盘点悉尼华人区在房市萎靡时的坚挺度(公寓篇)| Buyer's Agent 专栏

原创 2019年03月18日 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

第 786 篇原创文章


Buyer's Agent 专栏专栏 52


作者:大悟

微信号:262739843


悉尼的华人区,一直是澳房市场特别的存在。怎么特别了?
我喜欢,我乐意,我就买,大概就这么个节奏。


在某种程度上说,市场大势归大势,华人区的房市因为华人的存在而和大势并不一致。


因为既然是华人区的房子,那么指望未来卖给西人,几率并不大。


今天我用最近半年的案例来和大家一起客观的看看市场萎靡时,华人区物业的坚挺度如何?看看通过这些案例我们能否有一些新的感悟。


样本区域:内西Burwood, 下北Chatswood, 北偏西Epping, 下南Hurstville



1 内西Burwood


Burwood这几年,因商业的兴起,林林总总的商铺饭店层出不穷,堪称华人美食天堂,对于还在上学的小姑娘小小子简直是无法抗拒的存在。


区域物业表现:



区域独立屋下降11.9%, 独立屋中位价为190万澳币。



区域公寓价基本保持不变, 中位价为82.8万澳币。


Burwood区域2房公寓案例分析(目前在售公寓数量为116套):


这是Burwood一套全新的2房公寓,目前售价为699k.


这套物业其实所在的位置已经不是Burwood的黄金位置了,更偏Burwood Height,对于公寓型物业来讲,位置很一般,但是699k的价格还是很美丽的。自2018年8月首次上市挂749k后,一直到2018年10月调整到699k。


目前挂牌时间为215天。



这套位于Belmore St的物业位置就好很多了,可能是我个人认为Burwood最好的位置之一,隔壁警察局,过了马路就是商业,火车站也很近。


2012年665k买入,2014年822k卖出,2018年10月再售,销售价起先为90万澳币左右,12月调整到88-90万澳币。


目前挂牌时间为165天。


这是一套上周六拍场卖掉的2房物业,户型很好,正对Burwood Park,隔壁为Westfield。


挂牌时间仅为30天。


这是开发商B1在Burwood当时预售的日光盘,这套物业在2013年的楼花价769k,去年11月售出价105.5万澳币。


挂牌时间为57天。


2 北偏西Epping


Epping或许近几年华人区最火的一个区。火到什么程度?火到烧到自己都无能为力的程度。放眼望去,全是公寓,左牛津(街)右剑桥(街)的,瞅把你能的。以后上学学什么英文,学东北话吧,起码你还能笑一笑。


其实Epping在人口组成上,华人比例要低于Eastwood的,但说真的,Eastwood我连写的动力都没有,虽然我知道你烤鸭好吃的都得排大队。


区域物业表现:



独立屋市场跌幅为7.23%, 目前中位价为170万澳币。



公寓跌幅为5.43%, 目前中位价81.8万。


Epping区域2房公寓案例分析(目前在售公寓数量为188套):



这是位于Epping西北位置的公寓区,来到这里,你会有种回国的感觉。


想起老郭戏谑谦大爷的一句话:“最差你也是被宾利撞死。” 这儿顶多就是夏利,epping的宾利在东边,就是保利啊,Lux的项目那边,地势高,各种鸟瞰。


这个房主/开发商很牛的,2017年4月挂91万,2017年10月挂78-81万,如今挂91万,真是想瞎了心了,是不是想到时给买家个大折扣,让人美死?


在此同情一下代理中介朋友。


目前挂牌时间为333天。



这是大通的项目,为啥叫大通?因为已经不美丽了。


大通的Epping Park当时是北偏西最大最早的住宅类项目,除了车站远点,住起来还是挺舒服的,随着当地Council的不断放地,区域位置更好的公寓层出不穷,使得这个项目的卖点变得相形见绌... ...


这套2房物业2013年买入价70.9万,目前挂牌74.8万。我只能说,你如果早点买,早点卖,这个项目还真不一定赔钱。


目前挂牌时间为292天。



我们来看套Epping的宾利。这是保利的2房公寓项目,去年11月80万卖出,2016年抢购价93.5万。不过有种抛售的嫌疑。不过who doesn't ?



这套1990年兴建的物业就有点颠覆了,去年8月91万售出,中介挂牌价86-94万澳币,应该是拍前售出。


内部112外部113平,这基本比新房的3房物业还要大很多。


挂牌时间仅为14天。





3 下北Chatswood


Chatswood是华人区最贵的区域,也是很多华人非常理想的悉尼居住之地。无论在商业,教育,交通以及人口收入等方面,表现都十分出彩。是非常符合华人的价值观的一个区。


区域物业表现:


区域独立屋跌幅为10%, 目前中位价为230万澳币。




区域公寓去年涨幅6.4%, 目前中位价为110万澳币。

Chatswood区域2房公寓案例分析(目前在售公寓数量为90套):


这套位置在Chatswood算非常不错的2房公寓,目前的建议价位150万澳币,2011年买入楼花价为88.25万澳币。


2018年11月的for sale价曾为165万澳币。


目前市场挂牌时间为348天。



这是一套位于Pacific Hwy西部和Mowbray Rd交叉较近的物业。也是Chatswood位置比较差的公寓地点。涨幅一直是... ...


