投资者对在春季销售旺季开始时应该购买独立住宅还是公寓，难以作出决定。评估机构和银行业分析师表示，在市场见底后，公寓价格和销量正在回升。全国估价机构 Herron Todd White表示，墨尔本、布里斯班和阿德莱德的公寓价格已见底，悉尼正在接近见底，珀斯继续下跌。全球投资公司摩根士丹利表示，有初步迹象显示公寓价格正在回升。过去3个月，公寓价格上涨2.6%，几乎是独立屋增长率的9倍。摩根士丹利认为，市场已经回稳。
Herron Todd White指出，在首府城市，除了悉尼仍有一定的下跌空间，独立式住宅的价格也在接近见底的水平徘徊。堪培拉价格仍在上升，阿德莱德正在接近见底水平。但摩根士丹利表示，独立屋的长期资本增长仍然较公寓为佳。过去6年，独立住宅的中位价比公寓高出约14%，独立住宅中位价为$620,000，而公寓为$530,000。
摩根士丹利的分析结论指市场出现大幅反弹的时机尚早。AMP Capital首席经济学家Shane Oliver对此表示赞同。他预计，到2020年底，回报率将保持在低个位数的水平。买家中介Cate Bakos 说: “这意味着投资者需要关注较长期的回报、总成本和净回报，而不是期望价格大幅上涨。”春季是传统上最繁忙的季节，市场希望届时将出现的大量新物业会终结两年来的销售下滑。在联邦选举之后，拍卖清出率大幅上升、价格上涨、利率下降以及投资者信心增强，都鼓励买家和卖家重回市场。尽管监管机构放宽了用于评估买家能否轻松偿还贷款的缓冲，但物业成交量仍然偏低，贷款机构对贷款的审批仍然非常严格。Bakos表示，在交通和其他便利设施(如商店或海滩)附近的受欢迎邮编区，一套有吸引力、优质的物业，无论是公寓还是独立屋，都将表现更佳。
主要首府城市的公寓供应过剩，让人们有机会买到超值、不用做草坪和花园等维护工作，而且位于受欢迎的内城区的物业。但高层公寓存在一些广为人知的问题，包括劣质建筑、使用危险材料，以及不确定谁应该为纠正建筑错误负责。这为谨慎的贷款机构敲响了警钟，并因此向借款人提高利率和收紧条款和条件。例如，全球银行业巨头花旗集团(Citi)的澳大利亚分部已将高密度公寓的最低首付提高至物业价值的35%，而大多数购房交易的最低首付约为20%。BIS Oxford Economics最近的分析显示，在过去8年售出的墨尔本公寓中，有三分之二价格没有增长，或者在转售时出现亏损，尽管大部分时间都处于房市繁荣期，以及出现创纪录的移民潮。在布里斯班，在过去8年里，约有一半的物业在没有盈利或亏本的情况下出售，而在悉尼，自2015年以来，这一比例约为四分之一。Simon Pressley是买家中介Propertyology的研究主管，对最近市中心高层住宅建筑作出严厉的批评。他指买家应该考虑通常建于上世纪70年代，只有4至10个单位的较旧低密度公寓楼。Pressley 说:“那些坚固的黄砖和红砖建筑公寓仍然非常保值。”
买家需要熟悉分契产权细则，比如饲养宠物或申请翻修许可，以及用于支付一般费用的管理资金，比如清洁、水电和运营费用。最近高层建筑出现的问题凸显了对建筑偿债基金了解的重要性。偿债基金用于支付主要的资本支出，如维修和保养，以及结构损坏带来的意外开支。独立式住宅通常比分契物业更贵，但提供更大的自由，可以通过翻新，扩建或升级来增值。Herron Todd White墨尔本董事Perron King说: “ 平心而论，尽管有迹象显示复苏，2019年墨尔本仍然是买家市场。”King说: “买家不再像以前那样急于购入，现在他们购买时，有时间考虑所有的选择。” 这也适用于澳大利亚大陆其他的市场，这些市场的活动仍然在底部徘徊。
贷款机构也热衷于与有吸引力的借款人达成交易，尤其是那些可以负担20%首付、收入稳定、足以在可预见的未来轻松负担全部支出的借款人。房贷经纪人指出，对于符合所有审慎借贷标准的借款人，贷款机构会将总体浮动利率下调多至200个基点。最便宜的一至三年固定利率的总体利率目前低于3%。借款人应查看总体利率与包括所有贷款费用在内的比较利率。Bakos表示，主要大都会地区的独立式住宅不太可能有3%以上的总租金收益率。200万元以上的蓝筹物业不太可能有2%以上的总租金收益率。她说:“那些依赖高收益率的投资者应该考虑购买公寓。”
更多详情可参阅：https://www.afr.com/wealth/personal-finance/mixed-messages-for-spring-property-buyers-20190807-p52emt
Duncan Hughes专门撰写商业和住宅物业的文章，在AFR墨尔本的新闻编辑部工作。
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