给高净值人士投资房产的建议

2019年12月18日 澳洲万邦金融

转自澳房大全我的专栏--《实在是高》

我接触过的有钱人很多，我所说的有钱人指的是第一代靠自己努力，白手起家做实业的民营公司老板。

在我对他们一圈观察下来，投资住宅地产成功的还真不多。一直以来对于这种高净值朋友我给的建议都是，如果资金量比较大，可以集中火力去买套商业物业。

想象一下要把1000多万的资金购人住宅，算上贷款，至少可以买上几十套，无论是前期准备工作，中期贷款和后期管理，都不如买一个商业物业方便实惠。

这就好像如果这顿晚餐你打算花1000元，就没必要去拉面馆点100盘炒牛肉面，不如去高档餐厅点一盘龙虾。


住宅地产这个东西本身就是给身家千万以下的人玩的，一旦资金多了，从规模经济角度讲，去买商业楼宇就是去做地产开发会更合适。资金量不同，玩法亦不同。
 
如果要玩，首先您要明白住宅地产市场是一个牛鬼蛇神混杂的地方，它的各方面门槛比起商业地产要小的多，所以整个市场充斥各路专家和分析，管你有钱没钱都被忽悠，但我觉得有钱人被忽悠的概率更大。
原因有三点：
 
第一是有钱人普遍比较自信，只要觉得Location好，想都不想就买了。尤其大陆刚来的土豪，带着中国固有思维，“房子哪有不涨的，离市中心越近越好”。

买最贵的地段，买最好的房子。
 
第二是痛苦纠错机制对有钱人失灵了。我们每个人都是从痛苦中学习经验，例如你被火烧伤了，痛了后下次就不敢再玩火了。

你用仅有的10万首付买某投资专家推荐楼盘，楼盘多年不涨，又是负现金流，你痛苦的意识到，你的投资是失败。
有钱人的问题就在于他有钱，买了后都忘了，负现金流也负担的起，不涨就留着，留着留着，留了20年，总算涨了50%。这时他们还会觉得自己的投资还是蛮好的，不算失败，毕竟涨了。

自身现金流充沛，平时忙于企业经营，无暇审视过去投资，比较其它产品，所以投资失败带来的痛苦反馈机制在他们身上不起作用。只有哪天主业不行了，你才会意识到。
 
第三是专业投资人购入房产前，都有一个相应计划，计划如何通过房产来打造一个新的收入管道。

有钱人是因为生意上有大笔现金入账，存在银行不是办法，所以需要短期内购置多套房产，来储存自己的财富。

因为生意一直赚钱，所以没什么明确买入计划，怎么通过这些房产来补养自己，就是囤在那里等升值，很像买黄金一样。
 
以上三点的总结就是，大佬们不会像我们普通人一样，买楼花亏10万就哭哭啼啼，但一旦他们的投资出问题，结果将会是多米诺骨牌效应。
 
他们将会遇到的坑是伪豪宅和现金流上。


我们先说两个人。

第一个是钟镇涛，阿B哥的“只要你比我过得好”，想必很多人都听过，但让阿B哥更出名的是他在1999年破产。

他的破产虽然是在于天时，刚好赶上1997年的房价大跌，但更多在于人和。

当年他的岳母也就是前妻章小蕙的妈妈，拼命怂恿他别光演戏也要学会理财，活脱脱的90年代版“投资顾问”，投什么呢？当然是投资房子啊，按照章小蕙的说法，房子和交际圈一样要和富人为伍。

钟镇涛先后花5500万买了湾仔会景阁4607和4707两套房，又花2135万买入红山半岛5座1A。 

阿B哥买这房子犯了两个错误，一个是用了高利贷，有一小部分贷款利息高达24%，另一点是他买的房子都是专门用来坑他这样的土豪的。

像红山半岛，看房都会有直升机接送，但至今为止，香港房价整体翻几倍，这里的房子均价无太大涨幅。亏钱的不只他一个人，谢霆锋老爸也亏了700多万在这里。
  

会景阁也是相同故事版本


我不太清楚阿B买的什么户型，但从美联集团的销售历史里，大楼最好的房子也不过是20年翻了一倍不到。这栋楼的问题是，里面绝大部分房子是看不到海景的，但售价都是富豪级的。换句话说，凌志卖到了法拉利的价钱。
 
