【租客故事系列】单亲妈妈和四个孩子的租房故事,澳洲房产微信公众号文章

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对于房地产这个大家并不陌生的话题，大家了解到的区域的价格，新房老房的种种利弊，投资的区域增长局限性等等，各各方面的信息，来源多样品类繁多。

今天小编要在这里给大家介绍的这个栏目，和以往话题不太一样，Property management 地产管理。在大家趋之若鹜的买房，卖房，自住，投资的盛世之下，似乎忽略了点什么，买了投资房以后，市场增幅在达到预期值出手以前，在投资房的运营管理方面会遇到什么样的问题，专业的管理团队又是怎么样处理的呢？

一位来自咱们华人了解比较少的西区重镇 Blacktown 的property manager ---Maggie Chen。在这里给大家讲一讲关于房屋的管理，看似简单的广告租房住房，其实没有你想象的那么简单。Maggie在本地二手房屋的Sale和Property Management 方面有着丰富的经验。分别在Ray White，Rain & Horne 等local real estate office担任过重要职务。现就职于Blacktown First National，对于这样相对新颖的话题，Maggie会给大家带来什么样的故事呢？

Maggie：
Blacktown 直属于西区交通要道，运营着整个西北以及西南的交通枢纽，之所以说它在中国人了解比较少也是因为长年高居不下的犯罪率和毒品交易红灯区让中国人望而生畏，在这个区域无论是投资，自住还是租房，中国人占着极小的比例。誉有“黑镇雷区”的“美称”，在2013年-2015年这个全城大幅增长的大环境下的增长率也相对平稳。周边辐射范围较为有名不易管理的区域包括 Mt Duritt, Rooty Hills, Bidwill, Plumpton, Doonside, 等政府公房比较多。在这样的区域管理，不管是landlord还是tenant都会遇到比其他区域更多的繁琐，也是和Fair Trading 以及Tribunal 打交道比较多的区域。

通常情况下我们所说的地产管理大家想象的都比较简单，无非不就是在澳洲比较大的覆盖性网站DOMAIN和REALESTATE.COM上打广告，然后open house，在有合适的Application拟定协议，然后签合同，坐等定时交付租金等等。但在Residential Tenancy Law和OFT Fact Sheet那些条例法规之外的，事务与责任的划分一直都是具体事务具体分析，在这里我可以很负责人的告诉大家，如果说real estate is not something about property，is something about people.

在以后的每一周，我都希望跟大家分享一个工作中遇到的小故事，让大家有更多的机会了解什么是Property Management。

故事一
下面给大家分享一个小故事
一个坐落于Blacktown M4方向Western Cre 的一个物业，前后两个独立house（fronthouse 和grannyflat），在租房广告初期，全新的granny flat很容易就找到了理想的租客。可是前面相对陈旧的三房front house在一个高于市场价的asking price下，挂在网上一个月的时间也没有任何一个高质量的申请者。

就在那个时间段，一位带着4个孩子的单身妈妈V来到的办公室，她装扮的干净大方，聊天的时候也一眼能感觉到高等教育的素养（拍良心说，这样质量的租客这个区不常见），闲聊的话题除开找房之外还了解到一些她的个人信息。因为个人隐私，我就简称她为V好了。

她的丈夫是一位军人，一年前过世，繁重的房贷让她不得不选择卖掉房子租房度日，在她的钱包里放着一张全家福，当时第四个孩子还在她肚子里，她享有政府高度的补贴和救济等等信息。以此为前提，在为她看过房子之后她递交了租房申请(公司明文规定申请者必须亲自或者代理检查过房子所有硬件设施)，V告诉我这已经是她这几周来第七个申请了。。。

在回复给owner的电话中我刻意回避Single Mum这个名称，我只是认真的房主仔细的描述了我所听到的故事，所看到的画面，全凭事实说话不带有任何个人感情色彩。作为服务owner的agent在选择租客中最重要的一点，就是为房主规避风险
在这个case中，housing（政府福利机构）会在给予100%的磅金（通常为4周的租金）以及75%的租金，也就是说每100澳币她只需要承担25澳币的租金，在她的bank statement上很清楚的看到她能承受未来至少1年租金的balance。加上每两周Centrelink 的补助，负担自己和孩子们的全部生活开销后应该还有结余，在这里总结几点：

1. 一个相对陈旧的大house的选择人群
2. 较高的租金要价感兴趣并且申请的人群
综上所述的一切前提下，这是一个不错的option并且租金欠交几率明显较小，房主同意我的观点并且approve这位申请者。在我回电话告诉她她的申请通过的时候，我听到了电话那头的哭声。

几个月之后的我去做routine inspection，房间干净整洁，教养良好的孩子分担着家里不同角色的家务她跟我说道。

天公不作美，一年以后，她搬离了，在某个早晨的新闻里，我听到一列小城区的火车货车在没有火车阻向灯的情况下撞向一辆行驶的小轿车的消息，我没有多看，但听到警方report出来的名字和画面的时候我目瞪口呆
“WHAT!!!”
随同车里的还有她的四个孩子，而且她当时还怀孕了，再一个大写的“WHAT~”

