一个“准中产”的选房思路，一个疫情中抗跌的城区,澳房汇微信公众号文章

Auburn Square －开盘三小时卖出26套

文 / James Tong

对于年轻朋友来说，理想的人生路径可能是这样：找一份高薪工作，进入中产阶层，然后争取尽量多的“睡后收入”，直到可以财务自由。

在澳洲，最靠谱的方法，就是买房，澳洲人拥有房产的比率接近七成。没买房而光靠炒股上位的，少之又少。本文是为准备第一次买房的人士而写，他们又称为“准中产”。

买房是成长过程中最大的交易，是对未来许多未知问题的一次综合判断和行动，它往往成为不同人生路向的分水岭。

特别是在目前疫情严重，经济低迷的情况下，知道如何取舍，何时进退，显得格外重要。

这里借一个实际项目，就年轻朋友特别关心的几个问题，提供一些分析思路。

Auburn Square 位置图

一.

澳洲房市的未来趋势

以往，大家认为买房的第一难题是：房价太高，买不起。但世界就是如此奇妙：一场新冠疫情，不但压低了房价，还让政府出大力提供资助，“准中产”所面对的机会，可以说是“几十年一遇”。于是，第一难题似乎要改为：

“房市未来走势如何？”-- 毕竟，谁也不想买房之后就大跌吧。

大家的担忧完全是有理由的。

“我们遇到了比1930年代更严重的大萧条！”；“澳洲房价将大跌30%！”；“房市起码要跌18个月”；“房价要到2025年才回升！”… 这样的判断，不但充斥着自媒体，连我们的英文主流媒体都是这样描绘的。

但，看看我们的股市就知道，房市走势大概率不会如这些媒体和砖家所说的那样。

为什么？因为我们过去所熟悉的经济逻辑已经发生了巨大转变，被一种全新理论 - 现代货币理论（MMT）所主导。这是从新凯恩斯主义发展而来的高阶版本，它认为进取积极的货币政策可以完美取代自由市场的自然调节功能，并且成为经济发展的源动力。

自2008年以来，这种理论被发达国家经济体广泛采用（虽然央行行长们还没公开承认）。它赋予政府央行无限大的权力，可以主动印钱购买巨量的债务资产，消除经济危机，可以照顾弱势群体，渡过艰难岁月。

在这种理论下，所有经济危机，都可以被归结为流动性不足，印钱就能解决！美国7万亿，欧盟7万亿，日本6万亿… 这些年，全球94个国家和经济体所印的钱，已经高达34万亿美元......当然，也包括澳洲在内。

四大央行印钱买下的资产

这样做对还是不对？印出来的钱是让未来世代买单，还是可以根本不用买单？无论答案如何，都已经超出了我们普通人的决定范围。

疫情这六个月，我们的亲身体验是，靠着JobKeeper、JobSeeker 、HomeBuilder, 还有各种各样的紧急资助，澳洲人过得还真不错。疫情再来？那就再印！总结成一句话，就是：

“没有什么事情是印一万亿解决不了的，如果有，就再印一万亿”。

可是，地球人都知道，印钱必然带来一个结果，就是资产价格大涨！什么时候涨？那就看新冠疫苗的研究进展。

二.

房价不悲观

目前，全球有大约250种候选新冠病毒疫苗在研发中，其中至少有17种疫苗进入了第二、三期的临床试验阶段。无论中国、美国、英国、澳洲，这两周都传出好消息，新冠病毒疫苗研发即将完成。

也就是说，即使目前感染人数还会上升，也已经是我们能看到的最坏情况，无需恐慌。这好比你开车走进了悉尼港隧道，一路往下开，看不见阳光，也看不见出口，但是，你突然看到前面的路开始往上走，这时就可以判断，已经到了隧道的最低处。

这对房价有指导意义：假如有些人真撑不住要把房子卖掉，议价空间很可能只相当于等疫苗上市之前的几个月贷款利息，而不会出现大面积割价抛售的现象，因为，等着接盘的人已经很多。

当然，即使大方向判断对了，也不等于说随便买都可，个别地段的升跌总会有例外。所以，选房确实有必要仔细分析。

这时，我们找一个实例来说明会更好：Aubrn Square。

三.

