研究显示，由于担心遭受损失，投资者可能会太长时间持有资产。图: Josh Robenstone

文：David Ross

原载：Domain

编译：澳房汇

一项最新的研究显示，虽然房市下滑，澳洲的业主由于担心遭受损失，可能会太长时间持有物业而不愿出售。

对于高杠杆投资者来说，这将是一件特别痛苦的事情。他们在市场见顶时买进，预期价格将继续上涨。

皇家墨尔本理工大学财富管理讲师Daniel Richards博士在6月份的《经济心理学期刊》上指出，投资者往往过早抛售，或在下跌的市场中持有物业太久，原因是他们感到后悔。Richards博士认为，尽管这项研究主要关注的是股市投资者，但这调查对房地产市场也适用。

他指人们不会亏本出售。情绪是造成这种情况的原因，尤其是因为感到遗憾。买房几乎是最受情绪影响的投资，

 - 投资者不愿意出售物业 - 

Domain数据显示，澳洲大部分市场停滞不前或下滑。

过去一个季度，悉尼房价再下跌2.6%，布里斯班(-0.6%)、珀斯(-2.0%)和达尔文(-7.5%)。不受影响的城市包括墨尔本(+ 0.1%)、阿德莱德(+ 0.8%)、堪培拉(+ 0.8%)和霍巴特(+ 2.7%)，但对未来房价能否强劲增长依然是疑问。

各首府城市的独立屋中位价（来源: Domain集团3月季度房价报告）

CoreLogic的数据也显示了这个趋势，5月份全澳住宅价格下跌0.1%，为2012年以来的首次下跌。

Richards博士表示，许多投资者希望能渡过这次衰退的难关，但他们将付出代价。

他说:“如果你买了一套房子，但房价值下跌，你就应该抽身而出，而不是等到情况变坏。”

独立经济学家Saul Eslake指出，尽管有些投资者如果出售物业会较有利，并意识到自己已经获利，但很多人不会这么做。

他说:“出售物业是他们应该认真考虑的策略之一。” 

各首府城市的公寓中位价（来源: Domain集团3月季度房价报告）

不过，Commsec的Ryan Felsman并不认为出售是最好的策略，他认为许多人最好还是努力渡过这个艰难的时期。

他说:“如果你在过去几年购入物业，那么在房价下降的情况下出售是很困难的决定。”

他还指出，房价并未全面下跌，一些地区仍然保持强劲。例如，在悉尼和墨尔本的内城区物业在未来几十年可能仍受买家追捧。

Richards博士表示，买家倾向于持有物业过长时间不出售，这种情况被称为“倾向效应”，是指投资者在处置物业时，倾向卖出赚钱的物业、继续持有赔钱的物业。这种偏差是由情感驱动的。

他指不可能不受情感影响，但没有多少人意识到这一点。

然而，他的研究显示，人们在进行“重新评估”时，会做出最明智的决定，比如写下持有或出售的理由。

AMP资深分析师Shane Oliver认为，房价下跌和贷款费用上升的双重打击将促使更多投资者出售物业，但许多人仍未作出这个决定。

他说:“我们走到这一步吗? 还没有。现在为时尚早。我认为今年晚些时候，或者明年就要决定了。” 

 - 会出现集体甩卖吗？- 

澳洲金融监管局收紧放贷标准对那些以只付利息房贷买房的人来说是一个关键因素，尤其是考虑到储备银行曾警告称，一些借款人将无法延长贷款的期限，来偿还本金和利息。

根据Eslake的数据，投资者为房地产市场增加了不稳定因素，因为他们比自住的业主更有可能出售物业，而这些物业集中在某些城区。

以往这个情况会被竭尽全力避免拖欠房贷还款的自住业主所抵消。Eslake表示，为了保住自己的房子，自住业主会减少非必要的支出，并作做出其他“艰难的妥协”。

Felsman指出，那些拥有物业超过10年的幸运儿，即使在市场疲软的情况下，仍将拥有非常强大的资本利得能力。

更多详情可参阅：https://www.domain.com.au/money-markets/why-so-many-australian-property-investors-will-hold-on-as-the-market-falls-20180604-h10x60/