市场上对于购买的房屋估价流传着很多说法，比如楼花会被低估，或者拍卖的房子会拍不到估价等等。很多买家亦或者房产中介对于估价也会存在些许误区，那我们这里就谈一谈如何给一套房子估价的问题。 

其实，房屋价值评估是一个介于科学与艺术之间的技巧，要正确估算出一栋大楼或者一块空地的价值，至少需要4-5年的专业训练或长期的从业经验，才有资格涉猎这一领域。一栋房子为什么比隔壁的房子贵，其实无论是地产中介还是估算师眼里，衡量的指标都是相同的，主要包括：地点，土地面积，房屋质量，类型，卧室数量，浴室数量以及厨房和客厅的结构。但其他一些因素也会为房屋价格评估加分，比如房屋外观，花园，平台，泳池车库以及环保设施等等。这些都会是影响评估价值或间接成为买家决定的因素，但这些都不是最基本的因素。

对物业的估值往往都是进行案例分析，但也有一些小的技巧可以采用，比如：这套房子现在的状况，适合什么样的市场，类似的房子最近的交易价格怎样等等。通常最近3个月内附近地区成交的房屋价格会被当做参照物，而这也是银行系统desktop valuation的参考条件之一。

买家往往会多注重房屋的细节，比如灯或者水龙头的情况等等，但是往往一些容易被人忽略的地方才会对房屋的价值产生较大的影响，比如一大块地本来可以盖两套房子，但由于现有的房子位置不好，这块地就不能再分割盖两套房子了，那么这块地的价值也会相对降低。其次就是斜坡，虽然景致好，但往往会增加成本，不管是维护还是建造成本都会比平地上的要高，所以在对房屋进行估算时，还得对这些地方多进行研究。

通常来讲，房屋估价的服务大致在几百到几千澳币不等，银行和贷款经纪人在贷款前都会使用这项服务，从而控制交易的风险。

作为房屋的业主或是买家，在没有估算师强大的评估能力的前提下，我们该如何评估一套房子呢？

首先对房子进行自我评估，这里就给大家分析一下评估房产时该看什么。

第一步：看位置

专家们永远都在说，买房子，最重要的三件事就是：“位置、位置、位置（location, location, location）。”对于房子的许多东西，你都能做改动，你甚至可以把房子推倒重来。但你唯一改变不了的就是：位置。因此，看房子的时候，也应该同时看一看房子的周遭。如果你的房子的前面、后面或侧面有座公寓，那么很可能就会在一天当中的某一个时段挡住你的阳光。或者，你的邻居能直接看到你的卧房，或者是后花园。另外，如果你看的这套房子的窗户，或你的邻居家的窗户上装了栅栏，那么就可能说明这里出过什么问题。

同样的，如果房子的外面有涂鸦，被画的乱七八糟的，那么这里的情况可能也不太妙。如果房子后面还有一条路的话，不妨绕到后面看看。如果你看到涂鸦、注射器、排泄物、空饮料瓶等等，那么就说明这周围的环境很差，说不定有不少社会“混混”。

第二步：看朝向

在售房广吿中，人们往往看到“有景（having views）”的字样，但你去看房子的时候，就得看看从哪里看出有景。是从起居室里看有景呢，还是从楼上的卧室里看有景？抑或是从卫浴、甚至是衣柜顶上看出去有景？所以，专家建议，一定要检查房屋的朝向。朝北的房屋当然是最好的了。所以理想的情况是房屋的主要部分，特别是起居室是应该朝北的，这样光线才会好。另外，看房的时间也不要光听物业代理的建议：他肯定会在最好的时间带你去。而你恰恰需要在“最坏”的时间去，才能看全这套房的“眞实面目”。另外，如果房屋所在地的地势是有坡度的，你当然应该选地势较高，而不是地势较低的房屋，以免成为别人家的“排水沟”。俗话说，“站的高，看的远”，处于高处的房子当然视线也更好。当然，如果这套房是水边屋，那就另当别论了。能够直接挨着水，当然就可以牺牲其它许多了！

