澳洲房市升成这样，为什么政府还不调控？,澳房汇微信公众号文章

文 / James Tong

话说今年三月，房市跌得最惨的时候，我写过一篇文章《澳洲房市跌成这样，为什么政府还不救市？》，这篇要说的事儿，正好相反。

本周继续澳房论剑，就借此话题，再给大家介绍一位高手，SQM Research的主持人，路易斯·克里斯托弗(Louis Christopher)。

Louis Christopher上周接受了一个专访：“The 2019 Sydney Property Market Reviewed - 2019悉尼房地产市场回顾”，其中的分析评论，刚好回应了目前澳房市场中一个令人非常不解的问题：

为什么房价飞涨，监管部门却完全没有出手调控的意愿？（见《不管房价，只管房贷，最高监管继续放飞房市》）

他说：澳洲房市一向分为独立屋市场与公寓市场，在这一轮上升中，独立屋比公寓好很多，而公寓市场又分成旧公寓市场(Established Apartment Market)和新公寓市场(包括楼花)，目前旧公寓市场还可以，但新公寓市场严重缺乏买家。这是因为Opal大楼、Mascot大楼，易燃贴面等几个事件，严重挫伤了大家的信心。

买家不进场，开发商也不干了，公寓市场严重收缩。预计这样的情况可能要持续一段长时间。

在房价飞升的时候，我们却看到公寓报建的审批大幅下降，这是不正常现像。

尽管我们其实有一些非常好的建筑商，非常好的开发者，他们有非常好的质量记录，但现在买家真的要小心挑选。也许只有来一场行业改革才能挽救，而目前我们还看不到这样的事将发生。

新公寓市场崩溃不是好事，它会给澳洲经济，以及未来几年的房屋租金，带来严重问题。在2020年，这是联邦储备银行和联邦政府要解决的头痛问题。

央行和APRA是意识到这一点的。虽然没有公开说，他们可能已经看到将会有更多人要失业。因为数据就在那里，建筑行业是澳洲经济中相当重要的组成部分，如果新公寓市场不景气，经济复苏就会非常艰难。

Louis Christopher的分析，实际上告诉我们，新公寓项目搞不好还要等政府出招抢救呢，监管部门又怎敢再度打压？这是我上篇《一张图回答：悉尼的公寓还能买吗？》之后的一个重要补充：机会一定在，但大家务必小心挑选。

在众多的澳房高手中, Louis Christopher是我最早关注的一个，为什么？因为他看房市的思维逻辑，最接近华人的思维习惯。

华人选房，都习惯了按每平方米来计算价值，但，来到澳洲，就好像陆地高手上了船比武，出手没有办法拿准方位。

“知道了房市中间价位上上落落，甚至知道了自己小区的中间价位，但怎么也算不出自己的房子该值多少钱。”，于是大家买卖房子，都要找中介，价钱由估价师说了算。

Christopher之所以当上数据分析师，就是因为少年时候，看到自己亲人的惨痛经历。那是80年代中期，抚养他长大的祖父母在黄金海岸买了一套投资房子，他们因为遇到不良中介，在卖房子时，遭受严重损失。

Louis亲眼目睹了一切, 就暗下决心：“这个国家真的需要提高房地产市场信息的公正性。”，因为，对于退休的老年人，房子投资损失一半，是非常痛心的事情。

尽管看到祖父母的不幸，他还是相信房地产是可靠的投资。因为他对数据有一种天生的好奇心，在上大学的时候，居然买下了一个工业房产，后来总有人问他：“上大学怎么可以拿到银行贷款?” 他说，因为对这个房产进行了很认真的研究和调查，证明数字都是真实的，当时的贷款利率是8%，而租金回报达到12%，最后连银行经理也认同是一项伟大的投资计划，就把钱借他了。

毕业后，他到了悉尼找工作，先是在MLC、FINSIA做了几年证券数据的编辑工作，2000年进入了一家小型房地产数据公司APM。他进去后，做的一个指数居然被储备银行直接采用，公司一下子出名了，6年时间里，做到了总经理，这家公司后来被传媒集团Fairfax收购，Chris就自己出来另立门户，把公司叫SQM Research。

SQM，就是Square Meter，每平方米的意思。精确计算，应该就是他最初的立意吧。

SQM的数据准确，是有行业地位的。

如果你把“vacancy rate - 空置率”放进谷歌搜索，第一个出来的就是SQM Research。

如果你查“free property data - 免费房产数据”，同样也会看到SQM Research排第一。

SQM Research最早发布的房地产数据是人口分布的统计数据。展示的方式与之前所有人都不一样的，到今天还在用。

第二个发布的是空置率指数，它是第一个用邮政编码来对应一个地区房子的空置率。

我们现在的房地产数据非常多，如果你以数据研究房市，按Chris的意见，应该是这两个数据最重要，因为这正是研究市场需求的基础，

比如，看Epping居住人口、还有年龄、家庭收入、租金等等的变化。

再看空置率，就会知道，去年底曾经上升到9%，那儿的公寓卖不好就一点都不意外了（最近已经大降）。

如果真想研究每平方米价格曲线，就有这张图：

它显示的是卖价与土地面积的关系。随意点某一点，可显示一个物业对应的数据。每一年的曲线都不同。这个“每平方米有效价格”曲线与华人习惯的概念还是不同的，但非常准确地让我们看到，即使在同一区，澳洲房地产每平方米的价格可以相差非常大，而你要买或卖的物业，就是在其中，找到一个合适的点。（想知道哪儿查这些数据可联系我)

从数据研究的系统性、准确性来说，Louis Christopher确实是一位顶尖高手，他也把大家熟悉的CoreLogic看作是最大的竞争对手。

他还经常批评，无论是国家统计局ABS、CoreLogic，用的数据都是最后成交(Settlement) 时才收入记录，而不是交易价(或卖家要价Asking Price)，这里面就有很大的时间偏差，非常不准确。比如，四家最大的数据机构，给出悉尼2019 房价涨跌幅度就相差非常远，只因为，它们统计的时间在年初、年中和年尾，这就会让消费者非常混乱。