2020年商业地产的突破口在哪里？,澳房汇微信公众号文章

文 / Jason Huljich

零售业表现欠佳，利率创纪录新低，工业和商业地产却保持强劲，但并非所有市场的表现都一样。

商业地产市场看涨

由于前所未有的基础设施投资水平、强劲的人口增长和强劲的需求，商业地产市场全面保持强劲，悉尼和墨尔本继续领跑。

澳大利亚房地产委员会(PCA)发布的7月份写字楼市场报告显示，2019年上半年，写字楼空置率从1月份的8.5%降至8.3%。PCA表示，尽管空置率略有收紧，但这种情况主要是由市场供应减少造成的，而非租户需求。

墨尔本的商业地产非常活跃，但在未来三到四年内，将有大量供应。墨尔本的净吸纳量很强，因为人口和租金是悉尼的一半。由于这些因素，任何新项目都应该很快被吸纳。

在悉尼，至少有三个项目即将进入市场，将影响供应: Lend Lease在环形码头的城市更新项目、AMP在Bridge Street的Quay Quarter Tower项目，以及Brookfield在Wynyard的开发项目。这些项目预租反应良好，所以供应不会对空置率产生太大影响，尤其是租户搬离的老建筑被拆除翻新，不能投入供应。

除了北悉尼和Parramatta，悉尼的城区供应有限。过去5年，St Leonards和 Chatswood等其他一些城区的供应出现了负增长，因为很多写字楼改建为住宅。

在北悉尼，有两座大楼正在施工: 1 Denison Street和Victoria Cross地铁站上的开发项目。还有很多人对Parramatta很感兴趣，尤其是许多机构在那里都有开发地块。Lang Walker 的项目Parramatta Square，占地23万平方米，是一个大型的开发项目，并得到了新州政府和国家公园管理局等租户的预租。该项目是南半球最大的办公楼，超过120,000平方米。

其他州的空置率下降

阿德莱德去年7月份的空置率从年初的14.2%降至12.8%，是澳大利亚CBD中净租户需求增长(1.1%)最强劲的地区。

虽然阿德莱德的空置率似乎仍然很高，但这是一个两极市场，自2006年以来建造的高质量大楼几乎没有空置。2006年以前建造的大楼，包括B级、C级和D级的办公楼，空置率要高得多，有些大楼被认为不会有客户有兴趣租用。阿德莱德最近获得巨额国防合同，同时也是一个生物医学城，拥有南半球最多的保健和生命科学产业。10千兆位的阿德莱德网络也已完成，这将使阿德莱德成为澳大利亚网速最快的城市。作为一个较小的城市，阿德莱德不需要太多的刺激措施来提高租户需求和相应的租金水平。

2018年7月1日，南澳政府取消了购买商用物业的印花税(之前为5.5%)，所以更多人对阿德莱德市场感到兴趣。取消印花税提高了回报率，我们相信许多投资者只是刚刚才知道这个好处。

珀斯和布里斯班自矿业低迷以来一直处于艰难的环境，因为他们的租户中有很大比例与矿业相关，但情况正在改善。珀斯的空置率最高曾达到23%左右，但现在已降至18.4%，并已连续五个季度的吸纳量录得正值，显示需求大于供应。虽然业主仍然需要以大量出租优惠吸引租户，但我们已经看到市场信心出现变化，预计这种变化将继续朝着积极的方向发展，尤其是在物业出租数字上升的情况下。

布里斯班的空置率下降至11.9%(1月份为12.9%)，已经有3至4年的净吸纳量录得正值，随着很多投机性供应被吸纳，市场信心已经改善。

工业物业投资者将目光投向悉尼和墨尔本以外的地区

投资者最感兴趣的是工业地产，这在很大程度上是由于电子商务的兴起。由于电子商务盛行，零售首当其冲，但对工业地产非常有利。因此，许多投资者正转向工业物业，其中包括一些多元化集团，正在减持零售资产以重新配置投资比重。

全国的情况是，特别是在悉尼和墨尔本，大型工业建筑(1亿元以上)都不是很多。所以，全部主要参与者都在争夺，压低收益率，特别是如果物业的加权平均租赁期不错。在悉尼我们现在看到低于5%的收益率，这在10年前是没有人想过会出现的情况。

有趣的是, 我们现在有本地的房地产投资信托基金购买工业地产，批发基金重新配置投资比重于工业地产，私人股本收购工业物业(Blackstone从没有工业资产到在很短的时间拥有价值40亿元的工业物业),和新加坡房地产投资信托基金如Ascendas, 加入了这个市场, 使竞争日益激烈。

零售业继续艰苦经营

预计未来零售业还要经历很多痛苦时刻。从海外的情况可以预测未来的发展。澳大利亚零售房地产投资信托基金目前的交易价格较其NTA (净有形资产)低10%。在海外，美国零售房地产投资信托基金的交易价格约低20%以上，而在欧洲，差距约为40%+。这些市场陷入了困境，澳大利亚未来可能也会面对更多困难。

在澳大利亚受打击最严重的是乡镇地区商场，尤其是次乡镇地区资产。以往在大型商场不会看到许多专卖店空置，但现在这个情况出现了，而且看起来会变得更糟。

医疗保健行业提供发展潜力

我们一直在寻找另一个有利的行业，可以帮助扩大规模，并相信医疗保健提供了这个机会。随着人口老龄化，以及医疗保健业继续超越其他行业，越来越多的投资者开始考虑在这个范畴投资。医疗保健是美国第二大房地产上市行业，但在澳大利亚，规模仍然很小。

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