第三步：看大小

一般来说，房屋广吿不会吿诉你房屋的具体长宽等数据，所以你就要仔细看看卧室是不是够大，有没有足够的空间再建一个入墙柜，起居室能不能容纳下你们一家人，等等。

另外，房屋的宽度，以及天花板的高度、房屋本身的面积和它带的地的面积之间的比例等等，也很关键。如果房子几乎已经把地占完了，那么你当然就不会有一个象样的后花园了。

房屋之外的地也很关键。比如，它是平的，还是有坡度的？如果没有游泳池，还能自建一个吗？有足够大的地方吗？

第四步：看车位/车库

看房的同时，当然得看车位/车库。车库里有两个车位，还是一个？或者是只有车位？从车库里是不是可以直接进到房间？这样你大包小包买了东西回来时，就不必一趟趟的非得从前门搬回去了。

第五步：看房屋外部的保养状况

看一看屋檐下的水槽，是不是已经生锈了？跟下水沟是不是连上的？如果排水槽已经坏掉了，那就很麻烦。另外，外墙上有没有裂痕？有没有凹凸不平之处？窗户把手有没有问题？能不能关严？地面看上去是不是很潮湿？要知道，潮湿的地会招来白蚁。从外面，应该可以看到屋面瓦（roof tile）的状况。比如，它们有无裂纹，或屋顶结构中的金属部分有无生锈的痕迹，等等。当然，如果能请专家来做建筑和虫害检查是最好的了。如果是木地板，那么有虫害的危险性就更高。

第六步：看房屋内部的保养状况

如果设计不佳，房间地下室部分的潮湿问题就会让人很头疼。如果露台漏水的话，那它下面的房间也会很成问题。所以，这些都是一定要检查的项目。在老式的排屋里，有一点潮气是正常的。只要房间里的家具、设施等没有发生问题就好。许多人能够接受这一点。但是，如果你看到房屋的墙面的油漆或涂料有起泡、出现盐渍、水流过的痕迹等现象，那么你就得警惕了——这个房间里肯定是潮气太大了。另外，气味也是个重要的信号！房主可能会将墙重新漆过来掩盖问题，也可能在屋里点香、点蜡烛来掩盖潮湿的气味。所以这些都是你需要多长个心眼的地方。另外，电源控制板（electrical switchboard）也是该查一查的地方。看一看它，可能就能看出这套房是否最后刚刚经过翻新，或装修。否则的话，电线看起来应该是旧的。还需要看一看有没有什么加建的很不合时宜的东西，因为这很可能是由没有经验handyman建的，或房主自己非法加建的。比如已经塌下去的结构，或者根本没弄平整的东西，一看就是偷工减料之辈整出来的档次低下的东西。与此同时，也要看看是否有很复杂，或很昂贵的东西，比如玻璃屋顶、玻璃拱线、六边形装饰品、没建好的游泳池、水控门（hydraulic gate）、码头，等等。如果整个房屋之中只有一个门关不上，那倒不是什么大问题；如果门个个都关不上，那问题就大了，说不定房屋整个已经开始倾斜了，这就太严重了。

第七步：房屋的平面结构（floor plan）

这套房的平面结构设计的很合理吗？房间跟房间之关的关系，看起来很顺畅吗？卫生间够多吗？有没有带浴室的套间（ensuite）？房间够大的话，你才有可能有自己独处的空间，尤其是家里有孩子时。否则大家都得成天挤在一起。另外，如果房屋不止一层的话，那就更得小心了。比如说，你不想让洗手间直接就通向客厅，因为这样的话，如果洗手间的门开着，那你岂不就直接看到厕所里去了？如果家中有十几岁的少年，让他们在房屋的另一端有一个相对独立的空间会更好。如果你的孩子很小，那么大家住同一层楼比较好，这样便于你晩上去看看孩子们睡的怎样、有没有把被子蹬掉，等等。另外，这一层上当然也得有卫生间才好，这样孩子们晩上上洗手间才方便。

第八步：看卫生间

这部分也必须看潮湿的情况（参看前面第六分钟内容）。看一看浴室里的帘子有没有裂纹，再看看装着淋浴头的那面墙的另一面。这通常是卫生间的一堵墙。要仔细的检查它是否潮，尤其是当里面有衣柜的时候，因为墙的情况通常会被挂在里面的衣服啊、盒子啊之类的东西盖住。

第九步：看厨房

令人吃惊的是，专家会建议你，不必花太多时间在这里。原因呢，“厨房很容易就全部换掉的。因为厨房很容易更换，所以看房时就不是要点。要看的话，检查一下烤箱、炉灶等是否工作正常，水管子漏不漏，排风管是否通向外面，还是只在屋内循环。如果你发现了有任何毛病，大可要求主业在你购买之前把它们修好。

