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项目开发知多少

今天的房地产开发早已不拘泥于大众熟知的大型开发项目，越来越多的中小型开发正逐渐得到广大投资者的青睐。中小型开发的优势一目了然，它初期启动资金较小，项目复杂性不高，时间跨度小，并且收益可观。在这些看似容易的外观下，投资者们往往容易忽略中小型开发和大型开发一样都伴随着风险。在整个项目开发的过程中，从最初的选地到政府批文申请，再到后期房屋建造及市场预售，需要考量的因素纵横交错，环环相扣。为了确保项目的可行性，投资者们需要事先做足功课，并且随时监管项目的进程。

今天小编为大家准备了一篇开发经典问答，希望投资者们可以在字里行间中更了解澳洲的市场，更了解自己的所需。

项目开发

是一门学问

Project management is the discipline of initiating, planning, executing, controlling, and closing the work of a team to achieve specific goals and meet specific success criteria.

第一，买地要怎么选

A: 目前墨尔本开发用地怎么拿？哪里最稀缺？

B: 土地到处都有。澳洲的土地和中国不一样。国内很多土地握在政府手里。在澳洲，有部分土地在政府这里，还有的在一些在农场主手里，以及一些开发商或个人手里，另外，一些上市公司、教会等也握有土地。并不局限于哪一方。

A: 海外人士是否可以购买土地进行开发？

B：很多国内开发商来了，都通过拍卖的形式拿地，而一般这样的成本都非常高，价高者得嘛。而作为当地公司，我们通常不会通过这种方式拿地。我们公司有时一个月要看50-60块地，都不会选择一块，这是一点一点去筛选的。

A: 所以说，当地和海外开发商的拿地方式还是略有不同的是吧。

B：这还是要看不同开发商的信息渠道。不过很多海外开发商还是通过中介来拿地，而且很多off the market的地块不通过广告售出，这样的地块都是要靠人脉才能拿到，其中不乏很多好的项目。这不是花钱可以买来的，是长年累月的积累。

A：这就要靠Project Management Company了吧（项目管理公司）。

B：是的。这也是国内开发商最容易忽略的一项，国内开发和澳洲开发是不同的。他们按照国内的经验，也为了省钱，觉得这一环节是不需要的，他们觉得建筑师可以直接和建筑商联系。在澳洲，这是绝对行不通的。

一个好的Project Manager(项目经理)在项目开工前，要和政府打交道，开工后，要和建筑商打交道，甚至要和销售部打交道，对不同方，用不同的语言，这在澳洲开发是极为重要的一环。而且一般这样的角色对于经验的要求、素质的要求、专业知识的要求都是十分高的。

第二、开发成本

A：在澳洲，做地产开发有哪些必要成本？

B：其实开发商做开发大的费用就那么几块儿。

第一，一定是土地了，这也是最大的成本。

第二，就是建筑成本。就是来自建筑商（Builder）的成本。现在来讲，每个季度的建筑成本都在变。原因首先是目前建筑市场还是很蓬勃的，而澳洲的建筑商数量是一定的，材料每个季度都在上涨，人工每个季度都在上涨，开发量也是在增加的，土地都拿了，都settle了，Town Planning也批下来了，所以每个建筑商派的活也在增多，所以这是水涨船高的事儿。

A：每个季度建筑成本都在变化，这是为什么？

B：还是需求量大，因为需要盖房子的开发商非常多。越是好的Builder，工期排得越久，有些澳洲好的Builder，工期都要往后等1-2年。所以这对于海外的开发商，如果在澳洲当地没有做过相关开发，在当地又没有人脉，要找到靠谱的建筑商更是难上加难。

A：除此之外还有什么成本？

B：另外还有一些税费，比如印花税，消费税，以及Council Contribution Fee等一些杂费。

第三、开发商在意的是什么

A：一个开发商在拿地时，和买房的投资人相比，开发商更看重什么？

B：肯定先要看土地价格了。因为现在很多房东都是狮子大开口，很多是不切实际的。如果是我们去选地的话，一个区域内的公寓量已经很多了，我们就不会再去拿公寓的土地，我们或许会拿联排别墅的土地，产品的多样化，也是在降低和客户销售和交付的风险。

A：所以这个地不是你拿了，想怎么盖就怎么盖的是吧。

B：当然不是。每个council对于zoning都是有要求的，在council的网站全都有，消费者感兴趣的话，都可以查到。在不同的Zoning带，就意味着你只能造对应的房屋类型。