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前三个部分我们将着重讲解在租房过程中你所必须知道的法律常识。澳洲是一个法律体系非常成熟的国家，在租房这件事情上也一样，有相关法律把方方面面都规定的非常清楚。无论你是什么身份，只要是在新南威尔士州（悉尼所在地）租房的人员，即便是外国游客或留学生，都必须遵守也享有在《2010年住房租赁法》（Residential Tenancies Act 2010）所规定的全部义务和权利。而新南威尔士州民事和行政特别法庭（Civil and Administrative Tribunal）按照这项法律审理房东和租户之间的纠纷。

接下来，我们就会顺着新南威尔士州的相关明文条例，来为大家清楚的捋一遍租房整个过程中的注意事项。

1.1 租房协议

首先，我建议每一位到悉尼租房的朋友都务必要跟房东签署一份正式、合法的英文租房协议。这样做可以让你在租房期间的权益获得切实的保障，尤其是当你在居住期间遇到任何问题的时候，协议能够让双方有清晰的条文作为依据，直接杜绝了大部分的撕逼扯皮。如果房东不愿意跟你签署正式的租房协议，我建议就不要租赁他的房子。

新南威尔士州公平交易署（NSW Fair Trading）提供了标准的租房协议给大家参考，需要签合同的朋友可以直接从下方链接里直接下载模板使用。标准协议下载地址：

http://www.fairtrading.nsw.gov.au/biz_res/ftweb/pdfs/Tenants_and_home_owners/Residential_tenancy_agreement_30_October_2016.pdf

租房协议也分为：定期协议和非定期协议。

定期协议：顾名思义，在合同上标有明确的租房时间规定，例如半年或一年，到期时房东跟租客双方自行商议结束租赁或续约。  

非定期协议：合同上没有明确的时间期限，除非其中一方提出停止租赁，否则合约将一直存在。

*一份合法的英文协议是重中之重

假如之前没有签协议，但此时已经付完钱住进去了怎么办？

不要着急，即使没有书面协议，你们双方的实质性租赁行为也会被默认为是一种长期的租赁关系。作为对租客的天然保护，无协议租房关系在租赁的前六个月期间被默认为一个保护期，期间房东不允许随意涨房租，而且也不允许无合法理由的单方面停止租赁。

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1.2 二房东，分租问题

很多时候一些房子（特别是分租的单间）并不是由房东或是由房东委托的中介直接在进行招租的，而是签约了他们房子的二房东在转租。二房东本身也是房东或中介的签约租客，他将他整租到的房子分租出去，这种行为在澳洲是合法且常见的。但需要注意的一点是，如果二房东take了整套房子之后转租，但是他自己本人完全不居住在这里，这种情况很多时候是不被房东和中介所允许的。

*你的二房东很可能是跟你一样的年轻华人

从二房东那里租房主要分为两种情况，第一种是你的名字与二房东的名字同时出现在出租协议上，你们双方地位平等，都直接对房东或中介负责，你们双方相当于是合租户的关系；第二种是二房东与新租客形成了新的出租关系，即二房东对房东负责，你对二房东负责。以上两种都是合理的。

但有些时候，房东或中介会在租房合同中明确写上不允许私自转租，在这种情况下如果二房东擅自将房子租给了你就有可能会出现一些潜在的麻烦。所以需要大家提前与二房东确认好这一点，开始分租前务必要获得房东或中介的首肯。

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1.3 房东必须提供的信息

首先，房东不能在他知情的情况下隐瞒任何事实，例如有房屋设施出于损坏状态却不告诉你，或是提供虚假的相关信息等等。如果出现此类情况，造成的一切责任归房东所有。

其次，签订协议之后，房东或中介应该提供给你所承租区域或整间房子的状况审核表，租客应按照该清单上的内容对房子内的相关设施及物品进行逐个检查，记录相关情况，有必要的地方可以拍照记录。在退租的时候这张表会被拿出来重新审核一遍，查看核对是否有地方出现了问题，如果在你居住期间造成了损坏，你就需要负责修理或赔偿。房屋状况审核表是用来明确双方责任的，大家务必要仔细对待，可以避免房主将一些不是你造成的损失怪罪到你头上。