这套物业目前建议价位90万澳币,2016年建好,2014年的楼花价为86.6万澳币,2018年11月的挂牌价为100-110万澳币,之后调整到97-103万,最后到如今的90万澳币。


目前挂牌时间为180天。



这套2003年兴建的物业,位于Help St,算是Chatswood位置很好的2房公寓,上个月以116.8万澳币卖出,2012年买入价为64.8万澳币。


挂牌时间仅为15天。


这套物业一出来的时候,我就知道会很快卖掉,因为户型特别好。


这也是开发商Mirvac的项目,叫Epica,项目竣工时间为2005年。


2004年楼花买入价为66.7万澳币,2018年售出价为155万澳币。


挂牌时间仅为10天。


4 下南Hurstville 


写到南区了,说实话,作为buyer's agent,我是不怎么做南区的,因为总体房价疲软。对于很多新移民,预算不高,或者是给父母购买物业的人来讲,南区是很理想的居住地


因为物业没有好与坏,只有适合与否,多少钱办多少事。


Hurstville总体的幸福指数是蛮高的,幸福和钱又没大关系。


区域物业表现:



Hurstville过去1年独立屋跌幅11.56%, 目前中位价为140万。




Hurstville公寓过去1年涨幅为1.24%, 中位价为73.5万澳币。


Hurstville区域2房公寓案例分析(目前在售公寓数量为120套):



这是一套全新公寓,2018年建成,2018年8月挂牌价为77-79万澳币,目前挂牌价位74.5万澳币。


目前挂牌时间为203天。



这是1套底层带院子的2001年兴建的物业,位置在Hurstville算中下,离A3公路倒是比较近,大通做的项目。除了朝向不好,其余的尚可接受。


2018年底挂牌价62.5万,目前为62万澳币。


目前挂牌时间为120天。



这套2000年兴建的物业,2012年的买入价为48.8万澳币,2019年售前的建议价为65万澳币,最后以67.6万售出。


物业所在位置在Hurstville算是不错的,位于火车站的南部。


用时为34天。



这套物业所在的项目名叫East Quarter,是2009年兴建的项目。


这套2房公寓严格意义应该算2房+书房。今年1月上市的建议价为73-75万澳币,1个月左右后,调整到72.8万澳币。最后以71万售出。


挂牌时间为49天。


大悟总结


以上4个区,每个区列了4套房子,每4套房子里有2个在售,2个售出。


所有物业为随机选择。我基本以陈述的形式和大家分享如上案例,不知道大家从中有没有什么感悟。


下边给出本文观点:

1 华人区的买家多为自住类客人,自住类客人对于物业的细节要求很高。只因一个因素,就可以彻底放弃一套物业。


2 多数华人区项目面对人群主要为华人,包括人在澳当地和中国,当海外买家对澳投资兴趣不在,那些所在位置不甚理想的项目,让对区域位置更加敏感的当地买家更是提不起兴趣。

                      

3  一些华人卖家不了解市场,胡乱定价,不听从专业卖家中介的意见,总拿2016-2017年的市场去比,使得很多物业并不是出在物业本身的问题,而只是价格的问题,从而滞销。


4 以上在大势不好时出手的物业,并非都没有赚钱,只能说有些区域和项目的入手时间是有要求的,你来晚了,还想怎样?


5 项目的涨幅好坏不是以楼花时售出速度决定的,因为错的就是错的,不可能对。


6 大开发商的项目卖得贵,因为产品本身好,但不代表买他们的产品涨幅就好,无论区域。


7 较新的物业建筑成本较高,遇到大势萎靡,开发商倒是想降价,却无能为力。


8 如果是投资,区错了,基本就没然后了。


9 投资角度来讲,多数华人区的涨幅在悉尼所有区域所有区中只能排中下。


10  华人区的物业对于户型的要求比任何区域都高。



最后,市场大势萎靡之时,即潮退之时,那些过往看不清的礁石如今看得非常清楚,别人说再漂亮的话你都不为所动时,有没有发现自己长大了?免疫了?学尖了?


蛮好。


本期专栏就是这样,感谢阅读。


以下内容为最近1个月录得3期视频,有兴趣的读者请自行粘贴复制观看。




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我在Youtube上和Bilibili网站开始了全新的视频节目《大悟说》。


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往期视频: 


「大悟说 第二期」华人在澳买房最容易犯的四大误区

https://www.bilibili.com/video/av44647446

大悟说 第一期下」许多华人买家非要这么荒唐买房,你中枪了么?

https://www.bilibili.com/video/av44337683


「大悟说 第一期上 」2019年我应该抛房子么?

https://www.bilibili.com/video/av44337448



希望通过《大悟说》视频的形式,能让读者朋友更高效直观的了解房市。


也欢迎大家的提问,写上你感兴趣的话题,我会在下期通过视频为大家做出解答。


 


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往期专栏文章:


“请不要让大势影响了判断!”| Buyer's Agent 专栏 50(原创)

华人在澳买房最容易犯的四大误区 | Buyer's Agent 专栏 49(原创)

2019年房市到底痛不痛? | Buyer's Agent专栏48 (原创视频版)


作者大悟介绍


Property Buyer's Agent

【澳洲房产大全】平台主编

《澳洲房产那点事儿》作者

《澳洲首次置业红宝书》总编


号称澳洲房产界最会写文章的房产人,2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》,曾排进当当网经济类书籍前60名,好评如潮。过去几年里,他秉承匠人精神,坚持每周末看房,至今看遍悉尼境内80%的区域,澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数,成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏,对于悉尼不同区域的把握,无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。


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