在赌桌上，手风顺了，怎么打怎么有；在足球场上，脚风顺了，怎么踢怎么有；在几年前的澳房市场上，仿佛，大概，好像也是怎么买怎么有？
那是有还是没有呢？我一直觉得中国人买房，不太听话，尤其是国内的一些投资人，一定要按照自己在国内的思维购置海外房产。
举个例子，一栋30套物业的澳洲项目，“占地500平，永久地契，包租两年，年租金收益4.8%，可贷款60%。”别说海外华人了，当地华人或许都会考虑，但是有一个问题，如果这个项目全是海外华人买入，且全是投资人的话，对于项目是不是有弊端呢？
首先，一个真正好的项目是需要有自住比例的，越是自住为主的区域，这个要求就越高，否则不就成酒店式公寓了么？其次，这样的物业未来打理起来，管理公司面对的都是英文不太好的华人买家，基本定的规矩，你也很难说个不字，被人牢牢抓着主动权，最后，这样的项目人员变动会增大，对于物业未来的折损也会加重，再次转售的难度也会变大。
对于这样的问题，开发商管你么？卖谁赚的钱还不是一样？那中介管你？卖谁赚的钱还不是一样？最后所有发生的问题又堆在了买家身上。
行业现状
那为什么中国人不听话？
我觉得就是行业水平的问题，你不能让人相信，是有理由的。同样中立的话，不同的人说出来，效果是不一样的，一家专业的投资顾问公司，收你一个小时200澳币的咨询费，告诉你“这样的项目您别碰，未来会有以上的问题。”一个刚刚入行一身正气的小伙子同样地也说出来，您觉得效果一样么？有人说“你nb，说个pi都有道理，你是个pi，说得再有道理也是个pi。”话粗理不粗，很多时候，我们关心的就是nb和pi，而不是说的内容。（警察叫你别随地吐痰，你听，路人和你说，你会说“关你屁事”。）
当你语重心长的好好说话，人家还不信的时候，你会怎么想？你一直这样就会饿死，所以你要大变（便）样，而这样失去操守的人一多起来，行业水平自然就慢慢下降。对于买家，当这样的人不断给你推荐楼花时，你会不会把先前投资失败的结果迁怒于他们，迁怒于楼花呢？
楼花
实际上，澳洲所有的新房市场，只要开发商需要从银行贷款，那么他们就需要以楼花的形式开始预售，只有达标，银行才会放款让其建房，所以楼花本身无非是新房未盖好前的一种状态而已。
而其中真正好的，体量小的楼花项目，华人中介是不会染指的，第一，人家开发商不需要你，直接交给之前买地的当地二手房中介，人家扫一遍自己的客户Base就售罄了。第二，项目体量太小，佣金低，华人中介代理认为不赚钱，不具备吸引力，或者说这样的项目自己都不懂，不认为华人买家能认可。
我有一位西人朋友，2014年买过一套下北只有36套物业的小体量2房1卫1车位公寓项目，买入价格91万澳币，2017年132万澳币卖出，对于公寓来讲，这样的涨幅远超华人代理的任何公寓项目。
《教父》电影里有一句台词：“不要让情绪影响了你的判断。”我们都说投资要理性，可有多少华人在市场前能够做到？最后还不是买了自己熟悉的地方么？
二手房
世界上最贵的花是什么花？答曰“楼花。”可并不是所有人都喜欢这种昂贵的花。因此有很多道听途说也好，亲身经历也罢，纷纷转向二手物业作为投资首选，当然，也有很多upsizers需要更大的房子，比如House，可是有些人真得懂二手House么？
作为Buyer’s Agent，我平日里接触大多数的客人都是寻找二手House的。所以我很清楚大家脑子里的想法，预算少买不了我理解，预算多还买不了听起来就不太符合剧情了。可是很多人预算300万澳币+，但看房还是看了很久没入手，原因很简单，怕买错。而实际上，这种怕并不是没有道理的。
今年初的一个周六，我在Willoughby看房，这是一套其貌不扬的单层独立屋，占地不到600平，最后的价格拍到了271万澳币，拍到者是两位看起来学生样子的中国女孩。出来的时候门口有几个西人在交流着，一位对另一位说，“这个价格实在是太XX扯了。”
作为行业内人，我查了下，这套物业最多也就240万澳币。拍卖时，其中一位女孩背着双肩包，看起来学生的样子，另一位耳朵上挂着耳机，跟国内真正的买家电话不断交流着，拍卖师不断用言语push着她俩，但听起来多少有些露骨，也缺少了一些应有的尊重。
两位代买的女孩子看起来稍有些窘迫，完全没有买家本应该有的气场，拍下来后，参与拍卖的数十位观众的掌声听起来稀稀拉拉地，倒更像是嘲讽，我想这个故事就代表了一部分华人买家在市场上的状态，钱，没问题，但买房上，缺少了很多应该做的功课。
除了购买二手房作为下一套自住物业的朋友外，还有一些朋友也把二手独立屋作为下一套投资物业首选。这几年，悉尼中位价100万澳币以上的区域我基本都走遍了，也看到了很多我很认可的价格洼地区域，可我只会在华人认可的区域，才会看到华人的身影。
我举个例子，一套悉尼带地的独立屋，售价130万，租金900/周，距离市区6公里，你觉得作为投资如何？可惜同样预算的人并不知道这样的区域有这样的物业，这也从侧面反映出华人在澳洲二手房投资市场上的滞后性，总是通过中介知道项目，以项目为单位去了解市场。
2017年10月末，澳洲很有影响力的第三方平台Rate my agent，针对全澳洲二手房中介公司的销量以及影响力的年度颁奖仪式落幕，以悉尼为例，在一些如Epping，Burwood等热门的华人区，让我惊诧的是并没有华人背景的公司获奖，更别提其他区域了。这说明尽管看起来华人在澳洲买房子买的风生水起的，但实际上，深入当地市场的能力还差得远呢。
著名数学家华罗庚先生曾说：“把厚书读薄，把薄书读厚。”用我自己的语言翻译过来就是“把复杂的事情简单化，把简单的事情极致化。”华人在澳洲专业房产市场上目前的影响力还十分有限，并没有得到当地开发商真正内心的尊重，但是也在进步和调整中，海外华人买家现在还是小学生状态，投资观还需沉淀，而当地的华人投资人中，堪称投资十分成功的也凤毛麟角。
作为世界上最爱买房的民族，我并不觉得买房有什么错，尽管以上对于本民族的投资行为做出了较为直接犀利的批判，但我认为，房子是需要买过才会有经验的，经过时间的沉淀，买家的思路自然会变得更清晰，投资观也会慢慢改变，同时对于卖家的要求也会提高，相信行业标准也会随之提高吧。真心希望那一天会早点来到。
关于作者：
大悟
多年澳洲房产从业经验，坚持站在投资者角度看问题：擅长用数据说话。
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