最后，房东和中介需要提供他的个人或公司信息给你，包括姓名电话邮件地址付款账户等登。如果你租的是 apartment，他们还应该提供大楼的内部建筑图给租户。

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1.4 租房的费用

 1.4.1 定金 Holding fees

当你看中了一间房子，却不能立刻或在房东期望的时间内入住时，房东可以要求你缴纳一笔定金，也就是所谓的Holding fees。定金的数额最多为一周的房租（通常就是一周房租），且只能收取一次。缴纳定金之后，房东不能在至少七天或者约定的更长时间内将房子租给别人。

如果之后你因为个人原因决定放弃租房，则定金归房东所有；如果你顺利入住，则之前交付的定金将会作为你入住的第一周房租来使用。

 1.4.2 押金 Bond

押金是你在开始租房前缴纳的保证金，以防租客出现损坏东西拒绝赔偿或中途私自离开的状况出现。押金最多可以要求租客支付相当于四周房租的金额，如果房东向你索要超过这个数字的押金，你有权拒绝。

如果你是从中介或房东那里直接租来的房子，房东和中介必须把押金交给新南威尔士州公平交易署（NSW Fair Trading）这个政府部门来进行保管，公平交易署会给你一份存款通知单以及租房押金号码，这个要保管好，它是你最终取回押金的凭证。

如果是从二房东那里租房的话，你也一样会被要求出一部分的押金。因为二房东的押金一般已经存放在公平交易署了，所以你出的这部分押金可以由二房东保管。保留好缴纳押金的收据，一样的道理。

* 要勇于拒绝房东不合理的要求

1.4.3 房租

澳洲的房租都是论周计算，比如$300/per week。房租一般为预付，房东最多可以要求你预付两周的房租，如果出现要求你按月付或更夸张的情况，你有权拒绝。一般在实际情况中，也都是每两周付一次房租。如果你之前交过定金，则定金就会作为第一次预付房租的部分金额。房东和中介，尤其是中介可能不会每两周提醒你按时交房租，所以大家务必自己记好每次交租的时间，做到心中有数。否则如果出现多次延迟付房租或漏付的情况，是会被强迫中止合约的。

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1.5 租房应有的设施

水/电/气/电话/网络/电视等基础设施的线路是由房东/中介负责的，他们需要保证在租客在入住时这些资源都处于合理可用状态。日常费用的话，水费一般是由房东负担的（House除外，Apartment和Unit一般都是固定水费，已经算到你房租里去了），其余的各项费用均由租客自行选择跟能源/网络公司签约、开通并承担。

通常直接整租的话都是不包家具的，需要自己去购买、运送和安装；如果是从二房东手上分租一个单间，一般来说会有一些现成的、基本的家具（所谓的拎包入住）。生活费用账单（Bills）也一样，整租通常都不包，租单间的话大部分时候房东会选择全包，但也有一些是所有租户均摊的。Bills包括电费、气费、网费等等。

*悉尼一共有两家IKEA，在Rhodes和Tempe

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1.6 钥匙 

房东须提供给租客房门钥匙和大楼门禁卡（至少每个房间一把钥匙）。

作为租客，最大的义务就是尽可能的保证你租下来的房子处于整洁、完好的状态，期间如果有任何损坏应通知房东。退租时房子要维持原样，做到怎么租给你的怎么退回来。如果出现刻意的房屋损坏现象，只要是在你租房期间出现的，即便是来你家玩的客人/隔壁熊孩子造成的，也都归你负责。还有，如果想对房子进行任何装修或改建，也需要经过房东的同意。

2.1 修理

如果是由于非人为原因使得一些基础设施出现损坏，那么你需要联系房东来进行修理（例如设施设计问题、自然生霉、自然老化磨损等）。如果房东拒绝出钱负责，你可以向新南威尔士州民事行政法庭（NCAT）提出上诉。有些时候，如果双方对判定修理的责任归属有疑问，这就得找专业修理人员来进行鉴定了（钱由房东出）。他们会告诉你出现的损坏是由什么原因造成的，然后通过核对之前的房屋状况报告，判定出现的损坏责任归谁负责。

注意，在修理任何东西之前，都应该先通知房东获得他的书面同意。如果实在联系不到房东，自己找人修理后然后把账单寄给房东也是可以的，他需要在收到账单的14天内支付这笔费用。但是要注意，不要在征得同意前做出太大额度的修理决定——房东的合理维修义务在1000澳币之内。如果有一些紧急状况出现，例如水电气等基本生活设施出现损坏或者是发生了安全故障，你可以先行修理再和房东联系商议怎么处理账单。

