【尊铂·房产新闻】澳洲房价新一轮直线上升,澳央行还持续降息?澳洲购房热潮再次被掀起,到底谁是主要推动力?

原创 2019年10月11日 尊铂地产投资集团



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澳洲房价飞升到底由谁推动?



在联邦大选前的最后一个周日,莫理森总理突然放了一个大招,推出了“首次置业房贷担保计划(FHLDS)”。这是自由党在大选最后一刻,感应到社会深层的呼声,开始拯救房市了。



接下来,自由党真的获得胜利,而房价和拍卖清出率都被大大提振了一下。后来很多的评论,都说是自由党ScoMo上台,让澳洲房市回复了生机。


但上周,Grattan Institute发表的一项研究反对了这一观点。他们认为,墨尔本和悉尼房价显著反弹,源于越来越宽松的银行贷款,而不是因为自由党政府在大选中意外获胜所导致。



按Grattan自己的定义,它是一个无党派智库,主要是对澳洲公共政策进行分析研究。首先,Grattan认为“总理(或自由党)不能领功”这一结论有什么根据。


他们是用CoreLogic的数据进行分析的。如果仔细看房价的每日变化(不是每月),并将其与最近发生的政治和经济事件进行对比,再画成一份图表,你会发现,在自由党政府赢得大选胜利后,澳洲房价不错是立即反弹了0.14%,但在接下来的3个月里,并没有什么实质增长。即使在6月和7月,储备银行两次降息之后,房价依然低迷。



房价真正的“起飞”,是在8月12日之后


这是银行决定停止使用假设的7%利率来评估借款人的还款能力,而用高出贷款利率2.5%的缓冲利率来计算。也就是说,在这之后,很多人瞬间开始能拿到贷款,而本来有能力贷款的人,也能够拿到更多。


Grattan研究所的 Brendan Coates 和Matt Cowgill在博客中写道:“澳大利亚审慎投资管理局(APRA),是在7月份完成修改还贷能力的计算规则,到7月底和8月初,银行开始把新规则应用于贷款申请,到8月中旬,第一个买家才收到预先的审核批准”。


“从那以后,悉尼和墨尔本的房价开始飙升。”



在市场好转的同时,8月13日,西太平洋银行也在“用什么方法放贷才算负责任贷款”案,战胜了澳大利亚证券投资委员会(ASIC)。这就给了银行“一马平川”的能力。


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BIS Oxford Economics住宅地产副主管Angie Zigomanis表示,Grattan Institute的观点是正确的,因为根据BIS模型的估计,在APRA取消原来以 7%利率来计算偿还能力后,自住买家将能够多借11%的钱,他们就有能力抬高房价。



然而Zigomanis也认同,自由党政府在大选中“意外 ”获胜,给了投资者信心重返市场,扭转了房价18个月的下跌趋势。


因为如果不是这样的话,投资者就只会在市场上袖手旁观,等着看谁赢了,看负扣税政策会不会被取消。不会在选举后的第二天就重新回到房市。



Your Property Success的贷款经理Jane Slack-Smith则表示,


Grattan的分析,低估了大选后信心提升转化为销售数据所需要的时间。人们有了信心,才会去找房,8月、9月、10月交易量才增加。


如果不是ScoMo重新上台,不是自由党当政,银行哪里来的胆子放松信贷?APRA怎么会主动修改贷款的计算规则?这一切,都是因为储备银行要降利率,是自由党要重启经济引擎。



如果再问,谁让ScoMo大选前来个最后一击?那是因为自由党的基层调查做得好,在最后一周,他们听到了“沉默澳洲人”的呼声,做了他们该做的事,才得以上台。所以。真正应该领功的,是澳洲的选民。



说到看房市的趋势,有很多流派,有关注利率的、关注人口的、关注失业率的、关注负债比的,每一派都会有不同的预测方法和目的。关注负债比”的,会认为房价应下降40%,即使是Grattan这样的“数据派”,拿这个来分析,也一定有其目的。特别是,房价上升,在不少专家看来,未必是好事,而是用来“追责”



而澳大利亚联邦储备银行将现金利率再降25个基点,至历史新低。储备银行已将现金利率从1%降至0.75%,以刺激澳大利亚停滞不前的经济。这是央行今年第三次下调现金利率。在储备银行做出决定后,市场做出回应,澳元上涨了0.13%。


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墨尔本皇家理工大学分析人员Sveta Angelopoulos对雅虎财经表示,此次降息作用不大,因为会出现边际效用递减,每次降息产生的效果都小于之前的相似行为。



CoreLogic公布的地产情况数据显示,9月份澳洲房价上升0.9%,该机构指出,失业率变高、就业增长趋缓、消费疲弱、工资增长缓慢和通货膨胀率低是储备银行降息的原因。

