改，使新州国税局增加了两个酌情权：
酌情权一：免除在新州开发新住宅或分割土地项目的开发商 （必须为澳洲公司） 的土地税附加费/印花税附加费；成功申请到免除的开发商如果之前已经缴纳过印花税附加费及土地税附加费，还可得到退款 (全额或者部分）。
酌情权二：如果一些开发商虽然没有立即申请到免除，但是确实在新州进行了新住宅开发或土地分割，也可能再行提出申请退回已经缴纳过的印花税附加费和土地税附加费。
从2018年1月1日开始，新州的土地税附加费（Surcharge Land Tax）从2017年的0.75%涨到了2%，由于土地税附加费并不是一次性费用，而是年度性费用，一个跨年就有接近三倍的升幅，因此对于在澳的海外开发商来说，完全掌握政府政策，争取得到印花税/土地税附加费免除或者退款无疑是相当重要。
今天就给大家讲一个一波三折的土地税费故事。
天价的税单
新年伊始，1月3号，当绝大部分律师行还在放假期间，一大早我接到客户焦急的电话告知收到了新州国税局（Revenue NSW）的天价土地税账单。
这是一位地产开发商，其持有的一个大地块在2017年底刚分割成50块民宅用地，可惜由于注册时间偏晚，未能在2017年底和买家交割，不得不将交割期推迟到了2018年1月。
稍有经验的房地产投资人立刻就会想，这么多地块推迟跨年度交割在经济上的影响。
税法相关概念说明：
➤ 土地税征收对象以每年的12月31日作为截止日，某个人、公司或信托在当天拥有的所有投资用地总价值，包括；
空地（含农村空地）；
建有独栋屋、公寓的土地；
建有度假用房的土地；
建有投资用房的土地；
建有以公司名义拥有房产的土地；
建有民用、商用或工业用单元（包括车位）的土地；
建有商用建筑，包括工厂、商铺和仓库的土地
从州政府或当地政府租用的土地；
➤ 2018年土地税税率为：
如果土地持有者可以享受‘土地税免征额’（新州2018年土地税免征额为$629,000）；
土地价值不足免征额，无需缴纳土地税；
土地价值高于免征额，应缴纳土地税为 $100 + （超出土地免征额部分到$3,846,000之间） x 1.6% ；
土地价值高于$4,846,000，应缴纳土地税为 $51,572 + 超出$3,846,000部分 x 2% ；
➤ 关于土地价值：
以前一年7月1日土地估价为准；
不含对于土地的任何开发（修建地下水管道和房屋等）的价值。
和以上基本土地税征收相比较，土地税附加费：
只向‘海外人士’征收；
自住房的地价有可能被认定在征税范围之外；
无‘免征额’；
以单个地块进行计算（不是以持有土地总价值进行计算）；
只征收在‘民用’用地上（即，如果一块地既有商业又有民用部分，只征收在该地块的民用用地部分价值）；
从2017年1月1日开始征收，当年税率0.75%；
从2018年1月1日开始，税率增加为2%;
请注意，即使有些‘海外人士’无需缴纳土地税，但是还是有可能需要缴纳‘土地税附加费’。
了解这些概念后，回过来说目前这位客户的问题。
由于卖家需要在交割前向买家提供证明土地税已经付清的证明，该客户在2017年底已经开始事先向新州国税局要求对于这些地块进行预估价。结果在1月伊始得到的地税账单包括：
每块地地税约$10,000 （总地税平均到每块地）;
每块地的单块土地税附加费$12,000；
由于该项目有50块地，2018年应付地税附加费约澳币60万，大大超出了客户的项目预算。
我们仔细分析了新州国税局来信，原来客户公司虽然是个固定信托（Fix Unit Trust）公司，但是由于有在两个单元持有人（Unit Holders）中有一个为家庭信托，因此新州国税局把他们公司当做海外利益公司处理，才出现了土地税附加费的问题。
税法相关概念说明：
那么为什么通常家庭信托会被认定为‘海外信托’呢？简单来说：
