文 / 黎安良

一般情况下，关于建筑的质量是有市场监管的，开发商对政府执行的情况会进行深入研究，而总有一些开发商为了实现利益最大化，掩人耳目，以牺牲房屋的质量和使用寿命为代价来获取利益，这导致了建筑行业的不规范操作以及安全质量问题的概率越来越大。 

澳洲法律允许开发商做预售，也就是我们说的“楼花”，市场上购买楼花的大部分是投资者，由于是投资不是自住，投资客可能更注重于安排负扣税，快捷迅速地拿到投资回报，又或者是关心空置率以及升值的潜力，对房屋硬件质量、安全措施和面积就不怎么在意，这就让许多开发商有空子可钻。

对开发商而言，在有限的空间尽可能多地分割套数，才能打造更多的公寓单位以实现利益的最大化，这样做的后果就会导致房屋面积出现缩水和硬件质量大打折扣。

据澳大利亚建筑商协会（The Builders Collective of Australia）的主席Phil Dwyer表示，他的建筑公司在一年里回绝了近17个公寓楼项目的提案，其原因都是在开发商所要求的预算内根本无法建造一个安全可靠的建筑。

另据建筑业内人士称，由于这10年罕见的地产高潮，澳洲建筑行业人手短缺严重，有许多建筑工作是由没有受过适当培训、未经注册的建筑工人完成的，这也意味着建筑质量容易出问题。

澳大利亚很多维多利亚时期建造的建筑已经屹立了超过150年，很多还在继续使用，但现今建造的特别是2000年后建造的，建筑质量反而令人担忧。

所以对于文章开头的问题，答案会是：“我要看分契管理物业报告Strata Report”。

然而，拿到Strata Report你会看吗？是否还有你预料不到的问题？

越来越多“建筑缺陷“大楼的出现，原因除了开发商建筑商期望实现利益最大化，与过去几年政府效率低下，监督机制混乱、以及法律法规落伍有关。

早在2015年5月由前新州财政司长Michael Lambert在重新审核澳洲“建筑从业人员法”时撰写的Lambert 报告就批评目前新州对建筑行业监督机制“混乱、缺乏部门间的配合以及严重缺乏专业度”。 

这个报告还指出新房和旧房中很多存在的隐患，包括消防隐患，最后Lambert 报告列出了共计150条建议， 包括设立独立的“建筑监督小组”来监管建造质量等， 但多达一半到目前为止仍未落实。

另外需要指出的是，大量的建筑缺陷及隐患已经是一个高频发生的问题。背后的原因和政府建筑认证机制以及认证环节不完善有直接关联。

澳洲很多公寓楼是由由私有认证机构检验并签发合格证书的。据Lambert 报告指出，很多由私人认证机构签发的合格证书的建筑，消防安全不达标。

“如何明确私人认证机构角色、责任、职能以及如何责任追究其法律责任的立法。” 是目前法规中系统性的问题。此外，这些认证机构所起到的的监管角色却与他们和开发商之间所存在的商业利益关系“充满了矛盾”， 这显示了政府机制存在着漏洞。

Lambert报告是新州政府自2000年以来对该州建筑业进行第9次的审核报告。

正如该报告所指， “审核出来的问题都证据确凿，但解决这些问题却缺乏进展。”

最近有消息称，政府将要成立两家新机构——住房和建筑服务部（Building and Construction Service）和建筑监管机构委员会（Building Regulators Committee）以解决有关监管混乱的问题，此外一项工作就是要建立对私有认证机构进行实时数据跟踪的数据库。

从长远来说，房子的价钱总是往上涨的，所以对于业主来说，最大的打击不是买了房子后房价大跌。

最大的坑，是你的物业质量出现“重大缺陷问题”，业主将需要花费很长甚至数年的时间与开发商、建筑商对薄公堂。

有时，“重大缺陷问题”甚至不是出现在你买的房子，而是在你所在的同 一个分契合约内于是就有义务去分担巨额费用。

也曾经有案例，在官司进行的过程中，那些开发商或建筑商已经宣告破产了，这样他们就根本不用为维修负责。这到底是怎么一回事？到底是什么原因造成了太多的建筑缺陷无法向开发商索赔，以至产生了很多无法想象的后果呢？

