［全面分析］为什么墨尔本是全澳最佳投资房产的城市！“你今天买的房子，明天如何赚钱？”,尊铂地产投资集团微信公众号文章

投资房产前景分析

想要在澳洲投资房产的朋友，通常面临以下问题：

- 不了解怎么选择区域

- 不知道哪些区域未来会有比较好的升值

- 哪些区域会比较不稳定

在专业从事投资分析看来，这些是可以通过区域的分析看到的。投资刚需旺盛的区域是可以有长期稳定的增值。

当地需求旺盛

在分析供求关系方面，我很喜欢看拍卖数据。因为新房卖的再火热，其实那是开发商和中介的宣传，但是二手房的拍卖结果却可以反映当地的供求关系。比如进入9月份以来，墨尔本的拍卖清空率率都维持在80%以上，这首先反映出的就是市场的供不应求。9月24日的拍卖结果，墨尔本的拍卖清空率高达80%，悉尼是82％，布里斯班仅为53%。而且9月以来布里斯班的拍卖清空率一直处于50%左右。从数据上可以看得出来，墨尔本，悉尼还是非常稳的，市场良好。

相反，布里斯班就处于明显供大于求的状态。这是为什么呢？其实这就是源于刚需的不同。墨尔本悉尼是移民城市，像中国的北上广一样，新移民不断增加，需求旺盛。但是布里斯班当地需求不旺盛，主要靠海外投资者，所以当澳洲政府限制海外投资者贷款的时候，当地需求不足就导致了供大于求的情况。所以这就引出了我们讲的第一个买房选择区域的要点，买在刚需旺盛的区域才能让您的投资又一个长期稳定的增长。

用数据说话

根据RP Data最新房屋价值指数显示，澳洲房价近20年来稳健增值，1995年12月至2015年11月，八大首府市房价累积增值高达330.5%。其中，悉尼房价累积增值330.1%，墨尔本房价累积增值421.4%。然而悉尼和墨尔本，每户家庭平均每2.8 年搬一次家，由此带来了二手房市场的活跃。由于新房的年供应有限，截至2015年底，澳洲房屋供应缺口超过20 万套，且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长，上述缺口呈现不断扩大之势，长期的住宅供应不足，造成房市交易非常活跃；同时，政府的住宅政策非常鼓励人们贷款投资和提前消费，金融市场健康稳定，房价上涨自然在情理之中。

但是

悉尼：有增速减缓趋势

悉尼作为澳洲最大的城市，一直为投资者所青睐。然而，简单评个人喜好就研判整个市场的走势，无异于盲人摸象。悉尼房价好不好，还要从科学的数据来加以研判。

首先，从历史上看，悉尼房价在2008年-2012年间，确实有小幅度的下跌和调整。尤其是在2012年，悉尼房价整体下行。然而，和大家想象的不同，最被看好的，悉尼最豪华的区承受了最大的跌幅。Woollahra，Mosman，Waverley Council下跌幅度最大。外圈区域包括Blacktown。Penrith和Gosford跌了2.5%。价格下跌幅度最猛的区集中在那些昂贵的“内圈”区域。下跌最猛的20个区中，有10个在内圈。

墨尔本

据澳洲统计局(ABS)数据显示，墨尔本当前人口增长量位居全澳首位，预计到2025年墨尔本人口将增至540万，预计至2053年，墨尔本人口将超过悉尼，位居澳洲第一。此外，连续5年蝉联最宜居城市，其所在州也成为2015年人口流入最多的州——这一切都表明，墨尔本房地产市场的人口红利前景是乐观的。

从RP. Data提供的2015年房价指数变动看，墨尔本和悉尼的房价在五个首府城市的房价指数之上，然而在悉尼的房价出现颓势的时候，墨尔本地区的房价仍是上涨的。据SQM的报告：“2016年将是墨尔本房价的加速增长期，墨尔本清盘率将维持在70%左右；墨尔本人口数量持续增加，房屋空置率也在下降，租金会加速攀升。” 机构预测墨尔本2016年的房价增速预计为11%。

维多利亚州政府已准备将墨尔本市中心CBD 扩大四倍，在大力推进大型高层新住宅建设的同时，一方面带动了建筑行业的发展，一方面刺激了本地房地产发展。

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