还有一点就是，如果是Apartment这样被物业管理的建筑，公共设施出了问题（例如走廊灯坏了），物业公司会直接负责搞定，你的房租里已经包含了物业费用。

*出国在外，普通的小问题都是靠自己搞定

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2.2 房东视察

在你租房期间，原则上房东和中介不能在未征得你同意的情况下随意出入你的房子。房东和中介每12个月可以有最多四次检查房屋的机会，每次来之前需要以书面或邮件形式提前七天告知租客。

不过也是有例外的，例如房东及其委派的人员是过来处理一些必要的房屋维修的话，则在提前通知你之后，他就可以随时进入房屋而不需要再获得你的许可。又或者如果房子处于危险状态或者房东长时间联系不上你觉得你的安全状况出现了问题，他都有权进入房屋检查。

3.1 押金

退房时租客与房东达成一致检查无误后，租客就可以凭借之前说的存款通知单以及租房押金号码向 新南威尔士州公平交易署申请退还押金了。如果租客和房东在退房时出现了分歧，首先应该尝试私了协商解决；如果实在解决不了，可以去特别民事法庭上诉。

再重申一遍，租客在退房时有义务做好清洁工作，保证物件设施没有大的损坏——这些东西都是写在协议上的。如果房子特别脏，房东有权利直接找清洁工来清理，钱会从你交的押金里面扣（论保持卫生的重要性）。

*退房时候的房东检查是一道大关卡

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3.2 退租流程

分两种情况讨论，首先，房东一方想终止租赁关系的话。如果是定期协议自然到期，房东与中介需要提前 30 天通知你，到期就要搬走；如果是非定期协议的房东希望终止租赁，则房东需要提前 90 天内通知你，给你足够的时间来处理各项事宜。不过不管是哪种协议，如果是因为租房期间你违反了相关协议内容（如不交房租），则他们都有权要求你 14 天内就搬走。

然后，租客一方想终止租赁关系的话。如果是定期协议自然结束，你需要提前 14 天告诉房东；如果是非定期协议，则需要提前 21天通知房东——非定期协议如果如果是由两人或多人分摊房子，需要所有人达成一致才能退租。如果是定期协议在到期之前租客就想搬走的话，则需要找到下一任租客来承接你的合同，在找到之前房租依旧由原租客来负担。

注意1：如果你在规定时间内没有搬走，房东和中介可以请求司法行政官来将你赶走，但是房东本人是没有这个权利自己动手的。

注意2：如果租客没能及时通知房东就搬走的话，造成的损失会从押金里面扣除。

4.1 Apartment

悉尼的Apartment一般都指的是高级公寓。高层建筑、很新、现代化是它们给人的第一印象，Apartment往往坐落于新开发的小区或是繁华商业区，例如CBD地区、Rhodes、Chippendale、Chatswood等等。Apartment往往有专门的物业公司进行日常管理，且有自己的安全/门禁刷卡系统，所以安全性是较高的。Apartment一般也都设有完整的配套设施，例如电梯、游泳池、健身房等。这些因素加起来，也造成了Apartment的租金往往会较高。

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4.2 Unit

Unit就像降级版本的Apartment, 它们往往略微有一些旧，3-6层之间，砖房结构，一般没有电梯。Unit经常与House一起混合出现在商业街附近的静街居民区里。Unit的特点就是性价比较高，往往能拿到一个不错的位置+价格。尤其是在各个大学周围都能找到不少的Unit在招租，是很多留学生所喜爱的选择。

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4.3 Townhouse

中文叫联排别墅，建筑体都是老房子，是几十年前澳洲商业区最流行的房款，至今在悉尼各大商业区的主街道路两侧都还是这样的建筑。他们往往外面看着都破破旧旧的，但是里面被翻新的非常不错，因为一般都处在位置比较好的老区，所以很多都被改造成了商铺店面。条件不一而足。

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4.4 House

在国内叫独栋别墅，是澳洲真正的主流居住建筑。因为都是自己决定设计和施工，所以House的风格可以差距很大，有些非常现代化甚至颇有艺术设计感，有些则造的很传统充满各国民族特色。房屋的状况也各有不同，有些很新有些比较旧全看建造年份和维护状况。House的房间很多（3-5间一般），很多都带花园乃至游泳池，往往处在离商业区中心稍有一段距离的静街深处。很多留学生刚来时住Homestay寄宿家庭，一般都是住在这样的 house 里。