REIV维州房产局主席

Robyn Waters


我们认为市场将会持续火热。圣诞节对很多人来说是买房和卖房的最后期限,这一想法会进一步刺激市场。目前利率看起来并不会上升,政府降税政策和明年开始的首次买家5%首付的福利将会帮助更多买家进入市场。对于卖家而言,现在市场上处于供不应求的状态,是房屋上市的好时机。

买家代理

Frank Valentic


如果央行再度降息25个基点,目前看来明天极有可能发生,那么市场上的需求将会再度飙升。由于市场上房屋供给较少,“害怕错过任何一套房产”的现象会进一步扩散,导致价格攀升。我们目前正处于下一个地产上涨周期的开端,买家在此时购入房屋,之后将会见到十分可观的增值。除非在11月下旬市场上突然出现大量的房源,不然今年对买家而已,可选的房屋并不会有往年多。



Realestate.com.au首席经济学家

Nerida Conisbee


市场应该不会出现一个快速的价格攀升,投资者也依然不会有往年一样活跃。但是随着现金利率的下降和买家逐渐进入市场,市场必定会更加明朗。价格上涨将会持续出现在发展成熟的高端城区,然后逐渐扩散开。

CoreLogic拍卖分析师

Kevin Brogan


我们将会持续看到高居不下的清空率和增长的需求量,但是也会出现一些使得价格不会迅猛上涨的平衡要素,比如业率增长开始放缓,家庭负债上涨,当然利率也有所下调。如果房价持续上涨,首次置业买家们的房屋可负担性问题将会更加严重。但是总的来说,市场正在前进,我们也会看到合理的价格增长和对市场信心的攀升。



储行已将官方现金利率降至0.75%,又创历史新低。目前,人们对澳洲经济的担忧已愈发严重。 近期,失业率不断上升,工资增长持续低迷,国际上的不利因素也在拉低澳洲企业的信心,促使各国央行都在担心他们的经济。


联邦银行(Commonwealth Bank)首席经济学家Gareth Aird在就业数据公布前就表示,10月份降息的可能性大约为50%。


联邦银行、摩根大通和高盛都大胆预测10月降息的可能性为70%



之前,澳央行连着将利率下调从1.5%到1.25%再到1%,如今再次下降到0.75%,可以说是相当厉害了。


澳联储自2016年8月一直保持1.5%的利率,而如今在短短半年内,经过今年6月、7月的两次降息,到10月已经降至历史冰点。

此次降息势必将会对近期逐渐回暖的房地产市场产生更为积极的影响。


市场和大多数澳大利亚经济学家预计,澳洲联储主席洛威将在周二(10月1日)进行五个月来的第三次降息。

交易员认为,澳洲联储将利率下调至0.75%的可能性超过70%,而在接受调查的27位经济学家中,有20位预计会下调利率。如果澳洲联储如市场预期的那样降息,那么澳元将受到压制,澳元兑美元或将跌至数十年低点。


在上周的一次既定演讲中,澳洲联储主席洛威承认利率很可能需要进一步削减。他称,澳洲联储不能对美国和欧洲央行的宽松政策无动于衷,否则澳元将大幅升值并损及经济增长。但他也在讲话中三次重申,美国经济正处于“温和的转折点”,并可能在此基础上进一步走强,但他拒绝透露周二的决定。

澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)高级经济学家贝琳达·艾伦(Belinda Allen)称,洛威对全球经济和地缘政治局势带来的经济下行风险听起来尤为悲观。尽管他的讲话并不十分明确,但有足够的信号表明,美联储将降息25个基点。

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曾任澳新银行集团(ANZ bank Group)策略师和IMF投资部门副主管的经济学家塔玛拉·玛斯特·亨德森发文称,随着降息、减税和房地产市场复苏刺激经济增长,澳大利亚经济在年初表现疲软后,有望在恢复增长。即便如此,如果不进一步放宽货币政策,央行对2019年2.0%和2020年2.75%的扩张预期将很难实现。

家庭支出仍是经济增长的关键


自去年年中以来,澳大利亚经济增速一直在放缓,第二季度同比增速降至1.4%。这是自全球金融危机以来的最低水平,并将平均水平拉低了1个小时,至1.6%。经济疲软主要集中在家庭支出和投资方面。相比之下,净出口支持了增长。


转机即将来临。选举的不确定性已经过去,房价正在回升,就业依然稳定。税收减免计划将提高可支配收入,从第三季度的中低收入家庭开始。澳洲联储也延续了其宽松周期,在6月和7月总共降息50个基点,并为出台更多刺激措施敞开大门。

澳洲联储放松货币政策的目的是通过进一步收紧劳动力市场来刺激更快地抑制通货膨胀。为了增加工资,它希望将失业率调高至4.5%,这是它对充分就业的最新估计。它认为目前2.3%的工资年增长率是“低的”。


