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The Urban Developer
布里斯班本地开发商Geon Property 接下了以Albion火车站为中心的改建计划，目前已经向政府递交第一阶段的规划方案。该跨度长达15年的改建计划最终目的是将Albion火车站通过十期的改建，变成具有重要、广泛、长远影响力的大型综合用途项目。
目前这个被称为Albion大改造的项目刚开始到向公众公布未来规划（Master Plan）并听取民意的阶段。在点名要对这个火车站进行专门改造的昆士兰州政府眼里，这个火车站充满了升级的潜力，改建后能极大地增强车站与周边地区联系，并且服务更多的旅客。
为了增强Albion车站在交通上的能力，使其成为一个具有影响力的公共交通节点，政府将其视为价值2870万的交通设施升级项目中最重要的一部分。
目前开发商设计出来的车站车站第一阶段升级，将在项目上增加餐饮场所，计划修建两栋住宅用途建筑，底层带有办公和零售空间。
这次改造升级使用的地块覆盖了整个Albion火车站，并通过天桥延伸至Merehaye Street上的消防局旧址，项目总面积达到4900平方米。
负责项目的开发商 Geon Property 的项目经理 Tim Rossberg 透露，这个项目改建目标，就是要成为布里斯班最大的混合用途项目，并通过项目影响力，在布里斯班市中心的北部创造一个充满活力的社区和新的区域中心。这个项目最独一无二的地方在于，它将通过自身交通上的便利性以及多种功能所带来的活力，带动当地社区发展。而这一系列设计的依据，就是Albin近年来不断增加的人口。目前Albin是布里斯班人口增长最快的地方之一，预计在2036年新增4000名居民。
目前第一阶段规划的公布吸引了大量当地居民关注，在收集民意上进展良好，大多数居民都很关心项目会如何向公众提供公共空间以及提高使用舒适度。开发商专门就此给出答复：在第一阶段规划内，开发商对于公共空间以及舒适度的考量将会转化为决策，即将火车站升级成一个带有园林元素的公共空间。在设计上这个公共空间将注重如何为社区提供出行便利，提供出行目的地（工作，休闲），以及提供对外联系（交通）。因此第一阶段设计时，65%的空间是为公众所准备的。
考虑到潜在增加人口使用Albin火车站的需求，第一阶段规划上为公众预留了4900平方米的绿地以及公园，贯穿Albion Road东西两侧，此外还有573个停车位和461个单车位。
如果第一阶段规划顺利通过审批，将于2020年动工。
或许有读者会疑惑，这个Albion火车站改建，政府和开发商到底谁说了算？
事实上，火车站改建出来的最终成果，还真的并非政府或者开发商中一方能够单方面决定的。不同于普通居民申请盖房子或者改建，所有可以和不可以做的事情政府都黑纸白字写在法律上（政府说了算），像车站改建这种特有的，且影响巨大的项目，政府用规划图纸公示出来的时候，项目内的细节都是已经跟开发商协商好达成了共识的。
而在这个项目最初设计阶段，政府会根据自己希望这个项目所能够建成的样子，列一份“目标”给各位前来竞标的开发商。目标内描述了竞标成功者在设计这个项目时需要达到的要求，例如楼高，密度，位置，公共空间预留，甚至要义务包揽的基础设施等。开发商会根据这些“目标”来判断自己适不适合，有没有能力完成这个项目。而竞标成功的开发商下一步，就是拉上包括规划师，园林设计师，建筑设计师，工程师，估价师，土地测量师等各路人马，组成一个团队，着手设计这个项目的蓝图。
而吸引这些开发商前来竞标的最主要原因，自然就是项目建成后获得的利益，这些利益可以是政府给的“工钱”，也可以是这个项目上属于自己的物业。例如这次Albion 火车翻翻新，很明显就是昆士兰州政府招揽了Geon Property 这个合作伙伴，一起来翻新升级火车站。而Geon Property获得的好处，除了州政府的“工钱”外，还有就是他在第一期设计中就着手规划的综合用途高楼。
事实上，这种政府拉上私人一起合作开发&翻新升级公共设施的手法，一直以来都存在着。究其原因，莫过于两点：
1.政府资金有限，不愿意在影响力有限的单个项目上花费过多的金钱。
2.政府持有地块或者项目以及手握规划主导权，因此既是游戏规则制定者，也是游戏参与者。
基于以上两点原因，政府在具体操作某个代表公众利益的项目时，会通过各种手段吸引私人的资金和技术，一同合作。具体方法如下
政府拿出手上的土地或者项目或者资金，邀请开发商投入金钱或者技术一同开发，作为回报，开发商在项目上可以拥有一部分物业，例如火车站上方的写字楼或者公寓，而且这些物业在最初设计时，开发商可以通过与政府协商，而获得宽松的规划限制，从而增加自己的利益。壹地产之前报道过的‘NSW政府卖地为升级火车站筹的资金’，其实就是这样一个套路。往期阅读：APR壹地产 | 政府卖地以实现Redfern火车站更新升级
而作为政府方，既通过私人资金的注入成功升级了公共设施，达到了目的，又通过开发商在项目上开发自己的物业而充分利用了项目上的开发潜力，因此可以说是双赢。
而像这样政府发起，私人投资，最终完成项目的合作方式在城市建设过程中还经常出现在面积巨大的地块上。例如城郊地区土地需要转化为城市用地，这时候，握有这一大块城郊土地的开发商A通过与政府初步沟通后，按政府意图设计出地块上需要的道路，住房，公共设施等。待政府同意了这份蓝图后，这份设计蓝图便正式成为了当地的规划文件，往后所有从这位开发商A手上购买到土地的业主们，都需要按照这份最初的蓝图来设计自己土地上的项目。
因此，每次说到大型项目时，总会多出Master Plan这样一个说法，事实上指的就是规划师最初根据政府要求设计出来的‘规划蓝图’。而持有小块地块的业主们要是想像大开发商那样根据政府要求，DIY自己土地上的项目，其实也是可以的。只需向政府提出申请并附上自己DIY好的项目蓝图，但这份小蓝图，一般会被称为 Planning Proposal，待政府同意后，这一次DIY就算是成功啦。
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