最后插一句，从上面的叙述其实可以看出，在澳洲除了House的地位雷打不动之外，人口密集区的居住建筑经历了从Townhouse---Unit---Apartment的转变过程，这也是一个从旧到新的排序。

5.1 整租

整租房子有两种方式，一种是直接去你想租的区找到那里的租房中介办公室，现场问他们手里现在有哪些房子在招租，怎么申请；另外一种方式就是去相关的网站上找房源，最经常使用的就是Realestate和Domain。

Realestate： www.realestate.com.au

Domain：www.domain.com.au/?mode=rent

这两家都是澳洲本土的搜房网站，由于在上面房东和中介打广告是要付费的，所以房源都比较靠谱有保障。 想要租整租的同学们，可以上这两个网站上多看多留意。

不过无论是哪种方法，整租通常都需要提供一系列的材料（例如银行账单），也离不开现场实地看房。所以对于还没有到澳洲的朋友们有一定难度，建议新人们来了悉尼熟悉了一段时间之后再考虑整租，这样更加稳妥。

*整租到的一般都是这样的空房子

另外要说的一点是，很多人都问我是不是留学生整租房子会比较难？我的回答是：是这样的没错。整租房子最看重的就是个人是否有本地的收入来源以及状态是否稳定，房东和中介都不愿意有一个充满不确定性的租客。一般而言，本地人+稳定工作+稳定家庭是最受欢迎的，留学生+没有本地工作+单身狗是最不受欢迎的——这倒不是歧视，毕竟要考虑到极端情况，万一留学生把房子损坏了一走了之这谁也管不到...大家都是求稳定、怕麻烦。在这一点上，来悉尼工作和稳定生活的朋友就会好很多。当然啦，也有一些倾向于华人市场的中介和某些华人聚居区对留学生会友好很多，难归难，房子还是可以找到的。

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5.2 分租

• 找华人房源的主要有以下渠道：

滴答网：http://www.tigtag.com/     （悉尼的居多）

亿忆网： http://www.yeeyi.com/     （墨尔本的居多）

今日澳洲APP

微博：悉尼印象格子铺，悉尼租房ABC

微信：大师兄悉尼互助平台（微信号brobigplus）

• 找外国人房源主要有以下渠道：

Gumtree: https://www.gumtree.com.au/

Gumtree是这边最大的分类信息网站，本地人用的特别多，基本上什么信息都能找到，但信息良莠不齐，需要仔细甄别。

Flatmates: https://flatmates.com.au/    

本地人找室友常用的网站

Flatmate Finders: https://www.flatmatefinders.com.au/

同样也是本国人找室友的常用平台

*微信互助平台上有大量出租信息

本段将为大家介绍全悉尼范畴华人选择比较多的几个大区，主观性比较强，仅供大家参考。

6.1 CBD及悉尼大学周边区域

① CBD：也就是我们常说的Sydney City，悉尼地区的绝对中心，该区以旧一点的Apartment为主，房租价格普遍较贵，周五六的晚上会有点吵。但是优点是位置非常优秀，生活、交通、打工、实习都极为方便。City的Event Cinema会经常排片中文电影。

② Chinatown：唐人街，Market City和UTS这一带，就在CBD南边，购物及交通也都很方便，周围好吃的餐馆有很多。价格和房屋状况和City很类似。

③ Ultimo：Unit房型较多，还有一些翻新的Apartment，离CBD、悉尼科技大学和悉尼大学都很近，所以非常受欢迎。靠近 Broadway shopping center（购物中心里有Hoyts，第二大影院），生活购物方便。④ Chippendale：Ultimo对面，位置也是极佳的。这个区很小，但是拥有悉尼最高端的Apartment，Central Park——也就是著名的网红草楼。算是City附近最新的公寓了，除了价格，其他方面都很美好。

⑤ Glebe：Glebe是悉尼大学和悉尼科技大学背面的一片很大的静街区，以Unit为主。算是悉尼大学周边这几个区当中性价比最高的一个区了，平时购物以去Broadway Shopping Centre为主，走路20分钟左右可以到悉尼大学。

⑥ Newtown：Newtown在悉尼大学西南方向，离悉尼大学的QMB宿舍比较近。这个区是悉尼文艺青年们聚集的地方，拥有很多充满本地特色的精致店面、餐厅和酒馆，各种房型都有，喜欢热闹的朋友可以考虑。

