文/ Duncan Hughes
悉尼业主Maralyn Newman认为， 与其花费$95,000的印花税以及数万元的换房和律师费去寻找心目中的房子，不如翻修她目前的家，那样更便宜，更方便。
当意识到搬家成本超过新房产价值的百分之10，再加上买卖房屋带来的不确定性、压力和不方便，创纪录数量的业主采取了同样的策略。
举个例子，出售一套价值300万元的房子，然后购买一套200万元的房子，可能会让普通家庭花费大约$220,000，当中包括支付大约百分之5的印花税 (各州税率不同)、业权转移的律师费、出售房屋以及搬家的相关费用。
尽管对劳动力流动性和经济活动产生有害影响，州和地区政府每年亟需从房地产交易中收取数十亿元的费用和税收以增加库房收入。
Maralyn Newman宁愿装修原有的房子，也不愿意支付高昂的印花税和在其他地方买房。图: Jessica Hromas
根据澳洲储备银行的数据，房屋交易量创下近25年来的最低水平，而且还在继续下降。
Newman在1990年代初以大约$245,000的价格，在悉尼中央商务区西南部的Ashfield购入她的两房加州平房。这套440平方米的房子正在进行一次重大翻修，将增加两间卧室，一个现代化的厨房、饭厅和书房。
Newman 花了45万进行装修，她决定翻修而不是搬家，因此她喜欢这里的街道、房子和邻居。她作出比较后，很有信心投资在装修的费用不会白费。
Newman的装修工程完成后，物业的价值可能会超过200万元。如果要买一套相同价值的新房子，单是印花税便超过$50,000，更不用说其他搬迁的费用了。
各州物业转让印花税（200万与600万物业对比）
研究公司IBISWorld的数据显示，未来几年，房屋改造和翻修的费用预计将上升百分之7左右，而小修小补的平均费用在$30,000 至 $40,000之间。
建筑师、建筑商和贷款机构表示，拥有优质房产的业主在设计、装修和家用电器上的支出超过$300,000。
根据最近一个有关家庭搬家或留在原有房子居住的调查，澳洲许多考虑搬家的业主决定留下来，主要原因是成本太高。
据Wakelin Property Advisory的数字，作为一项基本比较，一套典型的100万元房屋的销售费用包括百分之2的房地产中介费用 ($20,000); 百分之一的广告费用($10,000); 另$1000的产权转让费; 出售前美化物业的花费$10,000; 还有$1000用于家具存放和/或更换，总共是$42,000。
如果这个卖家再用100万元去购买另一套物业，预计还要支付$1000的产权转让费，$10,000的准备和维修费用，$1000的搬家费，还有$1500用于建筑检查。每个州的印花税各不相同，但100万元房价的百分之5将再增加$50,000。因此，购买成本总额将达63,500元。
总交易成本将达新物业的百分之10以上($105,500)。
如果出售300万元的物业，然后购入200万元的房子，预计支付将超过$220,000。销售费用(包括中介费用$45,000，广告费$30,000，物业转让费$1500，出售前美化房子的费用$22,500，存储/租用家具费用$3000，搬迁费$1000) 共计$103,000。购买成本(转让费$1500，房产修葺费$15,000，印花税为$100,000，以房价百分之5计算，建筑检查为$650)，总额为$117,150。
部分房地产中介还可能在达到商定的价格之后收取额外百分之10的绩效费，令销售成本增加。
例如，在墨尔本，有些中介除了标准佣金外，还会在房价超过200万元之后收取百分之10的额外佣金。
买家中介公司Wakelin Property Advisory的主管Jarrod McCabe说；“问问您自己为什么要搬家。在某些情况下，应该看看您现有的房子是否已经够好了。”
他指许多以前可能从内城区搬到中环城区的家庭正在翻修他们的房子。在以前，家庭成员增加时，他们就会搬离，现在他们会留在原有的房子居住。
McCabe建议如果在房价上升时搬家，应该先购买新的房子，然后卖掉现有的房子，以避免落后于市场的增长。
房地产集团LJ Hooker指出，高昂的印花税是许多退休人士决定不从市郊大房子搬到面积较小的居所的主要原因之一。如果他们搬离原有的房子，将为下一代人提供更多的住房供应。
Phil Dwyer从事建筑40多年，也是澳洲建造商协会的全国主席。他说，如果一个建筑商不能提供三个以往项目的名字和联系细节，就不要使用它们。
Dwyer警告说，标准下降、材料不可靠和监管宽松给需要为房屋装修的人制造一个满布地雷的情况。现时的制度让人失望。有很多粗制滥造的运营者。
