澳电子商务增长仍落后于世界许多地区

2019年08月10日 澳房汇

文 / Jack Needham


数据显示，澳大利亚电子商务的增长仍落后于许多其他国家，也令我们首次估量到在线零售业对仓储空间的需求有多大。


JLL研究主管Sass J-Baleh的计算显示，在线零售商(以及相关的运输和物流活动)每年需要的新仓库面积一直在波动，但平均每增加10亿元的在线销售，就需要60,000平方米的新仓库空间。


根据NAB的数据，假设平均年增长率为23亿元，到今年年底，澳大利亚的在线零售额预计将首次超过300亿元。这相当于每年增加约140,000平方米的仓库空间。


J-Baleh说:“如果我们假设在线零售销售额的增幅和过去四年相若, 每年平均增加23亿元, 可以预计今年年底在线零售销售约为309亿元左右, 明年[2020]为332亿元左右。”


不过，她指60,000平方米的数字仍然低于其他一些国家的仓库占用率，目前的世界基准是每增长10亿美元(14亿澳元)约需120,000平方米的空间。


在2018年，JLL估计澳大利亚的“工业投资领域”，亦即资产类别内的可交易空间，共有3150万平方米的总出租面积(GLA)。


J-Baleh说:“我们正处于电子商务发展的初期增长阶段，还未能接近我们的一些主要贸易伙伴(如中国和英国)目前的在线零售渗透率水平。”


不过，JLL预计，随着电子商务行业加快发展，2022年至2026年期间，仓储面积占销售额的比例将会上升。


J-Baleh表示，人口增长和传统零售商加入在线业务将会是主要的推动因素。


之前独立评估机构和顾问公司m3property曾指工业物业是全澳表现最佳的界别。


澳大利亚工业: 2019年冬季报告发现，顶级工业物业的回报创新低，2019年 6月季度全国的顶级工业物业收益率为4.5%到8.75%, 次级物业为5.5%到10%，2018年的销售则创下2000年代中期以来的最强劲记录。


m3property的全国研究总监Jennifer Williams指出，工业市场正处于多年来最佳的时期。


Williams说:“澳大利亚工业市场正处于现时周期的上行阶段，尽管一些州在周期中比其他州走得更快，这通常是业主应该锁定较长期租约的时候。”

“悉尼现时的环境与繁荣时期类似，墨尔本的土地价值大幅增长，布里斯班市场也出现租金增加、土地价格急升和收益率持续收紧的情况。”


J-Baleh表示，不仅大型物流公司受益于电子商务及其所推动的工业活动增长，那些专门从事拣货和包装的二线公司也从中获利，并扩大业务规模。


J-Baleh 说: “当我们考虑电子商务的市场份额时，不能只考虑零售贸易。我们还必须关注交通、邮政和仓储服务。”


－ 未来的不确定性 －


但土地限制，尤其是在悉尼，以及全球经济的不确定性，可能会让未来增长预测的可靠性受到质疑。


J-Baleh说:“我认为，全球经济的不确定性将会是阻碍工业物业租赁增长的一个原因，尤其是在悉尼。”


在2018年1月至9月期间，NAB的在线零售销售指数平均每月增长1.6%，但之后该指数已放缓至每月平均不到0.5%的水平。


Williams 说:“自2018年末以来，在线销售增长放缓对投资者也是一个警号，但更重要的是，警告投机性开发商有关的风险。这些开发商需要意识到，由电子商务主导的新空间需求可能过度夸大。我们已经看到优质、管理良好的工业空间空置率略有上升。”


不过，J-Baleh表示，联邦政府的所得税减免可能有助于提振在线零售，只要纳税人选择将退税用于消费，而不是储蓄。


瑞银(UBS)周二发布了一份关于减税的报告，指减税将在20财年令零售业务上升1.1%左右，因此可以提振零售和消费。报告指最可能从中受益是并非必须的零售消费。因此，财政刺激可能会抵消目前经济的不确定性。


更多详情可参阅：https://www.commercialrealestate.com.au/news/ecommerce-growth-in-australia-still-lags-much-of-the-world-new-warehouse-data-shows-856820/


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