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6.2 东区

①Kingsford和Randwick：两个区在新南威尔士大学一西一东，基本都是过条街到大学的位置。两个区房子类型有很多，Unit/Apartment/House都有，有新有旧。由于近UNSW，所以现在房租价格也不低，但生活是极为便利的。Kingsford一条小唐人街，都是各路美食。但是因为没有火车，最近又在修轻轨，所以目前去其它区的话交通状况较差。

②Bondi：Bondi Junction，一个很大的商业区，拥有很大的购物中心和悉尼著名的Bondi海滩。这个区中国人相对较少，不过日本人倒是出奇的多...有火车直达City，是东区最好的富人区。

③Zetland：Zetland是悉尼的网红区之一，公寓比较新选择也比较多。这个区华人为主，有Eastern Village购物中心，基本生活还是便利的。开车去哪都近，和Waterloo等周围几个区共享一个火车站，公共交通也是OK的。溜狗圣地之一。房租虽然价格不低，但因为以上种种原因，还是深受许多朋友的欢迎。

④Waterloo：Waterloo是紧邻Zetland的区，但是本地人会多很多。其它各项情况都与Zetland类似，由于泰勒学院就在这个区，所以非常适合读悉大预科的学生。

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6.3 南区

① Wolli Creek和Mascot: 都是机场北边的新区，修了许多全新Apartment，但附近的餐厅、商店等还不算很多。坐火车去city平均在20 分钟左右，公共交通上是不错的，开车的话稍远一点。租金相对City和东区要低。对于预算不想特别高、又想住新Apartment的朋友来说是很不错的选择。

② Hurstville：著名的悉尼华人区之一（华人比例悉尼最高），非常繁华，生活也很方便。Unit、Apartment和House都有，其中有不少新楼，租金不算高。虽然离市区较远，但火车很方便，快速火车也就20-25分钟到City（但是开车就很痛苦了）。因为这些原因，很多人会选择住在这里。

③Maroubra：Kingsford往南顺着Anzac Pde再开10分钟就到这里了，房租要便宜一些。作为南边的大区，各种设施都很齐全。适合新南威尔士大学的学生，坐公交10-15分钟就可以去上课。

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6.4 北区

① Chatswood：非常棒的一个区，北边重镇，富人区，异常繁华。整个区规划的非常好，各种店面、购物中心应有尽有，和Bondi并列是悉尼City之外最大的两个商业区。各国人口在这里比例均匀，设施齐全，生活方便，通向各处交通便利，各种房型都有。这样完美的区通常都只有一个缺点——没错，房租比较贵。

② Macquarie Park和Marsfield: 环绕着麦考瑞大学东南和西北的两个区。都是以Unit+Apartment为主，最近有不少新楼完工招租。都有火车+Bus，去City大概30分钟，开车有高速。这里还有全州最大的Shopping Centre，其中的Event Cinema会经常排片给中文电影。房租不高，是性价比较高的选择。值得一提的是，Macquarie Park有南半球硅谷之称，很多高新科技企业都坐落在这里。

③ Eastwood：老华人区，街道店面翻新的很快，有特别多美食，基础设施齐全。这里房子相对比较好找，各种房型都有，房租也不算高。有火车，但路面交通状况差一些。

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6.5 西区

① Rhodes: 悉尼的另一个网红区，遛狗区。基本全部都是较新的Apartment，房租也较为理想。背靠Parramatta River，风景极其壮丽秀美。坐火车去各处都很方便，但开车的话去哪都比较远也比较堵。这个区的购物中心里开着IKEA（悉尼两家之一），买家具非常方便。性价比决定很多人都选择了住在这里。餐厅的话倒是选择不多，不过很近就可以到Burwood，基本上可以连成一个小生活圈。

② Ashfield：俗称小上海，顾名思义有很多上海餐厅（其实各种中餐美食都有）。租金相对便宜，火车和开车都比较方便，感觉上会是未来发展比较快的一个区。

③ Burwood: 又一个华人聚居区，跟Ashfield很近也很像，但是整体上要更繁华，交通上则会略远一点点。它的Shopping Center比较大，Event Cinema会上国内中文电影。生活便利，餐厅不少，性价比不错的。

本文作者：Adrian

本文参考来源：Residential Tenancies Act 2010、Tenants NSW

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