文 / Henry Wei

人们总是被一些成功学的故事所误导，成功者确实成功了，但是几乎所有成功者都把故事的前后顺序颠倒过来说，而产生演绎和升华的效果。比如很多成功的企业家会说他们的成功要感谢那个特别懂他们，在创业初期就支持他们的投资界大神，这个常常会误导很多年轻人在能力尚浅或者项目理念都还不清晰时，去到处寻找投资人。但是真实的情况是，绝大多数坐拥亿万资产的投资者，都是谨慎并且目光敏锐的，对于每一个投资项目都会经过缜密的分析和取舍。所以真正的故事是企业家初现锋芒后才会遇到慧眼识珠投资者，而那些在绝境中路遇知己从无到有获得成功的案例都无法在这个斗争残酷竞争激烈的现实中得以实现。

这就好像成功的房产投资者和别人吹嘘当年他是多么的高瞻远瞩，投资了多套物业而轻松让自己财富自由时，他们一般是不会告诉别人当时他们在买房前是多么的犹豫，而在买房后又曾经多么后悔和害怕。这同样是一个顺序逻辑的问题，房产购买者常以为是明智的投资决定创造了这个欣欣向荣的房产市场，但真实情况却是繁荣的经济，稳定的政治和人口的增加才带来更多的房屋购买以及投资者。其实，成功的创造财富拼的其实并不是学历，能力或者智力，而是对大趋势的把握。

我给大家来说说我个人所理解的大趋势吧。

首先房产市场是否有泡沫呢，我个人认为泡沫一定是有的。澳洲在过去几年的时间里，为了让经济复苏，把基准利率降到了历史最低，并且维持了多年。低利率让更多的闲散资本进入了房产市场同时也降低了养房的成本，所以低利率是房价高增长的一个重要因素。

但是反观最近一年来贷款已经变得非常困难了，海外投资人士的各种税务开支也都要升高。在这样的背景下面，房价依然居高不下，悉尼和墨尔本这两个主要城市的房屋清空率还是维持在75%以上的水平。这又是为什么呢？

首先我想说的是一个大家不太关注的数据，澳洲的平均自住房拥有比例在过去的50里面非常稳定。从1965的71%到2016年时的68%，也就是说澳洲在过去50年里面都能维持100套住房中，平均70套是被自住者所拥有的，这个数据在发达国家中比较罕见。这个数据是对房地产崩盘论者的一个有力反驳，至少整个市场很难出现大幅的变化。

另一个数据是空置率，澳洲几大城市的空置率持续走低，2.5%的平均空置率让租赁市场市场依然旺盛，很多地区依然是一房难求的局面。政府打压AirBNB等短期租房市场以及推出房产空置税都是对租赁市场的特殊手段。

那说了这么多，如何判断未来房地产的大趋势呢？

人口，人口依然是房市坚挺的最根本因素，接近2%的人口增长率给租赁和销售市场都带来了极大的供需压力。如果你看看最新的移民对申请人的要求，你会发现新增移民人口的房产购买能力变得越来越强。一切和人口趋势关联的事件未来都会影响房市的走势。

税务政策，在我过去6年的房地产职业生涯中，政府从未停止过对房地产税收政策的改变，但是让我真正恐慌过的是工党的财政部长Chris Bowen提出的取消付扣税政策。澳洲的房地产投资已经成为中产阶级和富人合理避税的最主要手段，是否修改或者取消房地产税务方面的优惠也将对房地产市场影响重大。如果房产在税务方面的众多优势被取消，将导致大量的资本离开澳洲房产市场。但是就拿取消负扣税来说，很可能会导致房东提高租金来弥补税务方面的损失，进一步拉高房价。

建筑行业的发展以及得到的支持，澳洲的建筑行业发展趋势很有可能取代矿产业成为澳洲最热门的行业之一，但是建筑的成本却居高不下，导致新房的建筑价格依然在攀升。大量的建筑批文通过和银行贷款放行都会转化成建筑行业的收入，但是项目过多也导致了建筑行业的报价不断提高。未来的建筑成本是否还会维持高速的攀升，建筑行业是否会找到新的方式降低成本，都必然会对未来的房价有重要的影响。

作者：Henry Wei

APIC创始人及运营总监。毕业于Monash大学金融专业，在房地产销售、开发、融资及投资等方面具多年经验。