由于家庭信托通常为‘酌情’信托，即每一位受益人都有可能认定可以享有该信托100%的权益；
而FIRB相关法律规定如果在某个公司或信托中外国人权益超过20%即为‘外国权益’公司或信托；
即使每一位受益人都是澳洲人士，不过通常信托文件中还有一栏‘合资格的受益人’，通常范围很广，包括受益人的所有亲戚等，这样一来难免其中有哪位可能是‘海外人士’。
解决的办法使用‘修改契约（Deed of Variation）’（或其他规定的方式）对家庭信托文件进行修改，剔除可能符合‘海外人士’定义的受益人及合资格受益人。
客户问，2018年的地税已经产生了，现在修改家庭信托文件还来得及吗？我们告知还不晚，需要向新州国税局（Revenue NSW）提出免除土地税附加费的申请，前提为：
政府有理由相信这个家庭信托机制并不是为了逃避税而建立的；
并需要在6个月内修改你的家庭信托文件。
不过由于我们并没有处理客户以前购买和交割大地块的合同事宜，我们建议客户向原来的律师行咨询。客户很为难，因为正处于圣诞新年假期，无法联系到之前的律师，但是告知我，当时在购买的时候肯定是处理过有关家庭信托和FIRB的问题。意即，由于土地税附加费中‘外国人’的定义使用的就是FIRB法律中‘外国人’的定义，如果当时处理过FIRB的问题，目前理论上就不会有地税附加费的事情。
在未能联系到客户以前律师的情况下，我们向国税局要求免除土地税附加费，第二天就收到了重新发的地税账单，其中去掉了附加费的部分，并给客户6个月的时间向国税局提供修改过的家庭信托文件。
可是圣诞新年假期过完，我们上班后开始跟进此事，发现了出人意料的状况。
让人大跌眼镜的FIRB条款 – 引发地税/印花税的'蝴蝶效应'
圣诞新年假期后，我们开始跟进客户，提醒他们尽快联系原来处理购买分割前大地块的律师及当时的会计师，提供对家庭信托文件进行修改的'修改契约（Deed of Variation）（或其他规定的方式），剔除可能符合'海外人士'定义的受益人及合资格受益人。
由于客户的这个固定信托（Fix Unit Trust）公司的另外一个单元持有人也是一个固定信托（Fix Unit Trust）公司（即标注为'B'的公司），我们也对于这个公司进行了澳大利亚证券与投资委员会的公司检索。
结果发现，我们发现B公司的单元持有人（unit holder）为两位自然人甲和乙，分别持有75%和25%的信托单元（关系见下文图示）。我们提醒客户还需要这两位信托单元持有人的护照首页，我们需要对这两位的签证（如果不是澳大利亚护照持有人的话）进行核实。
所以，这个案例的所属关系的全貌如下：
我们的客户：固定信托（Fix Unit Trust）公司，由于此公司为土地持有人，简称‘持地’公司，在这里我们标注为'A'；
客户信托持有人（Unit Holders）：共两个，一个为家庭信托，一个为另一家固定信托公司，标注为'B'；
固定信托公司'B'的信托持有人：共两个自然人，甲和乙，其中甲占比75%，乙占比25%。
一个星期后，我们得到了两个信息：
在2016年8月交换购买分割前土地之前，并没有更改家庭信托文件，剔除可能符合'海外人士'定义的受益人及合资格受益人；
在B公司中持有25%单元股份的乙先生为海外人士。
如果只是由于有家庭信托存在导致2018年产生天价地税附加费，这是一个可以解决的问题，即国税局可以暂免土地税附加费，给客户6个月去修改其家庭信托文件。
但是这两个新情况，意味着持地公司在2016年8月交换购地合同时就已经违反的FIRB相关法律。我在上文中解释过，家庭信托通常会被认定为'海外信托'；而乙先生的身份与产权比例，则又产生了有两种解读方式：
