深究房产投资者的战略布局和决策机制丨好文重读

原创 2021年01月13日 澳洲房产大全



普通工薪阶层，在澳洲房产这个公平、透明、配套资源丰富的大平台上，是完全可以从无到有，从低净值到高净值，从被迫朝九晚五地工作，到财务自由而选择从事自己真正热爱的事业，通过系统工程，进入富裕阶层。
 
我就是这样走过来的，我做了普通投资者不敢做的事情，我经历了普通投资者无法想象的投资历程。
 
归根结底，究竟是什么东西让一个普通投资者蜕变成一位成功的高级投资者呢？
 

我的答案是——战略布局。



我看到很多人在房产投资上栽跟头。

要么投资房产后自己生活变得十分拮据，工作压力巨大；要么在错误的区域和错误的时间点上，用错误的投资策略，投资了错误的物业，导致投资结果与预期相差甚远，距离传说中的财务自由遥遥无期。
 
为什么投资者会在大方向上做出错误的决策？

我们先来看看人们一般是怎么做决策的。
 
你做大多数的决定，都是基于“内部数据”，即你已经知道的、深信的、熟悉的数据。

那么，如果你的已有认知体系里不存在有利于你的数据，你就没有办法做出真正有利于你的决策。
 
当然，你很多时候在决策前，会有一大堆“外部数据”供你参考。

这些外部数据的质量参差不齐，有些是高质量的优质信息，而大部分是低质量的垃圾信息。

例如有的信息告诉你应该这样投资，有些信息告诉你应该那样投资，你获得的是对立的信息。
 
同时还有一个时效性的问题，优质的信息不一定在你做决策前就到来，我的不少客户向我反馈说，早点认识我的话，就不会犯下当年的错误……

 
让我举个例子。
 
一对投资者夫妇有闲余的15万澳元存款，希望把它花掉，想着买一辆豪车，享受享受。

他们的认知体系里，认为他们这把年龄，存了这么多钱，只要买了这辆豪车，就可以获得快乐，让朋友看到，自己非常体面。

但是，他们非常纠结，不知道买车好，还是买房好，总感觉买车享受有种负罪感。
 
他们咨询了某楼花销售中介后，中介介绍他们把现金以首付的方式，押注在某楼盘，等2年楼盘建成后，如果那时候房市涨了，就可以卖掉房产，再买回豪车，还有可能有利润。
 
他们咨询了我以后，我给出的意见是：


自己享用的车属于贬值且有持续开销的负债，如果以优质的资产的现金流来养负债，财务结果会更佳。



具体方法是，先找出车贷的首付和每月还款额，部分首付用于购车，其余现金用于投资高现金流房产，配以人为增现金流策略，房产每月产生出来的纯现金流，供养豪车的贷款每月的还款。

最终的结果将会是，豪车可以马上开始享用，车贷慢慢被还清，而房产的现金流持续流进他们口袋。


不同的外部数据进入他们的决策系统，他们在最终的决策，要么基于已有的内部数据，拒绝所有外部数据，全款买豪车；


要么采纳某个外部数据，投资楼花，忍两年后，希望到时候可以卖房获利，然后再买车；


要么现在就同时买车和做人为增现金流房产投资策略，以房养车。


所以，你需要考虑的是，你关于房产投资的决策机制什么样的？
 
你是不是完全按照已有认知来做决策？你有没有基于对中国房市的认知，来投资澳洲的房产？
 
你有没有获得外部数据？外部数据到来后，你都接受了什么信息，拒绝了什么信息？
 
你的不同的决策机制，导致了最终的房产投资的战略布局。
 
当我们谈战略布局的时候，我主要看三方面以及这三方面之间的关系：

第一，根基——这是你的资产保护体系、融资体系、财务体系
 
第二，现金流——这是能每个月都能给你实实在在的现金的物业
 
第三，净值——这是能给你大块利润、大块增值的物业




良好的根基 + 现金流 = 惬意的生活、财务自由


 良好的根基 + 净值 = 真正的财富、让你进入高净值富裕阶层 


现金流 + 净值 = 良好的平衡的投资结果



 

以上这三方面的完美配合，造就了你的房产投资的成功。
 
那么，大多数投资者往往犯的错误是什么呢？
 
要么，他们长期偏袒一个方面，长期偏袒净值，没有现金流，生活拮据，工作压力大，要努力赚钱养房；

长期偏袒现金流，很快资本就被用光，长期只过普通生活，资产增值缓慢，难以有质的飞跃。
 
要么，他们过早地追求平衡。大多数投资者在投资的初期，实际上应该是有重点的，重点解决他们目前主要的问题，要么解决现金流问题，以便脱离目前工作，获得财务自由；

要么解决存款少、资产净值低下的问题，通过人为增值投资策略，短时间内获得大块利润，让自己的资产得到质的飞跃。
 
一个问题解决了，或者说，主要问题解决了，然后再解决次要问题，再开始寻求三方面的完美结合，方为上策。

 
举个例子，参加过我举办的房产投资培训课程的一位学生，有一个棘手的问题需要解决，那就是他目前工作的合同到明年就要到期。

也就是说，到了明年合同结束后，他就很难再贷到款，而他又计划到那时候不再找新工作，而是充分地发挥他在行业内高端技能的优势而去全心创业。

他的问题是，手头上有一笔现金，还有贷款额度，如何在开始全心创业前，实现财务自由。


像这样的情况，有时间的约束，有资金额度的约束，有贷款额度的约束，有房产投资知识和经验的约束，综合考虑后，专注在现金流为上策。
 
这位学生学了我们的活跃房产投资策略后，把资产保护体系建立好了，贷款也就绪了，下一步就是需要具体的行动了。
 
而此时，已有的对房产投资的认知（内在数据）、周围的朋友和家人的言论（外在数据）、社会舆论和普遍的价值观（外在数据）、新学到的房产投资知识（外在数据）等错综复杂的信息，往往会集中轰炸这位成长中的投资者的脑袋。
 
因为，如果真想要现金流，投资的区域很可能不是大城市，而是中小城市，快而准地获得现金流，配以我所教的人为增现金流策略，进一步提升现金流，提升投资回报，但是他从来没有去过大城市以外的其它地区，不敢轻举妄动。

以往的认知总告诉他，“一定要在悉尼长期持有房产方可有自然增值，悉尼以外都是高风险区域”。

而如果想要现金流，同时有希望留在大城市里投资，那就往往需要首先使用人为增值策略，创造大块利润，然后再用低贷款比例或者无贷款的方式去投资房产，从而获得更高的纯现金流。


这需要时间，很有可能一年内办不到。


纠结啊！最终该如何决策，才能解决主要矛盾？
 
我不会代替学生和客户去做决策，也无法那样做。我会把各种有效的信息都呈现给他们，让他们最终做自己的决策，做真正属于自己的战略布局，为自己的行为而负责任。
 
我知道新认知和旧认知的交替、斗争，是让你痛苦的。我也经历过，我非常理解。很多读者都微信跟我说，看了我以往的专栏文章，都让他们毁三观……
 
但我坦言，就只有经历了这样痛苦的烧脑的过程，才有可能练就出一位成功的高级房产投资者！

 

 


 


- End -



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Richard He

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