房地产咨询公司ShineWing Australia的合伙人Daren McDonald建议需要为房屋装修的人坚持在合同上注明费用不会改变。这样可以确保没有或最低的临时估价，也可以肯定他们使用认可或合资格的注册承包商，并使用新材料。还有要确定有为工人购买保险，并看看您是否可以为完工效果欠佳，未能完成工程，或者建筑商破产投保。
其他需要注意的地方包括：
确保合同覆盖全部工作，包括所有的材料和参与的工人。
通过亲友推荐介绍，或者核实背景才雇用有关的建筑商。
设定完成的日期，包括如果延迟涉及的罚款。
把部份款项保留到完工才支付，可确保建筑商会完成工程。
找一位会计师或律师来审查条款和贷款。
McDonald补充道: “视乎项目的规模，您的银行可能也会审查建造商，看看他们的工作能力和能否为房子增值。”
消费者组织经常收到的投诉是，建筑商没有将图纸和合同中承诺的功能和装置做出来。
其他需要考虑的高昂费用包括规划许可、申请费、检查费用和政府征收的税项。也要考虑建筑师和垃圾清理费用。
McDonald指，典型的劣质工作包括不正确安装的绝缘材料、窗户周围的防雨板不足或不适当，以及屋顶支架上的钉子不足。
建议业主在项目完成后，检查合同中所包括的一切已妥善完成，才支付最后一笔的款项。
主要在墨尔本城区尤其是Bayside城区提供服务的Dwyer指出，一般的翻新工程包括更换浴室、厨房和洗衣房，费用约为每平方米$3000，面积约100平方米。越来越多人翻修房子，因为可以用各种不同方法去改善房子，他们不想付更多的钱给政府。
从拆卸到搬回整修后的房子，通常需要大约5个月的时间，视乎设计的复杂性和会否出现无法预见的延迟。
通常需要花最长时间的是地方市议会的审批。
Newman指花了两年时间她的1920年代房子的翻修计划才获得审批。工程最近开始，应该在圣诞节前完工。
McMahon and Nerlich的建筑师Kate McMahon专门从事高端翻修，经常涉及翻新历史建筑。这可能包括建造一个豪华的厨房，带步入式的储藏室，独立的管家厨房，壁烤箱，暖碟抽屉和嵌入式葡萄酒柜。浴室设有独立的浴缸、当地出品的工艺瓷砖和照明装置。
Patrick Nolan是ME Bank的房贷主管，他补充说:“要把金钱投放在最有用的地方。高质量的厨房和浴室装修总能令房子增值，因为受到广泛的欢迎。户外水疗和游泳池可能就不一定很多人喜欢，而且需要额外的维护费用。
对贷款机构来说，翻修的借贷是一项大生意。根据澳洲统计局的数据，小型翻修工程的贷款通常约为$40,000，如果涉及结构性的工程，贷款则高达$400,000。
在墨尔本和悉尼，大多数借贷者把他们的房子抵押来进行翻修。
如果是$15,000至$30,000的小型装修工程，很多人会申请个人贷款。Select Encompass Credit Union提供最便宜的个人贷款，申请费为$150。Newcastle Permanent的申请费较高，为$250。
以房屋抵押的贷款比个人贷款要便宜得多，通常有年度和初期的费用，所以要看的是比较利率而不是只是本身的利率。
研究组织Canstar的Mitch Watson表示:“如果借款人想要获得贷款来进行翻修，那么在大多数情况下，房贷将是较便宜的选择。”
借款人可以利用这个机会为他们的房贷进行再融资，要么重新和贷款机构商讨现有的安排，要么找一家更便宜的贷款机构。
房贷经纪公司Foster Ramsay Finance的负责人 Christopher Foster-Ramsay表示:“对于那些住在自己的房子里、支付本金和利息的人来说，到处都有不错的贷款选择。他们是AAA级信用客户，因为他们正在偿还本金，通常来说，风险较低。”
借款人应该准备大约$1000的再融资费用，不过许多银行会回赠给客户，或者是豁免收取。借款人也可以申请追加贷款。检查贷款是否可以提供免费的额外还款和提取额外还款。关键是要确保任何借款都能尽快清还，因为利率会增加翻修成本。
更多详情可参阅：http://www.afr.com/personal-finance/high-cost-of-moving-means-there-is-no-place-like-a-renovated-home-20170904-gyaeq8
作者：Duncan Hughes
Duncan Hughes专门撰写商业和住宅房地产方面的文章，是澳洲金融评论报常驻墨尔本的记者
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