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02-2018

如果你只有60w

该如何选择墨尔本房产投资

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在50～60w在这个价格区间里，比较受大家熟悉的应该就是墨尔本CBD以及周边的公寓， 另外还有墨尔本Suburb区域的一些house项目。

其中，小编挑选两个最具代表性的区域做一个对比

CBD2房的公寓 VS 近年火热西南区Tarneit 4房的house

关键词：

1）租金回报；

2）空置率对比；

3）房屋增幅回报：

4）租客人群；

首先，先来看看几组Realestate上的数据。

墨尔本CBD 2房的公寓

西南区Tarneit 4房

首先，我们先对比一下每年的租金回报。

按照80%的贷款比例，5%的利息，30年的期限，只还息

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 租金对比

从对比的表格中可以看到，市中心的apt的租金是明显比house高的，租金回报率在5.5%左右，但是同时apt需要考虑物业管理费（strata）和市政费（councilrate）。如果完整的算下来的话，贷款做到8成的话，apt一年的现金流是负的。如果贷款做到7成的话，apt一周能有30～40刀的正现金流。

反观house，在相同价位的house，年租金是无法于apt的租金做对比的。，同样的我们用相同的贷款情况，Tarneit一年下来的现金流会出现负的，加上council rate 和中介管理费，还有house所要承担的土地税（50w左右的house地税一年在几百刀左右），一年需要有3千～4千澳币的支出来养房。

所以，从租金角度来看的话，apt是会比house占有一些优势。house的话，房东一周则需要补70～80刀来养这个房子。

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 空置率

很多人可能会有这样一个疑虑，像Tarneit这种区域，并不像CBD看起来对于租房的需求很大，房子会不会产生空置，这样养房的压力也会变得很大。

首先，澳洲政府每年对于房屋数量的批建是有严格的限定的，并不是开发商想开发多少，政府就批多少的，而会根据整个区域人口发展的速度和规模，来批定建房的数量的。所以在墨尔本的大部分区域，空置率都是低于2%的，也就是100套房子，只有2套是在时间内没有出租出去的。

我们来看一组数据。

CBD （3000）的空置率

 Tarneit (3029) 的空置率

通过对比，可以看出墨尔本市中心公寓的空置率在1.4%，每年开学季2-3月，CBD 的apt供不应求。Tarneit的house的空置率在1.1%，两个区域的空置情况都是低于大墨尔本地区的平均水平，租房市场都挺活跃。所以，空置方面的疑虑是可以打消的。

关于空置率的数据，大家可以上Sqmresearch 这个网站上查询，输入postcode，就可以找到相应的区域。

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 房屋增幅

Melbourne CBD 2房公寓

一年的房屋涨幅：

十年的房屋涨幅：

Tarneit 4房别墅：

一年的房屋涨幅：

十年的房屋涨幅：

从租金角度，apt的优势是比house大的，但是从房屋增值的角度来看，house的优势是要大于apt。

Realestate的annual growth显示的数据是1.8%，但是一年的年增幅的线状图来看，这一年apt呈现的是一个跌幅。这需要跟大家解释一下，annualgrowth 体现的1.8%是近五年的平均增幅，所以1.8%的增幅就是近五年来增幅和跌幅的平均值。

回到数据，apt二手房交易中位价近一年呈现了一个下跌的态势，53.5w降到了53w，反观house，一整年从44w涨到了49w左右，一年下来将近10%的增幅。如果我们将投资周期设为5年，apt有1.8%年增幅，house有6.8%年增幅，按照复利的算法，53w的apt5年后能涨到58w左右，50w的house，5年后能涨到69w。这中间就是5w的增幅和19w的增幅的差别。

所以，从房屋增幅来看的话，墨尔本的apt是远远逊色于house的。

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 租客人群

 Tarneit 人口组成

 CBD人口组成

通过这两组的数据对比，两个地区的主要租客年龄段都在20-39岁。Tarneit的租客人群主要以本地的家庭为主，而CBD的则是单身人士比较多，大部分都是海外人士，其中又以学生为主。相对来说家庭为单位的租客的稳定性会比单身人士的稳定性高，家庭租下一套house都会住个两三年，而CBD的公寓可能每年都会有租客的更换。

但从所有权的关系来看，CBD的租客的需求量是比Tarneit大的，住在CBD的人群有66%的是会通过租房来寻找住房的，但在Tarneit只有31%的是选择租房的，大部分人是会拥有自己的房产。

总结

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