首先豪宅本身就比较难投资，因为每个未来接盘的买家都是非常个性化的，豪宅更倾向于艺术品而不是生活必需品，人家买来不是因为缺住的地方，而是追求一种生活方式。你必须要非常了解富豪群体的心态才能去投资。
 
更重要的是，社会上有很多伪豪宅，专门来骗无知的富人。和钟镇涛的会景阁一样，悉尼当年有一栋楼叫World Tower，2000年初售卖，当初传闻成龙买了最顶层送老妈。
 
这房子表现如何呢？


100多平方米的2房2卫，17年翻了一倍多一点。想知道为什么吗？
 
悉尼2000年House中价位32万8，这个价格在当时差不多可以在东区买House了。

2000年的时候悉尼市区的治安是非常乱的，但土豪不懂这些。大开发商、底下就是商场、市区中心，这些眼花撩乱名词背后，人们就觉得这里应该是就是富人所居之所。

就像今天靠近河边就敢说是第二情人港，老工业区里就敢盖豪华公寓，打造人造瀑布。

古往今来这种手法从来没变过，二流地段，一流装潢，绝顶价格，所谓豪宅就这么被包装出来了，从开盘到酒会无处不都透漏着典雅和高贵，买完后就发现自己就是最后一批接盘的富人。
 
很多有钱人都栽在这种伪豪宅手里。但像我说的，因为现金流充裕，所以短时间内没有负反馈机制，有一天拿出来卖的时候，才发现原来有一手没二手。


我说的第二个人是台湾天喜旅行社的老板郭正利，郭总的公司在业务最好的时候，几乎承包了台湾到日本高端旅行市场份额，在现金流充足的情况下，郭总的选择就是不断买房。

按照台湾今周刊的说法，郭总喜欢稀有，顶级的产品，买入的都是好地段真豪宅。唯一的问题是，他每买一套，每月就多了一些负现金流，因为豪宅靠得都是升值。

理论上来说只要天喜旅行社按照以往的那样日进斗金，郭总这种买的多，留的久的方式肯定发大财。问题出在天喜业务开始往下走，因为日元升值和金融危机，高端游的人一下在少了很多，而天喜又是郭总的唯一现金流来源。
 
所以老郭走上和很多一样的路，有钱的时候买房子，没钱的时候卖房子，房子从来就没养过他，只是他一直在养房子。
 
台湾当时有推出豪宅税，所以市场交易非常冷清，房子都要亏本20%以上卖出。一连串打击，天喜集团倒闭，郭正利宣布破产。
 
所谓投资不是买了就行，而是要随时规划好现金流。这点最基本常识恰恰是国人土豪所欠缺的。

因为国内的富豪普遍是经济上行周期，加大杠杆博出身家，而国外富豪很多都是经济下行周期，抄底买入最佳资产而得到身家，所以有更强的风险意识。

郭正利的问题在于，他和很多生意人一样，在市场繁荣期拼命加大杠杆，不断买入房子。可是当他卖房的时候，往往就是实业不赚钱的时候，是他需要钱的时候，这个时候也是所有做实业的生意人想卖房子的时候。所以这就是他的失败点所在。


Grant Cardone 是美国一位企业培训界的富豪，他在2008年金融危机和郭正利几乎一样的问题。

主营业务在当时严重萎缩，名下两个公司，公司A 业务缩水50%，公司B缩水40%，但还好像他名下5000万投资的房产，每月给出稳定现金流，反补主业，让他顺利度过难关。
 
他在买入那些房产时采取一系列风险控制，首先贷款比例不高，选择租金回报大的房产；买入后翻新整修，提升房子价值和租金，这一系列的行为铺垫他后面的成功，因为他从开始就有一个计划。
 
住宅地产是一个看似简单，但里面大有门道的一个投资产品。入门虽然容易，但想掌握里面的要领，是需要花时间。

希望这篇文章能提起您的重视，知道房子不是买了就行了，和花草一样需要灌溉和施肥。‘

感谢您的阅读，这就是今天的分享。
 
 


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