那一天我进办公室的第一件事就是告诉同事这个news，在之后的一段时间里，我持续着保持着和她的联系，所幸她没有大碍，二女儿也只是受了些皮外伤。几周以后离开了医院。很高兴她找到了自己的新生活。

所有人坚持着专业的时候，我只坚持用心。我相信，走心的人，才会让我们提供的服务更有价值。

故事二
谁招惹了我的房子

如果你有一个不错的物业在租客租出去之后
变是这样

O~M~G
谁招惹了我的房子
说出来，绝对不打死你！

今天我们要来说的，是一个比较棘手的案例。
早在2015年４月，房主刚刚买下这套位于ROOTY ＨILL三居室的时候

是这样：

这样

这样

那又是什么样的人经历了什么样的事变成这样了呢？

今天我们要说的这个故事，得追溯到2015年４月，这套位于ROOTY HILL的房子刚刚出现在市面上招租的时候，价格也还算合理（相对很多华人热衷的区域来说）。能不能找到一位好房客，有几个必要充分条件：

♦ 合理的租金价格
♦ 同区域租赁市场房屋的供求关系
♦ 房屋本身的质量结构
♦ 还有，也是最重要的一点，机遇

说的有点玄乎，但的确就是这样。对于第一次投资地产行业并且相对年轻的MSL，在刚刚settle的时候有些着急，尽管我们建议复活节假期前后不是特别理想时间段招租，她还是坚持己见推上了市场，两周也没有一个人过来。对于及时反馈给MSL的信息她非常担忧。在接下来的一次开放参观的时候来了四组人都没有递交申请。第五周，房子已经空置了一个月左右，一对年轻的白人夫妇带着两个孩子申请了这套房屋。我从来不去评判一个人，但面对面的交流非常重要，很难说在短短十几分钟的接触中有什么具体的冲突，但做Property manager这些年以来，对于看人，还是有一定的技巧和经验的。对于所有的第一印象，我们有义务要向业主描述。

申请表证明了我的推断，女的带着两个孩子是single Mum，男的是水管工。俩孩子的姓都不是同一个。而这一对小年轻是刚刚在一起他们自己说。客观事实是他的收入和她的政府的补助加在一起支付房租问题不大。MSL同意了他们的申请。

这只是噩梦的开始，三个月后，在例行的房屋检查发现屋子一团糟而且还有一只大狗，租客说是她妈妈生病住院带过来临时照料几天，对于一个情商并不高并且说谎的人，是一件很容易察觉的事情，只是看你想不想把她点破。

相对稳定的状态一直维系至2016年初，因为长期拖欠租金，email进行了漫长的拉锯战，所有她发过来的邮件都有很诚恳的态度――糟糕的经济状况，在计划时间内支付租金。然而一切并没有发生。空调坏了，水漏到他几千块钱的沙发上，owner不想修也不想赔钱等等之类的双方都不太愉快的事情。租赁管理真的不是一件容易的事情，每天早上一睁眼，不夸张的说就有三十件事情在脑子里，有三十个人在等着你的答复和建议。

在租金触及法定期限，我们亲自送出了termination notice。不出意外的走程序――Tribunal，法庭的开庭日她没有来，前一天发了massage提醒。法院里一个工作人员走过来说她出示了她孩子生病的诊断书，现在在医院来不了。得等下次开庭。抓紧最后的机会我把原委包括事情的始终跟法官解释希望法官重新考虑，当然我是希望他们马上搬离的。法官很严肃的告诉我，她出示的诊断书是孩子手足口疫证明。情况很危险，这个时候驱逐令是不仁道的做法．．．

一个月后，第二次开庭，在法院给出期限内她们依然没有搬离。其实澳洲法律真的很呛人，但作为守法公民，能够做的就是流程，规章，再流程。在申请了法院的驱逐令的两天后，收到一个电话，自称为这个物业的邻居，说发现一只遗弃的狗在屋子里面等待我们处理。

现在知道为什么Property manager都是全能的了吧，连流浪恶犬都知道怎么处理。说题外话了，在做outgoing insection的时候，想象之中，房子被糟蹋的一塌糊涂，还有树枝把后院洗衣房的风轮给横空穿越，也只有这一项，因为不是人为所致。

在cleaner的报告中有毒品，针头等之类的违禁物品，还有狗粮和宠物垫子。装垃圾运走的车运了整整一车。

这里我要向大家普及一下landlord insurance的重要性，如果不幸遇到这样的租客，欠交的房租，清洁维修费用加一起的好几千刀就。说即便如此，我也希望大家的insurance买的就是一个安心，不要用到是最好不过。

有人问我为什么要在这个区域做房屋管理工作，我打趣回答说：Blacktown都能够handle其他的区还能难倒我吗？喜欢和我的客人们交流，每一个人都有不同的故事，每一个人的人生都有精彩和闪光的地方，我们deal的是房子，但在我的眼中，每一个房子，都有一盏灯，每一个房子都是一些人的家。