［人口变化］墨尔本CBD供需分析,APIC集团微信公众号文章

墨尔本地产市场，在过去1年中，房价增值9.8%，截止到2016年2月的近三个月，房价增值3.8%。

不得不说，墨尔本不但以优美的城市风景适宜的气候闻名世界，同时借着海外投资的东风，墨也因大量的公寓项目的持续推广，被多数国内投资人，学生家长，未来移民所紧密关注。

分析评论

而随着各大开发商对于墨尔本CBD以及周边地区的公寓开发，不停的有专家报道称：未来墨尔本市中心以及附近的房源过多，供大于求。今天我们就来听听不同的声音，从人口密度以及未来预测来看看墨尔本的公寓是否供大于求。

人口密度

3月30日，澳洲官方统计局（ABS）公布了14-15财年的最新区域人口统计结果。报告显示墨尔本市中心每平方千米约有14,114人生活居住，位列全澳第二，仅次于悉尼的Pyrmont-Ultimo（15,117人/平方千米）。于此同时，根据墨尔本市中心现在正在建设以及计划中的项目规模来预测，在未来12-24个月内，墨尔本市中心将一跃成为澳洲人口密度最高的区域。

人口增长

2014-15财年，墨尔本人口经历了高速增长。全澳8大首府城市平均增长了1.4%，而墨尔本继续领跑澳洲，增长了91,600人，增幅2.1%。

根据澳洲统计局的数据，在2015年的6月30日，墨尔本CBD区域大小为2.4平方公里，而在CBD的人口数量已经达到了33,433人！依照这个发展速度，在未来的五到十年内，墨尔本CBD的人口的密度的增长将不会是平稳的增长，而是更趋向于井喷式增长!

在未来5到10年内墨尔本CBD人口将会是现在的二倍！预计会达到26,000 – 27,000人/平方公里！这就是为什么我们之前提到的墨尔本人口井喷式增长的原因!这就是连续五年世界最宜居城市的魅力!

开发规模

从墨尔本中心区域里随机挑选了68栋不同的住宅来进行分析，包括了居民楼，学生公寓和多用处建筑，总计有27,000 – 30,000套住宅。其中的18栋为正在修建的项目并且将增加6000至7000套住宅。

根据墨尔本市中心议会的数据显示，CBD平均每个家庭的人数为1.91人/家，而在未来这个数字将降到1.44人/家。根据这种预测方法，未来新建成的项目将会吸引将近8500到10,000新居民，致使CBD的总人口达到42,000 – 43,500人，并且人口密度达17,500 – 18,125人/平方公里。

另外11栋为正在销售的楼盘，这些楼盘总共有5000套住宅并可容纳7200个新居民入住。

剩下的39个栋正处于市政规划部门评估阶段，可以确定的是这些项目将会提供16,000 – 18,000套新住宅，并可为23,000 – 26,000个新居民提供足够的住处。