文 / James Tong
上一次能称得上“崩盘”的房市大跌，是发生在十年前全球金融风暴。
那次能及时入市的投资者无疑是十分幸运、也十分明智。
现在，这样的机会又来了。
在过去短短几周之内，澳洲媒体上的信息发生了惊人变化。
而在一个月前，大多数的报道还在谈论房价会否进一步大幅下跌。
现在抱着怀疑态度，问“有没有见底”的人还有多少呢？
每个人对待运气的态度都不同，是看热闹，还是马上行动？是将信将疑、再等一等，还是做好功课？
这一周，澳洲两位最著名的房市大咖Michael Yardney和Andrew Wilson博士有个对话，内容不错，我就根据他们的谈话架构，整理和补充一下。
好，以下开讲：
1.
经济基本面
房地产市场是整体经济的一部份，它并非孤立运行的，所以我们要了解房地产，首先要对整体经济的状况有清楚认识。而房市是否到底了，往往是在数据出来之后，甚至稳定了一段时间，大家才会醒悟： “哦，我已经错过了。”
所以，看经济基本面的意义，是帮助我们从多个方面判断房市是否“已经到底”了。
国内生产总值。澳洲在经历了一段30年(世界记录)的繁荣后，现在已经到了一个十字路口，未来的经济和社会，有可能繁荣，也可能走向缓慢衰退。这在澳洲科学院CSIRO最新的研究报告“Australian National Outlook 2019”上有清楚说明，要繁荣，就需要我们为此而“战斗”。做这份报告的委员会有两位联合主席，其中一位，就是Ken Henry博士，不了解他是谁的朋友可参阅《美女盘问大爷 - 澳洲的“金融文革”》
通货膨胀，现在澳洲的CPI数据远低于政府设定的2-3%指标，今年3月份季度甚至曾跌到0。这也是一个最低水平的历史记录，说明人们的消费欲望极大地收缩，生产失去了提振的动力。
就业增长/失业，政府不但要阻止失业率上升，还要把劳工的收入往上推，所以已经定下策略要把失业率从5.2%降到4.5%。使用的方法就是降息，这就造成房价往上涨的力量非常大。这里可复习一下：《为什么大家都猜要降息，央行却一直憋着》
官方利率。在过去两年，为了配合皇家调查委员会操作的正当性，让人们看到“升息”的危险，从而不许金融机构“不负责任地放款”，储备银行坚持三年利率不动，错过了制止经济大幅下滑的机会，现在只能宣布过度地降息，期望把趋势再扭转。
大基建还在继续。新州最新的年度预算，基建投资达到930亿。这当然是为了保证就业，另一方面，因为必须回收成本，这就等于说人口增长、房市增长不能停。
2.
市场情绪
消费者信心。不应该看记者、中介、自媒体唱好还是唱坏，最聪明的方法是看谷歌里关于房地产搜索的增加 - 澳新银行据此做了一个房屋搜索指数，很明显大家都对房地产恢复了兴趣。
信心指数。这里有两个指数，企业指数(NAB)是走在前面的, 而消费者指数(Westpac)是走在后面。但即使是在表现不乐观的消费者指数里，在房市方面也有显著的提升。
3.
房屋的可负担性
房贷的宽松度。APRA正从皇家调查委员会的阴霾里找出来，开始让银行放松贷款的要求。
较低的利率。如前所说，储备银行已经把“升息”的可能性完全排除。利率可能降至的程度，甚至会超过经济学家们的预期。储备银行还推出了“低利率-新经济”的概念，帮助我们习惯低利率的环境。
工资增长。企业日子不好过，工资增长是不会发生的，那么人们如何有多余的钱来买房还贷呢？作为重新执政的最重要承诺，联邦政府正在努力推行1840亿的大规模减税工程。下个月就见分晓。
4.
供求关系
人口增长-大家都在讨论移民被减少到每年16万，好象人口被限制不能多了，其实澳洲的人口增长还在继续，2019的增长率是1.23%，增长31.6万人，其中移民16.9万。另外由于经济不景气，政府对旅游、教育一定不放松，外来人口就会更多。现在还有一个话题引起大讨论，就是移民政策极度向年轻人倾斜，会形成一个对城市生活和公寓需求的“海啸”。
建筑许可，建筑的审批还是赶不上需求，过去两年的打压把开发商都吓怕了，纷纷撤出市场，特别在公寓的建造方面，几乎可以用“崩盘”来形容。这一块，短期还补不回来，所以，房价就会“顺理成章”地涨。
5.
数据指标
对于个人来说，买房要看不少涨跌的“晴雨表”，这里把一些常见的列举一下供参考。
房贷总量的增长——目前来说，首次贷款的数据会越来靓丽。
挂牌的天数。困难的时候，房子上线要等很久、甚至几次拍卖才卖出，房市回升时，挂牌的天数会缩短。
开发商、卖方的折扣。房市回升时，捡漏的机会逐渐消失。
银行估值。房市不好时，银行会列一些“黑名单”，有些地方的物业不能贷，就算可贷，估值会与交易价相差一大截，所以，看房时要了解清楚。
拍卖清出率。这是重要参考数据，70%以上，房市就非常健康，但也要参考拍卖数量。
可供出售的物业数目。目前来说，这数字离高峰时确实有差距，但只要能卖出好价，就会有更多人放盘。
卖方要价。这是Dr Andrew Wilson创出的指数，是如股票市场一样大家看到各区房市的即时行情。
出租率。投资者最看重，反映的是一个地区房子的需求，决定你投资的房子是否容易出租。新房、近火车站、近工作区、近好学校就有优势。
租金回报率。这个数据很重要，在利率很低的环境中，有3.5%算是比较合理，4%以上就比较理想，但必须同时参考出租率。
最后补充几句：我写的文章，常有一些朋友不同意我的观点，说你怎么不去说毛衣战？不去说中国富人的钱都出不来？我觉得很正常，通常不会反对，也不会想办法去说服。
因为投资房市不是做数学题，没有所有人都同意的标准答案。如果所有人都同意我的观点说房市很好，都要买房，我反而会警惕，房市是不是要出问题了。现在，我可以很有信心地说：祝大家看房愉快！
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
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