【知识贴】澳大利亚房产知识百科 —— 房产共同所有人（Co-owners ）,澳鹏置业微信公众号文章

背景介绍
通常如果多于一个人拥有土地，那么这些业主是共同所有者，他们对土地有共同所有权。共同所有权主要有两种形式：
1.联合产权（joint tenancy)
2.联名产权 (tenancy in common)

<1> 联合产权（Joint Tenancy)

产权证上有两个或者两个以上的人名，物业产权平均分配。比如某个产权证有夫妻两人的名字，那么夫妻两人共同拥有此物业产权，且平均的拥有此物业。当妻子过世后，妻子名下的产权将由丈夫继承。

联合产权对法律测试是确定四个单位存在。这些是所有权，利益，时间和所有权的单位。大多数常规交易将满足这些要求，根据1958年土地转让法”第33（4）条中得到确认，注册商将注册的所有人为共同所有人。

<2> 联名产权(Tenancy in Common )

两个人或几个人购买一个物业，但是在产权证上明确标明每个人所占业权份额。如其中一人离世，他名下的产权留给他的继承人。

法院可以根据当事人的意图确定联名产权，尽管当事人已合法注册人。但是如果注册的联名租户对购置物业没有同等贡献，或者物业是作为企业（而不是家庭）安排的一部分购买的，法院很可能会找到这样的信托安排。 Sacks v Klein [2011] VSC 451 由土地转让而产生的联名产权，应以股份作为比例。

联合产权和联名产权的区别

继承权是联合产权和联名产权最主要的区别。由于共同产权拥有者普遍拥有整个财产，因此其中一个联合产权的共有人的死亡意味着其他幸存的共同产权拥有者自动拥有整个财产，死者对财产的利益在死亡后立即终止。另一方面，联名产权拥有者别拥有一个独立的财产份额，在共同用有人死亡时，继承权权利可以转移到起指定人名下。因此，可以看出，当其中一个业主死亡时，确定所有权是作为联合产权还是作为联名产权具有特别重要的意义，所以拥有该物业的人在每种情况下可能出现情况会有所不同。

选择联合产权还是联名产权？

联合产权通常在婚姻情况下使用，当事人意欲他们中今后的幸存者将是所有者。然而，在第二次婚姻的情况下，需要谨慎行事，因为第二次婚姻中当事人往往会从前婚姻的子女那里争夺他们的资产。

（Taylor & Harman v Warners noted in (1988) PLB Dec 12）

但是,如果大家各自所做的贡献不一致或不能达到对财产处理的统一意见，使用联名产权比较合适。在这种情况下，任何已故共同产权所有者的所有权将根据其意愿或遗嘱而转移，而不是转移给共同产权所有者的其他人。

财产分割

共同所有人可以同意通过出售财产来终止共同所有权，但如果无法达成协议，他们可能寻求法院的协助。此类诉讼被称为分割程序。管辖权现在主要归属于维多利亚民事和行政法庭，最高法院保留对不寻常案件的管辖权。

Part IV Property Law Act and article (2006) LIJ Sept 37

O’Byrne v Gillett (Real Property) [2006] VCAT 1053

Turpie-Johnstone v Turpie [2008] VCAT 2182

Yeo v Brassil [2010] VSC 344

Koroneos v Koroneos (Building and Property) [2016] VCAT 461

法院可命令该财产在共同拥有人之间分割，或根据出售的所得然后由共同拥有人分割所得。