解读一：从实际产权来看，B公司持有持地公司49%产权，因此持有B公司25%产权的海外人士乙先生在持地公司中的间接利益为12.25%，没有达到FIRB规定的20%的上限。
解读二：但是从另一个方面来看，由于乙先生在B公司信托中持有25%，超过了FIRB划定的20%上限，导致B公司被认定为海外公司；而B公司在持地信托公司‘A’中占有49%单元，也超过了20%上限，从而导致我们的客户，持地公司‘A’被认定为是一个海外公司。
两种说法似乎都有道理，到底以哪种说法为准呢？
为避免公众困惑，FIRB在2015年11月专门出了一份文件，明确澄清以第二种分析方法为准。
在本案当中，由于乙先生存在，最终我们的客户持地公司'A'公司根据FIRB法律会被认定一个海外公司持地公司，并且面临以下处理结果：
持地公司‘A’当时应该申请FIRB批准并缴纳申请费（约澳币20万）；
由于2016年6月海外投资印花税附加费（当时为4%）已经实行，持地公司需要在普通印花税之外再交4%附加费（约澳币80万）；
(雪上加霜)持地公司无法免掉2018年的天价地税附加费（约澳币60万）；
(还有可能)持地公司由于没有在交换合同前申请FIRB批准而被罚款（刑法中规定公司罚款最高可达澳币78.75万；行政罚款最高可达物业价值10%，即约澳币200万）。
客户当场吓呆！
最后一线希望？
我们告知客户本文开头提到的2017年地税/印花税法律更改，当然在本周之前由于没有审核细则，无法为客户提供更多的信息。
周一新州国税局的审核细则公布后，我们心里为这位客户暗暗地凉了一下。
从细则来看，重要的前提有几个，如果要得到免地税附加费，或者退回2016年/2017年交过的surcharge 印花税附加费或地税附加费的话：
首先跳入眼帘的是 - 项目用地在购买的时候得到过FIRB的批准；
此外：
如果楼花的话，不能出售给利益相关人士；在完成出售前不得使用或居住新房（样板间用途除外）；需要在出售后12个月内并且购买项目用地后的10年之内向新州国税局提出申请；
如果土地分割，在分割注册好后出售；需要在出售后12个月内并且购买项目用地后的10年之内向新州国税局提出申请；
除了项目用地是否得到过FIRB批准外，政府还会酌情考虑以下情况；
该开发商过去及现状的开发项目情况；
对于开发项目的计划，招股/募资文件、公司年报或其他宣传物；
开发项目实际进程表；
是否已经有贷款批准；
是否已经有政府批准、DA/CC等；
以上各项审批如果还没有得到，其目前进程如何。
需要特别注意：
新州国税局的优惠政策将有附加条件，如定期持续报告义务等；
以下情况可能导致国税局将全免一撸到底全数取消，即印花税附加费/土地税附加费从要头算起全数缴纳：
在新房建好前出售给其他开发商；
在土地分割好前出售给其他开发商；
将新房出售给利益关联人士；
在出售前使用或居住新房（样板间用途除外）；
没有遵守其他附件条件；
如果打算长期‘储备’开发用地（land banking），需要做好预算，可能很长时间拿不到印花税附加费/土地税附加费全免。
后 话
对于上文提到的客户，能够解决的办法就是主动再次申请FIRB批准，期望FIRB可以既往不咎。亡羊补牢，也许为时不晚。届时说不定还得到新州国税局免印花税附加费和土地税附加费的处理。
虽然签订项目土地购买合同时没有缴纳一些税费已成为不可挽回的既成事实，但如果在现行政策下即便之前缴纳也可以退回，左右都是一个结果，则是否意味着国税局可以对那些后知后觉的开发商网开一面呢？在此种情况下，由于收到了错误法律或税务意见而错误行事的开发商是否应该与故意隐瞒不报的逃税者区分开来呢？如果国税局拒绝给予上文提到的客户以予以豁免，是违背了新规的本意及初衷呢？国税局在这方面似乎仍握非常大的权力和操作空间。
山穷水复疑无路，柳暗花明又一村，了解完新规的客户燃起了新的希望却也陷入了沉思。
