接下来，我们会浅谈一些相对比较常见但又比较容易犯错的问题，尤其对于新手而言。在以后的文章里，将会逐渐更深入的分享和探讨一些地产开发中更深入的一些问题和解决方案。

就买地而言，新上任美国总统川普就曾经说过，“Location Location Location！”。通常来说，学校，公共交通，购物中心等周边配置越全，档次越高，在进行项目销售时卖点更多，自然也就更容易提前完成预售，但通常这样的地收购价格也会更高。

再比如，在成熟区做开发，例如 Doncaster、Box Hill、Burwood 相对于在一些发展中的地区做开发，例如Springvale、Nobel Park、Reservisor 利润率不一定就高，风险也不一定就低。很多时候，我们的判断来自于长久以来的思维定势，尤其对于新手而言，从一个投资者的角色转变为一个开发者的角色需要面对的跨度远比想象的更困难。

尤其自2016年初以来，墨尔本地产市场受政策影响，海外市场呈现低靡，尤其是华人聚集较多的区。但是仔细观察不难发现，本地人士较集中的地区以及刚性需求旺盛的地区价格却依然坚挺，甚至涨势更劲。

这从一个侧面告诉了我们，作为开发商要看数据，不能纯凭经验，特别是对新手开发商而言，你的经验可能是阻止你成长的最大障碍，不能简单的按照选择自住房的方式去筛选适合开发的项目土地，站在开发商的角度要考虑的范围需要更广、眼光也需要更长。但是有一些基本信息，对于新手来说却是需要非常小心区考量的：

1、Slope

也就是坡度，坡度除了影响造价，还影响销售。在建筑时，坡地也要做切土和回填，这将会影响土壤等级。同时，雨水排水系统的要求可能也会增高，从而增加造价。

2、Vegetation Protection

也就是植被保护，院里甚至时邻居家的大树都有可能是压垮你的最后一根“稻草”。砍一棵大树连申请带人工可能至少需要几千块。况且还要确保树根死了，并把最后的树桩挖走处理，否则大树根会导致土壤水分不平衡，造成地基运动。如果在碰上市政厅注册的保护树种，那就更加棘手了，整个过程下来费时费力，在项目开发里，时间就是金钱这句话更是体现的淋漓尽致。

因此，在做购买决定前，需要仔细查看这块土地是否有植被保护，例如 significant vegetation overlay，如果有类似的 overlay，也将意味着你将会产生额外的费用，甚至是花钱也无法解决的。

3、Heritage overlay

也就是历史遗产保护，有些 80 年以上的老房子，没有特别许可，是不允许推倒重建的，只能翻修，即使翻修也得需要申请规划批文。这些信息在合同中的section 32 文件里都将有提及，有经验的律师也会提醒你注意。

4、Easement

在地产开发中，通常指地下的废水管道。在购置土地前，需要仔细查看这块土地地下是否有废水管道，管道位置在哪。如果在靠近边界的地方，或者在邻居一侧，那都是有开发价值的。如果在靠近土地的中间，因为通常管道上不可以有建筑，因此这块地也就失去了开发价值。

5、Services

也就是水电煤气，雨水和废水的排水系统，这也会在一定程度上影响造价以及开发价值。例如一块地的雨水排水口在 50 米以外，这意味着建成房子后，要从地下连通 50 米外的雨水管道，因此这将不可避免的增加额外项目费用。所以，这也需要在购置土地前从 section 32 上仔细查看services都在哪里。

最后提一点很多开发商都会忽视或是存有侥幸心理的情况：购买前的尽职调查。在实际操作中，我看到了很多因为忽视或存有侥幸心理而在做拆除或切土时才发现在自己购买的项目土地里发现大量石棉或其他污染物而导致重大损失的案例。

俗话说，不怕一万就怕万一，购买前的尽职调查就好像体检一样，将帮助我们排除一些导致重大损失发生的潜在风险。当然，这将花费一些成本，这也是很多开发商存有侥幸心理的重要原因，可这个费用相对于可能出现的重大损失根本不值一提，尤其是在做大型项目开发时，尤其不能抱有这样的侥幸心理。

以上，我们只是粗浅的分享了一部分在项目开发前所需要做的准备和调查。在之后的文章里，我们将继续对地产项目开发中的一些问题进行分享和探讨，欢迎大家继续关注。

*文章内容转载自UCI Group联合建投