在墨尔本房子该买在哪?

原创 2019年11月10日 澳洲万邦金融


墨尔本的小伙伴大家好!经常收到留言问我能不能谈谈墨尔本?墨尔本该买在哪比较好?今天这篇文章就是为这些读者所写。


我把整个房产投资流程分为四个步骤:

理解城市----探查方向----寻找策略-----买入标的


首先我们谈谈什么是理解城市。从房产投资角度来讲,城市永远可以分为大致两个类别,


一种就是多中心城市,

另一种就是平原内陆城市。


多中心城市的产生有两个原因,一个是城市本身多山,多河,行政区域被自然的分隔。当地缺乏大面积的平整土地,人们出行不便,自然就希望在当地附近购物和工作。多河的城市如武汉,有武昌,光谷,汉阳,汉口四个比较明显的中心,又例如多山的重庆,有观音桥,解放碑,江北嘴等中心。


又或者有些城市,其城市发展并不是从中间地带发展的,而是偏向一边。随着人口增多,当城市扩张版图时,因为地形限制,只能往市中心一个方向一直延伸,这样也会产生多中心。典型的如深圳,从东边罗湖一路像西发展,走着走着造出了福田中心,然后继续向西又出现了南山。



悉尼就是典型的多中心城市,城市被Parramatta河和George河分为三段,又因为南北都有国家公园的保护绿地,所以城市一直往西发展。对于这样的城市,买房并不需要紧盯着市中心,可以寻找那些次中心或重要次中心附近的房产。


墨尔本是典型的内陆城市,跟北京一样是以环形为主的城市。这种城市的特点是整个城市以市中心为核心,一环一环的向外发展,资源高度集中在市区10公里范围内。我和以往一样,拿出墨尔本的地图,上面每个区我都标记了区域的中价位。我首先发现的是墨尔本的房价很和谐的成阶梯形排列,基本上离市区越远的越便宜,越近越贵,非常有秩序的排列。




这一点是和悉尼是非常不一样的 ,例如悉尼的Hurstville,Westmead, Bankstown等区域都有出现中价位反超过比它前4-5站地区域的房价。墨尔本唯一的意外就是Brighton,其中价位超过了上面的Elwood和St Kilda。


在内陆摊大饼的环形城市,买房只有两种逻辑。在避开一些离市中心近的贫民区域前提下(例如Richmond,footscary)买的离市中心越近越好,最好在那些闹中取静的位置。这种思维逻辑推倒下,无论何时何地,买在像Kew, Hawthorn这样的区域总没错。


另一种方式就是在城市寻找一个方向或者一条火车线,买在距离市中心30-40分钟的通勤距离,配套完备,房价负担性较好的地区。这也就是我谈的第二点,探查一个投资的方向。

 

墨尔本分为东,北,西三个方向,我在《墨尔本的东和西》文章里公开说过,西区我是完全不看好的。虽然政府一直吵着要在那里投资基建,但是在资本主义的社会里,我更相信资本的共识,而不是政府画的大饼。在中国,家长争抢着把孩子送到市内重点学校,而在澳洲,有钱人把自己孩子送私校。不同制度下,跟随的目标自然不一样,澳洲是资本为王,而观察资本最好的方式就是从现行房价来观察。


除了像williamstown,altona和newpor这样的海边社区,西区整体房价由footscray的中价位78万一路向西延伸到werribee 40多万的中价位的阶梯式向外延伸。



北区由burnswick99万中价位一路延伸到Epping53万中价位。



而东边由Toorak中价位372万一直向东南和东北两个方向延伸,东边价格的底线在离市区50公里外的Cranbourne中价位48万。



北区的龙头价格(99万)和离市中心19公里的Oakleigh差不多。而西区的龙头价78万和29公里的Ringwood差不多。如果把价格转换成一句话,那就是我宁愿住远一点也要在东边,也不要住西区和北区。


我在墨尔本的亲身体验是,这种价格背后还有另外的原因,


一个是人种,北区住阿拉伯人,西区住黑人。

另外就是地,西区可开发供给的最多,其次北区,最后东区。


而在东边除了沿着海岸线上向南的区,如Brighton, Hampton, Blackrock和Sandringham ,最高价格的区域高度集中在东北方向,如kew,hawthron,balwyn,box hill一路向东,非常性感。


通过价格,资本家告诉我们,东北是一条方向。


下面我们从回报率上来看哪些区域适合投资。我们计算回报率的是从realestate.com.au上来看哪些区域的中价位在过去8年变动最大。


首先是市中心那些好区域涨幅都不是很大。并不是说好区涨得不快,而是在中价位本身这个数据上。中价位就是所有销售出房屋中,价格排列上中间的价格。中价位的准确性强烈依赖几个条件,第一是所有销售的房屋大致相同,如果是普通住宅里夹杂着一些豪宅,会让价格大幅变动。其实并不是房价涨了,只是这次多了几套贵的房子卖,自然把价格拉高。第二点是这个区域成交量比较活跃,量越大价格越准。


富人区的问题是每个房子都不一样,不但外观不一样,价格更不一样,例如Toorak,虽然中价位300多万,但几千万的房子也有,房子交易数量也不是很多,这种情况下中价位准确度会打折扣。


墨尔本整体的及格线是从2010-2018年,房屋中价位取得6%年复利增长,基本80%左右的区域达标。在蓝筹区域里表现最出色的为Hawthorn达到年复利7.5%的涨幅,其次为clifton Hill涨幅7.1%年复利。华人比较喜欢的校区Glen waverly也保持了7%年复利的涨幅,Box Hill6.7% 涨幅,Mount Waverly 6.7%增幅。

中产区域里Knoxfield取得了7.9%年复利涨幅,Heathmonth取得了7.1%年复利涨幅,Boronia 6.9%涨幅, Croydon 6.8%涨幅,Watrina south  6.9% 涨幅,Wantirna6.6%涨幅,Bayswater 6.6% ,Vermont South 6.5%涨幅。

城乡结合部如hope crossing6.5%涨幅,Epping7.6%涨幅, cranbourne6.5%涨幅, 个人认为这些涨幅可信度比较低。我认为真正的故事是,城乡结合部地比较多,开发商买入那些大地破房来做地产开发。这就是为什么在很多城市里你总是看到一些区域,远的鸟不拉屎,但依然涨幅惊人,如悉尼kemps creek,明明大部分是农场,在悉尼涨幅还名列前茅,原因就是这个。又如墨尔本的Bittern,年复利增长8%,仔细一看交易记录全部是2000平以上的大地.

墨尔本涨幅区域最差在Caroline spring和Keilor downs一带,房价年增幅在3-4%左右。


通过以上信息,大致分析墨尔本的热点区域位置如下



(Belgrave Line和 Glen Waverly Line中间地带)



墨尔本的策略我就不替大家做这个功课,具体来说,这片区域涉及至少三个council,Monash, knox city 和 whitehorse,你要先三选一,集中火力去看一个council,然后在一个council内做一选三,找三个suburb集中精力研究透,不止是房源,尤其是当地council的开发政策。这就要靠当地土著把底下这样东西来吃透。


这就是今天的分享,感谢您的阅读,我是万邦君。


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更多澳洲房产资讯,下期分享~~


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