永久产权、高度透明、安全供给...这才是澳洲地产的优势！,CBRE悉尼微信公众号文章

近年来，越来越多的人开始把投资目光转向海外市场。当全球化进程的影响日益显著，汇率风险、利率风险或是购买力风险都在增加，海外资产配置已经成为人们对冲投资风险的必要手段，而人民币持续走低也加快了国内人向海外投资的速度。

那么，海外资产要配置在哪里才好呢？

最为熟知的比如澳洲的地产、新加坡的基金、美国的国债、香港的保险，等等。不同的时间节点，每个市场有其最适合的产品，这往往不能一概而论。在资本有限的情况下，应该挑选最为合适的市场和其产品，以保证自己的投资收益最大化。对比金融类资产配置产品，海外地产项目正在成为主要的投资方向。比起“数字游戏”，实实在在的现金流更有价值，更何况房产本身还是实实在在的固定资产。

那么，为什么要选择澳洲的房地产做投资？

今天，小编就为大家盘点了如下几个澳洲地产投资的重要优势：

1永久产权制度

中国自古以来，土地制度经历了从私有制到公有制的变迁，如今中国大多数房产的70年产权从根本上来说就是跟国家租借了70年房屋和土地的使用权。而澳洲房产则是永久产权制度加土地私有制，可谓是“一套好房产，世代永流传”。很多人喜欢澳洲甚至移民澳洲居住，其实更多的还是为子孙后代的发展做准备，在国内实现不了的“传承梦”，在澳洲可以做到。

2成熟的法律和市场

澳洲已经拥有非常成熟的法律体系和市场规范，从源头把控整个市场的风险。例如，在澳洲买房定金和首付都是被放入由澳洲律师协会监管的信托账户里，不论是开发商还是中介都无权拿到这笔资金。只有当房屋交割时，开发商才能拿到首付款。这在很大程度上保护了购房者的利益，不会出现国内的开发商丢下烂尾楼携款消失的情况。此外，政府对批建量、层高等都有严格限制，也是从源头控制市场供给，避免市场供给过剩导致泡沫的产生。

3高透明度市场

根据仲量联行（JJL）两年一度的报告显示，澳洲被评为全球第二大“高度透明的”房地产市场，其综合考量了政府监管力度、房产交易流程和法律规范等等方面。高透明性是良好的商业环境的标志，它让众多海外买家在澳洲投资的安心放心。根据FIRB公布的2015年度海外投资报告，澳洲海外投资管委会2014-2015年度共批准了37347例海外购房申请，相比2013-14年度的23428例批准有了不小的增长。其中，美国仍然占有了主要的海外投资份额，而中国则继续成为澳洲房地产行业最大的海外资金来源国，份额排名在第五位。

4安全的供给关系

澳洲房地产市场一直以比较稳健的姿态增长，是因为它受整个市场供给关系影响。一方面是人口增长和建筑批建量之间的关系，从下图中我们可以看出人口和房屋供给量之间始终存在较大的缺口，其保证了市场上的供给持续小于需求量推动价格的稳定上涨；并且澳洲政府一直注重房屋价格的可负担性，所以房价只是依据市场水平增长，而很少存在价格被人为大幅推高的情况。如此一来，既没有过剩供给、又不会有房价虚高，市场自然是安全没有房产泡沫的。

另一方面，澳洲房屋的空置率一直处于非常低的水平（2.5%左右，见下图）。如果对这个数字没有概念，可以对比中国的数字来感受一下，即使是在国内的一线城市，房屋空置率也多在20%左右。所以澳洲的空置率水平一方面保障了市场的安全性：不会有泡沫的产生；另一方面，良好的租房市场保证了买房投资者后期以租养息的可操作性。

5持续的政府规划

除了人口因素，政府规划是推动城市发展的另一大根本动力。在中国，政府规划的力量是惊人的：很多人见证了深圳从小渔村到如今的巨变；还有很多人见证了浦东新区从不被接受到如今的寸土寸金。↓↓↓

在澳洲，政府规划更是房价增值的有力保障。并且，澳洲的政府规划通常不会随着政府换届就被搁置再议或直接废弃，下一届的政府往往会延续推进之前的规划，并在其基础上更新改进，此后吸引人口的增加和规划的每一阶段落实，都将是推动这个地区房价增长的有力因素。

6灵活的现金流

投资澳洲的房地产在资金方面还有很多的优势，例如贷款基本上不受买房套数限制，还贷从交割时间开始而非合同开始日期，一定期限内可以只还利息不还本金等等。

不过，最重要的一条是澳洲的房地产投资能持续产生现金流，因为一个叫做Refinance（再贷款）的政策。

当房屋增值以后，可以让银行对房子再次进行估价并重新再做一次贷款。这样一来，一方面可以按照更低的利率重新贷款；另一方面，估价后增值的部分会按照贷款比例直接存入与贷款账户相对的对冲账户里，投资者可以选择留在账户里做活期存款，也可以提取出来做新的投资和其他用途。

如此，资产的投资收益就被做活了！市场报告里的年涨幅不仅仅是一个数字，它带来的是实实在在的、可套现的增值，而且可以被非常灵活地使用：以房养房、以房养学、以房养车、以房养老……注意！在澳洲并不需要把房屋卖掉，就可以通过再贷款政策套现，这样能产生现金流的资产就好比一只会下蛋的母鸡，往后还能用鸡蛋换取新的母鸡继续更多的积累……通常，按照全澳市场10-11%的房价年涨幅，开始投资仅需要很少一部分初始资金，在3-4年内就可以稳定实现回本，然后开始赚净收益了。这里充分利用了时间杠杆和金钱杠杆来实现投资收益最大化。