为何一纸批文可让一栋普通房子增加几十万澳元的价值？丨好文重读

原创 2021年01月27日 澳洲房产大全



我们《创富实战》专栏的读者群里有相当一部分是活跃房产投资者。

相对于被动 投资者来说，活跃房产投资者会人为地创造新的价值，看到普通投资者看不到的机会，在更短的时间内创造更高的回报，而不需要苦苦地持有房产10、20、30年。

转卖

批文

我们所推崇的其中一种活跃投资策略，是转卖批文，即买普通带地房产，向当地政府申请批文，获得建收益更高的物业的许可，然后带着设计图纸和批文，转卖给希望接盘完成建筑工程的建筑商、开发商和更有资金实力的投资者，从而在对房子完全不动工的情况下，实现高额利润。




什么是开发申请（DA）？


开发申请是向房子所在的市政厅提出的正式请求，以征得其同意对房屋或地块用途进行更改。

这些更改可能包括：

• 建筑工程，包括建造新建筑物、扩建、拆除和翻新
• 分割土地
• 更改土地的使用方式，例如从低密度住宅使用过渡到中等密度

你要注意的是，获得市政厅的批文仅仅是对计划的工程的允许，但这不意味着申请人或者业主就一定要完成这些工程，也不需要在房产销售时就安排这些工程的开展。

接盘买家买到带批文的房产，可以按照原来的图纸和批文去开展工程，也可以申请对原批文进行一定的修改，再开展工程。

如果批文下来后，一定时间内（一般是5年）还没有开展工程，那么批文就会自动作废。


开发申请的成本是多少？


开发申请的费用将根据物业所在地和计划进行的开发类型而有所不同，主要的开支是城镇规划师、设计师、工程师的费用以及市政厅所收的申请费。

这个费用需要几万澳元，越复杂的申请、价值越大的规划，其费用则越高。

开发申请的整个过程也有时间成本，包括用在咨询、设计、材料准备和跟市政厅与各个专业人士之间的沟通上的时间。

审批需要多长时间？


评估和批准你递交的开发申请所需的时间还取决于房产所在地以及所申请的开发类型。

在材料齐全、有理有据、没有遭到邻居的有效反对的情况下，6个月内获得批准，这是有可能的，也有不少这样的例子。

不过，每一个走这条路的投资者，都需要给自己预留上两年的申请审批时间。

如果审批过程中，市政厅要求提供更多信息，图纸和规划需要作出更改，遭到众多邻居的强烈反对而你需要进行辩护和反驳，或者跟进你的申请案子的官员离职了而新官员接手要重新开始审核流程，那么审批的时间可能就拖到1年，1年半，甚至两年。

这一点特别重要，如果你买的是空地或者地块上有特别破旧的房子而无法在审批期间获得正现金流，那么你需要预留足够的现金，以支付这段时间内的各种开销，例如利息支出。


批文过期了还能转卖吗？


当你获得开发批文后，您必须在五年内开始施工，否则批文将失效。如果发生这种情况，那么你是不能将先前的批文作为附加值卖给新的买家的。

不过，“施工开始”的界定，其实仅仅需要一个很小的动作，例如开始挖土了，并且让市政厅检查确认工程已经开始，那么这个批文通常会持续有效，并且永远不会过期。

这意味着你就可以在推销这个开发项目时，广泛宣传这份批文的价值。

给现有房产申请开发批文案例分析


F先生持有了这套旧房子已经有20多年了，有卖房打算的时候，不满足于市场的自然增长，很希望把房子卖到更高的价格，于是他做了一次规划咨询。


通过规划和设计的专业人士帮助，他成功地从市政厅那里拿到一份批文，建一栋带有15个房间的建筑面积达451平米的寄宿公寓（boarding house）。因为建筑成本需要近90万澳元的成本，他没有把工程完成，而是选择带批文转卖。


出售的时候，该区域的独立房中位价才63万澳元，可是最终中介帮他卖出了125万澳元的好价格，高出中位价62万澳元。


接盘侠是一个专业开发商，收购后，按图纸和批文把建筑工程完成 了，即使以125万澳元远高于当地独立房中位价的价格入手，加上建筑成本，他们建成了寄宿公寓后出租，仍然能拿到基于总成本大约13%的毛租金回报率，远高于当地的平均毛租金回报率3.7%。

买房、申请开发批文再转卖案例分析


投资者A以153.5万澳元买下了一套很普通的带地老房子。当时这栋老房子同一条街的许多其他房子都已经被推倒重建双拼别墅，这套房子也有重新开发成双拼别墅的可能。


购买了这套房子后，这位投资者向市政厅递交了建双拼别墅的申请，很快就获得了市政厅的批文，于是马上把该物业再次放回到市场上，带着图纸和批文转卖。


最终，该物业在一年左右的时间，就被成功再次出售，与之前不一样的是，这次多了推倒老房子重建双拼别墅的图纸和批文，最终售价为205万元，比一年前的成交价整整多了51.5万澳元。

究竟为何一纸批文可为房产带来大幅升值？

当然，并不是随随便便去做一份开发申请获得批文就一定能带来大幅升值的，带来大幅升值有一个前提条件，那就是接盘侠以高价买了你的图纸和批文后，他们按照图纸完成施工后，所得到的最终成品，能让他们获得满意的利润。

这类接盘侠买家，一般都是经验丰富的专业投资者，以稳妥的姿态进入市场，开展工程，最终获得他们预估好的投资回报。

现成的图纸和批文，省去了接盘侠的申请批文的过程以及里面的不确定性，大大节约他们的时间成本，这个价值，就是活跃投资者通过申请开发批文而创造出来的价值，是一个在市场上被认可的价值。




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Richard He

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