Auburn Square

2017-2020 Auburn房市销售统计

我看上这个项目，有几个原因：

它位于悉尼大都会的中轴线上（从CBD – Parramatta），虽不算“著名旺区”，但地理位置并不偏；假如第一次买房预算不高，这样的地方比较稳妥。
价格实惠，90%都适合首次置业，各种选房要素清晰齐备。
它有一定规模，不会几个单元转眼卖光，读者看过文章若有兴趣，还可以去看看。即使不买，作为选房时的一个参照，也有价值。
我把悉尼华人聚居人数最多的前十大城区过了一遍，发现在皇家调查委员会与新冠疫情连续两波打击之下，如果要找疫情中反弹力度大，公寓房价能比两年前更高的，就不能不留意Auburn。

华人聚居人数最多的十个城区

为了解这项目，我去实地看了三次，还找到负责项目的CBRE销售总监Simon Hollows来讲解。

我知道大家对推广软文不感兴趣，这里所说，均是售楼书上没有的内容，有兴趣的朋友请自己寻宝，找Simon了解项目详情。

项目销售总监CBRE - Simon Hollows

四.

活力Auburn

大多数人选房之前是要选区，研究市政风貌，我看一个区发展前景，主要留意两个字：“活力”。

悉尼虽然是国际大都市，但市政规划却不是每个市政府都做得好。要不要在中心区域建高密度住宅，常是议员们纠结无比的问题。

“进取”的结果是：市政府突然开窍，一路Rezone改用途，建造出一座座被车流包围的居住方块，居民除了匆匆赶路，就是投诉交通堵塞；留不住人流的商铺，往往是开发商扔不掉的鸡肋。

“保守”的结果是：市政府被反对开发的团体左右，城区多年保持着破旧的模样，又或者开放几年大兴土木，然后突然全面叫停。

Auburn的市政规划，是少有做得不错的例子之一。市中心的几条街道人车分流，中间有灌木分隔，街道商铺之间穿插着不少食肆，宽阔的行人道上围起一个个咖啡茶座。

在疫情中段来到这里，虽然人人都自觉地保持社交距离，但各种商店都热闹地做着生意，很有活力。这种“城中村”模式，让人明显感觉到，有悉尼最宜居排名榜(The Urban Living Index）上高居第一的Crows Nest的影子。

Auburn市中心街道

商家能做成生意，是社区活力的基础。这里就象CBD、唐人街、或Burwood, 即使入夜，餐馆食肆都开着，保持不少的人气。疫情开始后的几个月，Auburn房市居然量价齐升，如果要找个理由，市政规划得当应该是起到很大作用。

以前的Auburn，是一个轻工业的工厂、仓储区，谷歌一下，可以看到周边保留着大片的厂房和商业园。但现在很多已转变为品牌与物流的聚集地。产业多样化，工作机会多，成为此区的亮点。

距离项目不远(走路约五分钟)的一段Parramatta Road，聚集Harvey Norman, Coco Republic, Nick Scali, Megamall，Domayne等商店，简直就是一个大型的家居城。很多体育名牌，比如Nike, Adidas, Kathmandu等都在此区开了工厂直营店。

五.

出租回报高

Simon告诉我，Parramatta的空置率是6.5%，Grandville是4.8%，Auburn呢？只是3%。再看租金回报率，在Parramatta、Grandville找超过3%的并不容易，而Auburn呢？即使是在疫情中的5、6月份，标准的中价位租金回报率也有4%，也就是说，这区的租房需求非常强。

有小朋友可能不理解，不是说拿政府资助，首置自住吗？为什么还要留意出租情况？

这是因为，“准中产”买房自住，只是第一步，将来总会希望再升级，那么到时无论把现有的出租或转手都容易。又或者，拿了政府资助，住了半年、一年，自己不想背负还贷压力，也可搬去与家人父母同住，把房子出租。