新南威尔士大学未来城市研究的报告：《治理紧凑型城市：分契式物业管理的作用和有效性》花了很大的篇幅详细透露了很多建筑行业不为人知的一面。

建筑缺陷无法得到开发商依法维修的一种普遍原因，是开发商和建筑公司在开始时，就为一个特定的建筑项目设立一个专门的公司，在项目结束后就把该公司关闭，甚至申请该公司破产，这样一来， 就不需要为维修”建筑缺陷’负责任了。

另外一种就是开发商变着法子控制物业管理公司，通常做法是，开发商会在建筑期间指定某个熟悉的物业公司，然后在第一次业主大会上和这些物业公司签订长期合同，很多物业公司其实是依附在开发商之下生存的，如果他们与开发商对着干，饭碗就会丢了，因此理所当然地，这些物业公司为了维护开发商利益，会拖延甚至漠视“建筑缺陷”的存在，对于维修、检查也会采取消极态度。

最近的好消息是，针对越来越多的”建筑缺陷“这种情况，新州推出了新的2%建筑缺陷保证金计划。

这个计划已经于2018年1月1日起实施， 开发商必须给新洲公平交易委员会，缴纳建造成本的2%作为保证金，以用于建房完成后的两年内的维修成本。

那么这个保证金能让业主再无后顾之忧？答案是不确定。

在解读新法规时，我察觉到虽然该保证金计划在保护消费者权益上向前迈了一大步， 但是它本身还存在很多漏洞， 或者说存在很多难以执行的缺陷。

首先，是建筑缺陷检测以及修复的监管问题。

举例来说，“漏水问题”属于重大建筑缺陷，相应的保修期是6年，但保证金计划实施只是保住了头2年，在这段时间内，很多漏水问题可能根本就发现不了。

相类于漏水问题，其他的诸如防火，建筑开裂，建筑沉降、移动等等建筑缺陷，都很难在2年的时间内觉察出来，再说这2%的开发成本与无辜业主今后维修需要投入的费用及精神损失相比根本就是杯水车薪。 

因此，很多业内人士纷纷质疑2%的保证金太低，应当大幅度的提高，以便更好地保护消费者。

最新的2014年建筑管理法规补充条例还有一个最大的争议，是取消了之前所有“建筑缺陷“7年建筑商保修期的规定，取而代之的是重大“建筑缺陷”的保修期为6年。（注意：建筑保证金保修期只有2年。 ）

何为重大缺陷呢？按照新法的解释“任何建筑缺陷可能导致大楼倒塌，本身安全或者是出现伤害的为重大缺陷，包括了防火，漏水，还有建筑本身的瑕疵，如建筑支撑或是建筑断裂等“。

另外新法规定只有4层以下的住宅可以申请” Home Owner Warranty Insurance”建筑保险， 不像以前任何建筑都可以申请该类建筑保险，而不管你是几层的建筑。 

我们由此可以看出，澳洲房产的建筑质量问题并不是一朝一夕就能有效解决的。

虽然政府实施了新法规强化了建筑质量的要求，而我们也对今后开始的建筑质量审核结果拭目以待，但作为房产买家和投资者来说如何适应这类市场状况还需要格外小心。

于是，在购买公寓楼花前做好市场调查，特别是对开发商进行了解就变得非常重要了。

虽然新法规仍存在这许多需要改进的地方，但作为业主的我们也不要因此就对于名下房产惶惶不安。

我们可以从自身做起，多多关注行业的新信息及有效措施，在购房之前咨询相关的专业人士来对房屋进行评估及报告，争取把隐患能扼杀在摇篮里。

并且，新法规也刚开始实行，政府在运行了一段有效期限后，都会派出相关专家及学者对法规进行检讨及补充修正。

在这一点上，每一个业主的主动参与和他们的意见就显得非常重要，如果本周日有空，我建议大家都来参与澳房汇开办的《业主群讲座》，到时我会跟大家再详细讲解关于Strata Report的问题。 

作者：黎安良

澳洲著名Strata公司的专家，有多年行业经验、见闻及知识，致力于为华人业主群体分享物业保修保值的干货，揭露澳洲建筑行业中的不良行为，教你如何不浪费财力和精力，准确直观地了解关于物管中的猫腻，让房子真正成为保值的不动产。