低利率也会增加高负债家庭的购买力。债务几乎是年收入的两倍,而且尚未见顶。最大的债务份额是住房贷款,其中约85%是由可变利率抵押贷款提供的。

  经常账户第二季度出现盈余

虽然贸易争端升温限制了澳大利亚的出口增长,同时由于干旱澳大利亚的农业产出也持续减少。但即便如此,净出口大幅增长,推动经常账户在第二季度出现罕见的盈余。

塔玛拉认为以下因素缓解了贸易争端的影响:澳大利亚主要大宗商品出口价格的相对弹性;澳元兑贸易伙伴货币的走软;进口增长大幅下滑。澳大利亚和巴西的供应中断(应该会及时得到解决)支撑了铁矿石价格。澳大利亚的采矿业占到商品和服务出口的三分之一多一点,占GDP的近8%。


更重要的是,国际贸易争端有助于支撑澳大利亚农业部门的价格,该部门占澳大利亚出口的15%左右。也有利于澳大利亚的旅游和教育行业。美国对澳大利亚有相当大的贸易顺差,这降低了美国开始对其商品征收更高关税的风险。

展望未来,2020年家庭需求的复苏可能会提振进口,给澳大利亚的增长带来不利影响。但这应该在一定程度上得到外国需求稳定的补偿。美联储和其他主要央行已经开始降息,以抵消贸易战对经济增长的影响。这将在2020年开始稳定全球需求,并在2020年2月起形成支撑性的基础效应。  


西太平洋银行分析师认为,澳洲联储有“大概率”将会进一步降息25基点,令基准利率从1%降至0.75%,澳元兑美元可能跌至数十年来的低点0.6700。不过,大华银行和渣打银行的分析师认为澳洲联储将维持利率不变。


创纪录的低利率刺激了住房需求,导致今年春季可供出售的房产供应紧缺,并催生了另一房地产购买热潮。

据RealEstate网站报道,SQM Research的数据显示,挂牌房屋数量通常会在9月份开始增加,但今年以来,随着大量新入市,这个月的房屋挂牌数量下降了5.7%。


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买家抢购房屋的速度比卖家将房屋挂牌出售的速度要快,现在可供购买的房产数量比去年同期减少了五分之一。在几乎没有选择余地的情况下,加上来自其他购房者的激烈竞争,购房者纷纷哄抬房价,导致房价出现自两年前上一次房地产热潮以来从未见过的速度


SQM研究主管Louis Christopher表示,最近的价格上涨是典型的“繁荣”,在信贷成本更低的情况下,可能会出现更多的价值增长。
澳联储周二宣布,将把存款利率下调至
0.75%的历史低点,多数主要银行拒绝传递降息。



Christopher表示,较低的利率将鼓励更多的人开始购房,但他们将不得不为紧张的房产供应而战,这意味着10月和11月期间房价将继续上涨。


把自己的房产拿去拍卖的卖家一直在从紧张的上市环境中获益。

Cooley Auctions周三公布的数据显示,卖家出售房屋的价格较去年9月的水平高出近40万澳元。



Cooley Auctions的主管Damien Cooley表示,繁荣的销售状况至少将持续到11月,届时由于卖家赶在圣诞假期前脱手他们的房子,拍卖额将略有增加。莱坊(KnightFrank)的一份报告显示,未来5年,澳大利亚超级富豪的人数预计将增长20%,这将刺激对高端房地产的需求。



尽管经济放缓,但非常富有的人群正在以这样的增长速度累积财富,到2023年,将有613人加入个人净资产超过3000万美元(4473万澳元)的行列。这将使超高净值人士总数达到3675人。大多数超级富豪(共1054人)住在悉尼,墨尔本有626人,珀斯有385人。



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莱坊财富趋势报告还预测,同期净资产超过100万美元(149万澳元)的人数将增加18%,达到389,300人。


澳大利亚的亿万富翁人口预计将进一步增长14%,达到49人,其中11人在悉尼生活。

澳大利亚超级富豪总财富的三分之一以上(35%)来自住宅地产,平均每人拥有三套住房。到2019年底,六分之一的超级富豪可能会在澳大利亚购买第二套或第三套房产。


莱坊的研究负责人Michelle Ciesielski表示,超级富豪和百万富翁群体的强劲增长以及他们的购买意愿,将继续推动全国各地对高端房地产的需求。



她说,“超级富豪不一定只想找一套房子住,他们往往拥有主要的家庭住宅、市中心公寓和乡村地产。”已经拥有澳大利亚最昂贵房产的科技界亿万富翁Mike Cannon-Brookes最近斥资1,450万澳元在Southern Highlan买下了一个155公顷的农场。


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Ciesielski表示,展望未来,尽管全球经济面临可能影响商业信心的不利因素,但高端市场有望出现健康、可持续的增长。我们认为,高端市场仍有进一步增长的空间,当地的主要市场指标依然活跃她说道。


莱坊预计,到2019年底,悉尼高档住宅价格将上涨2%,到2020年,涨幅可能达到3%。2019年,墨尔本的高端房产价格预计将增长1%,而布里斯班的涨幅为3%。









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