第十步：看潜力

对你所看的房子，别过分挑剔。看问题要全面。一套房屋可能有很大的再装修或改造的潜力。比如很多排屋（terrace）中的楼梯完全可以改个方向，而使房间的空间变得更大。你也可以把狭小的客厅中的墙打掉，让它变成一个更大的开放式客厅。不过呢，如果你发现了任何房屋的缺点，当然首先可以利用它们把价钱压下来。

此外，当完成了房子的自我评估以后，再寻找一些专业的评估报告也是有必要的，总结来看有下面几种：

1. 网上估价

2. 专业估价服务

3. 房地产中介估价

每一种估价方法都有各自的优缺点，适用于不同的人群和情况。有时候综合使用多种方法才能更准确地估出自己房子的价值。

网上估价

网上估价一般会要求你输入物业的一些相关信息，比如地址、几间卧室、几间卫生间、房子的保养状况。之后系统会通过近期同地区的销售记录自动帮你算出物业价值。

优点：

- 可以快速获得近期销售记录的信息；

- 免费，或只需支付一小笔费用。

缺点：

- 缺少细节考虑：电脑系统无法感知你的物业跟别人的有什么样的不同；

- 电脑系统也无法计算市场上卖家的行为，无法告诉你有多少买家正在寻找你这样的房子。

推荐网站：

1.OpenAgent.com.au: 你可以从这个网站上获得免费的估价报告（针对卖家而言），也可以了解周围物业的出售价；

2.PropertyValue, 由RP data支持，可根据某一物业的历史成交价和目前的市场情况提供即时估价。收费从24.95 - 165澳元不等；

3.HomePriceGuide, 由APM data支持, 类似于PropertyValue，提供即时销售记录下载和估价报告，收费为49.95澳元，如果还需要了解同一街道的销售历史，则需另支付29.95澳元。

4. QueenslandGovernment网站，可以查询土地面积，土地评估价值，以及土地评估的日期，网站上进行查询是免费的，但也是最精确的。地址是https://www.dnrm.qld.gov.au/qld/environment/land/title/valuation/search

专业估价服务

银行一般会为需要贷款的潜在买家提供专业估价服务，这也是大部分人接触到专业估价师的时候。作为卖家也可以使用类似服务，专业估价师会实地考察您的物业，并根据一些列因素估算价格，这些因素包括：面积、房屋保养状况、建筑年份和地理位置。

优点：

- 专业估价师是完全独立的第三方，不会像有些黑心房产中介那样虚报价格，只是为了说服您卖房；

- 比起网上估价，专业估价师能考虑到更多的细节。

缺点：

- 比起使用网上估价、或地产中介估价，费用最贵（一般为250澳元）；

- 没有考虑到目前的市场情绪和买家行为；

- 没有考虑到一些主观因素，比如“加高的层高”或“少见的大面积次卧”反应在价格上是多少钱；

- 为了银行贷款或保险所做的估价可能会导致价格偏低，而同样的物业在市场上可能可以卖得更高。

哪里可以找到专业的房产估价师？

你可以通过Australian Property Institute联系到专业的房产估价师，为你提供建议和指导。

房地产中介估价

当地的房地产中介也可以帮你估价，告诉你这个物业在市场上能卖多少钱。房地产中介的估价是根据他们对当地市场的了解和经验作出的，比如你的物业跟其它待售物业相比有什么优点、有多少卖家正在寻找你这样的房子、以及类似房子近期的成交价格是多少。

优点：

- 许多房地产中介都免费提供估价服务；

- 优秀的房地产中介可以帮助你了解当前的市场情况：他们也会考虑到买家的心理，从而制定出最合理的价格。

缺点：

- 选择房地产中介时需要谨慎：如果你选择了一个既没有经验、品行也不好的中介，那么你就会得到一个不真实的物业估价。这不仅会浪费你的时间，也有可能会导致你的销售或购买过程遇到阻碍；

- 虽然大部分房地产中介都是义务提供估价服务的，但作为卖家时，你要知道他们的最终目的是拿到你的房源。因此要小心选择估价中介，选择那些你信任的中介来协助你卖房。

建议：

在这个信息化的时代，除了和房地产中介面谈，自己评估之外，也可以在网上查一下房屋的信息，网上的评估价值，如果和中介给出的价值差距范围过大，那最好在网上先看一下这个中介的评价、实力如何，再做决定。

精益地产 整理发布

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