每年这个时候我们都想问的问题是新一年的房地产市场会发生什么？实际上，我们正处在市场的转折点。我主要集中谈论住宅公寓市场。
大体上，我认为2018年将不会一切如常。对于我自己和其他在这个行业里的人来说，我认为任何一年都不曾有过一个固定的模板或一个巧妙的计划。这种教科书式的市场根本不存在，总是会存在着这样或那样的困难。
说2018年将是一个转折点，并不是指任何大型的市场调整或急转，我们认为更多是关于理解所有这些关键要素，包括金融、需求、供应、价格、货币、规划外加其他许多将相互影响的因素。
利率
最近我强调了一些调查研究表明我们目前的利率是5000年以来最低的。几个月以来，我们已经看到了一些警告，如果不是整个经济体系，官方加息将会对住宅市场造成一系列潜在的伤害。
现在有人建议在2019年之前都保持利率不变，以非常具有竞争力的利率获得贷款将会成为需求的主要驱动力。这不仅仅影响了业主和投资者，也影响到了开发商为新项目提供资金。
虽然我们可能很快就会看到美国加息，主要是因为就业人数十分庞大，在澳大利亚很可能也是一样的。贷款机构之间的高度竞争也将为市场带来优势。
对贷款的严格控制将会继续，这让我们想到一些地区被加入到了黑名单中。通常情况下，这些地区房屋供应量的大幅度增长是规划政策的直接结果。
这导致了新项目的集中，这些相同的区域也受到了居民的欢迎，吸引了更好的设施。加入黑名单这一做法似乎违背了高密度住宅越来越能够满足人们需求的现实，没能看到个人买家和公寓的优点。
供应
新项目建造的水平有所放缓，但仍有一大批项目正在建造当中。
几乎在每一个主要市场，都有大型项目尚未完成。有些项目将在2019甚至是2020年完工。这些股票大部分已经被抛售，在未来的几年内，实际上已经完成了供应，入住市场将迎来高峰。
这可能会使得更多的二手房市进入市场。我们应该考虑总体的供应，如果供应满足了买家的期望，这将是一个阻碍。
位置偏僻、质量较差的公寓将很难找到合适的买家，高品质和一般般之间的差别将更加显著。供应房屋的质量将会导致更大的价格变化。
基础设施
整个2017年，我们看到了基础设施建设的加快，整个国家已经变成了一个大型建筑工地。悉尼的部分地区看起来就像是战区一样，基础设施持续的动力将推动就业和住房需求。
然而我们仍然在追赶，在基础设施促进房屋供应和提高住房负担能力方面还有很长一段路要走。但是正如我们刚刚看到悉尼轻轨部分项目的初步完工，这些大型项目是具有变革能力的。随着项目的完成，在享有直接利益的地区将会看到更多的需求和更高的价格。
基础设施投资正在推动着就业的发展，并使得一些地区更具有开发吸引力。当我们的城市正在被推倒重建时，我们必须记住智能的城市需要智能科技，国家宽带网络（NBN）就是一个必须发展的领域。
买家将注重质量
我相信2018年的一大趋势将是对二三房公寓需求的上涨，这些公寓将位于更小更精致的格局里，更加强调高质量的设计、装修和服务。极少投资者将会追求一房公寓。但是“精致”可能不是最恰当的词语，因为这一趋势不单单只是指尺寸，我指的需求不是只有6到20间公寓的小建筑。
我说的定义要更加广泛，并且扩展到了更大的公寓项目当中，包括各种各样的建筑。这些项目往往每层都有4到6间公寓，配备有宽敞的电梯、良好的停车位和充足的自然光线。停车位将是重中之重，对于高端的买家来说，没有停车位或是停车位有限都是不现实的。
人们对拥有二三房公寓的精品项目的需求将会受到人口结构变化的驱动，市场上的回头客将会更多。许多年长的买家将会被混合使用建筑所吸引，因为有许多当地的便利设施。这种类型的项目也把潜在的退休公寓融入到混合使用规划当中。
对于许多业主来说，高层建筑的吸引力会少一些。而投资者和海外买家一直在推动着高层建筑的发展，但是这些建筑对于从传统家庭住宅中搬出来的买家来说也缺乏吸引力。
同样显而易见的是，许多买家认为规模对保证未来投资收益至关重要。建筑具有规模、功能、隐私、便利设施和高质量等将会带来价值的提升。开发商在任何一方面采取捷径都会影响到需求和价格。
海外买家的需求将会继续
海外买家的影响在2017年变成了一个政治问题，对海外买家需求的控制已经产生了一定的影响。实际上，海外买家以及投资者已经被大量的规则限制和税收所击垮。
这毫无道理。英国有类似的政策，但如今正在面临着市场供应不足的忧虑以及一个更负担不起的房地产市场。还需要注意的是澳元的价值，美国更高的利率会给澳元施加压力。对于海外买家来说，澳元价值的下降是极好的。
房价会缓和但不会急剧下降
2018年部分领域的价格涨幅会缓和下来，在某些情况之下，价格将会有所下跌。开发商也会采取一些激励措施，但这并不是什么新鲜事。主要是看市场如何调整，这些激励措施不应该被视为紧急情况下采取的措施。公寓价格将会保持在每平方米15000至20000澳元之间。
资金还是一样重要。重复购房者将会对他们的资金价值非常敏感，买家可能会寻求更强的起始资金，有了父母养老金的帮助，只付息房贷（interest-only home loans）将不会再那么普遍。稳健的买家将会更加谨慎，因为任何一种快速资本收益的前景都会消退。
总结
2018年的重大问题仍然是负担能力，这既是一个社会问题，又是一个政治问题。
公寓需要建筑师和建造商相互合作才能打造出高质量的成果。较小的建筑对买家和开发商来说将有额外的吸引力。他们可以提早开工，即使在完工之前没有百分百出售完，但也会吸引一些业主。这些业主往往想寻找高质量的规模较小的房子，并且更愿意等待成品。
在黄金地段，这种设计巧妙的项目一旦完工，价格会十分高昂，给开发商带来很大的好处。
由于买家知道自己想要的是什么，因此功能性比以往更重要。随着对建筑资源和劳动力需求的扩大，2018年整个行业的竞争将更加激烈，保持高品质将成为关键。
不同地区的需求有所不同，非黄金地段的价值可能会下降。而经验丰富的开发商和长期的投资者具有良好的规划技能，将会推动黄金地段需求的发展。
如今的买家十分精明，质量问题将成为关键。巧妙的设计以及宜居性十分重要，在2018年也是一样，买家将不会做出任何妥协。买家明白，房屋的供应需要得到他们的青睐。开发商需要认清到这一现实。
文 / Peter Chittenden
译 / Wel Solutions 编辑部
